Cour de cassation, première chambre civile, 7 octobre 2026, n° 25-11.954, publié au Bulletin — Cassation partielle.
Une décision importante pour les emprunteurs immobiliers
Un emprunteur qui finance une activité immobilière professionnelle peut-il bénéficier des dispositions protectrices du Code de la consommation lorsque son contrat de prêt y fait expressément référence ?
Par un arrêt du 7 octobre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation répond par l'affirmative, sous réserve des conditions qu'elle précise.
La solution présente un intérêt particulier pour les investisseurs immobiliers, les loueurs en meublé professionnels et les établissements bancaires.
Le principe est essentiel : la destination professionnelle du financement ne suffit pas à écarter les protections du Code de la consommation lorsque la banque a volontairement soumis son offre de prêt à ce régime.
La Cour de cassation considère que la référence expresse aux dispositions protectrices dans l'offre émise par la banque et acceptée par les emprunteurs caractérise une manifestation de volonté claire et dépourvue d'équivoque.
1. Les faits : un investissement locatif financé par un prêt bancaire
L'affaire trouve son origine dans une opération immobilière proposée par la société Apollonia.
Le 29 janvier 2007, deux époux acceptent une offre de prêt immobilier émise par le Crédit immobilier de France Financière Rhône Ain, aux droits duquel vient ultérieurement le Crédit immobilier de France développement.
Le financement est destiné à l'acquisition d'un appartement à usage locatif. L'acte authentique est signé le 15 juin 2007.
Les emprunteurs cessent ensuite de rembourser les échéances du crédit. La banque prononce la déchéance du terme et engage une action judiciaire en paiement.
Les époux opposent notamment à cette demande une prétention tendant à la déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels. Ils invoquent le non-respect de l'article L. 312-7 du Code de la consommation, dans sa rédaction applicable à leur contrat.
Le litige repose alors sur une particularité décisive : les conditions générales de l'offre de prêt renvoyaient expressément aux articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation.
2. La procédure : de la cour d'appel à la cassation
L'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 19 décembre 2024
La cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 3-3, statue le 19 décembre 2024, sous le numéro RG 22/07788.
Elle retient que l'opération immobilière présente un caractère professionnel, notamment au regard du nombre et du montant cumulé des acquisitions ainsi que de l'immatriculation des emprunteurs au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs en meublé professionnels.
Elle considère également que les mentions préimprimées des contrats et les conditions générales faisant référence au Code de la consommation ne suffisent pas à établir une soumission volontaire de la banque à ses dispositions.
La demande de déchéance du droit aux intérêts fondée sur l'obligation d'envoi de l'offre est donc déclarée irrecevable.
Le pourvoi des emprunteurs
Les époux contestent cette analyse.
Ils soutiennent que l'établissement bancaire a expressément soumis son offre de prêt au Code de la consommation, indépendamment de la destination professionnelle du financement.
Ils rappellent que les conditions générales mentionnaient les dispositions relatives à l'offre préalable, à son acceptation, au taux effectif global et au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.
Selon eux, la cour d'appel ne pouvait écarter ces stipulations au seul motif que l'investissement relevait d'une activité professionnelle.
3. La solution : la référence expresse au Code de la consommation engage la banque
La Cour de cassation vise les anciens articles L. 312-2, L. 312-3, L. 312-7 et L. 312-33 du Code de la consommation ainsi que l'ancien article 1134 du Code civil.
Elle distingue deux situations.
D'une part, les prêts destinés au financement d'une activité professionnelle sont normalement exclus du champ d'application du régime protecteur du crédit immobilier prévu par les textes alors applicables.
D'autre part, les parties peuvent volontairement soumettre leur contrat à ce régime, sauf disposition légale contraire.
La Cour affirme, au paragraphe 8 :
« Cette manifestation résulte de la seule référence expresse aux dispositions du code de la consommation sur l'offre de prêt, émise par la banque ».
Cette affirmation est déterminante. La Cour souligne que la banque est, sauf fraude, en mesure de vérifier la finalité du prêt avant d'émettre son offre.
Elle censure donc la cour d'appel, qui avait refusé de reconnaître la soumission volontaire malgré la référence expresse aux articles L. 312-1 et suivants.
Portée du dispositif
La cassation est partielle et l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Montpellier.
Restent notamment acquises les dispositions de l'arrêt d'appel relatives à la prescription des demandes fondées sur le dol, à certaines actions en responsabilité et à la contestation du taux effectif global. La réduction à un euro de l'indemnité de résiliation est également maintenue.
La banque est condamnée aux dépens et au paiement d'une somme globale de 3 000 euros aux emprunteurs sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Attention : la Cour de cassation ne prononce pas elle-même la déchéance du droit aux intérêts. Elle impose que la demande soit réexaminée en tenant compte de la soumission volontaire au régime protecteur.
4. Analyse juridique : la portée de l'engagement volontaire de la banque
L'intérêt de cet arrêt réside dans l'articulation entre le champ d'application légal du Code de la consommation et la force obligatoire du contrat.
La Cour de cassation ne remet pas en cause l'exclusion de principe des financements professionnels. Elle considère toutefois que cette exclusion ne fait pas obstacle à une protection conventionnellement consentie.
Il en résulte trois enseignements.
Premièrement, la qualification professionnelle de l'emprunteur n'est pas déterminante à elle seule. Même lorsqu'un prêt finance une activité de location meublée professionnelle, les stipulations contractuelles doivent être examinées.
Deuxièmement, une clause préimprimée peut produire des effets juridiques. La banque ne peut écarter la portée d'une référence expresse au Code de la consommation au seul motif qu'elle figure dans ses conditions générales standardisées.
Troisièmement, la vigilance incombe particulièrement au prêteur. La Cour rappelle que l'établissement bancaire dispose normalement des moyens nécessaires pour vérifier la destination du financement avant d'émettre son offre.
Cette solution renforce la portée des documents contractuels établis par les établissements de crédit.
Une protection qui demeure encadrée
L'arrêt ne signifie pas que tous les crédits professionnels deviennent des crédits à la consommation.
Il faut démontrer une référence expresse aux dispositions protectrices dans l'offre acceptée, puis établir, pour obtenir une sanction, le manquement invoqué.
En l'espèce, les emprunteurs devront encore faire examiner leur demande de déchéance du droit aux intérêts par la juridiction de renvoi.
5. Les conséquences pratiques pour les emprunteurs et les banques
Pour les emprunteurs, la décision invite à examiner attentivement les offres de prêt anciennes, notamment celles souscrites pour financer des investissements locatifs.
Une référence expresse au Code de la consommation peut constituer un fondement juridique pour contester certaines modalités du crédit, sous réserve de la prescription et des conditions propres à chaque sanction.
Pour les établissements bancaires, l'arrêt souligne l'importance de la rédaction contractuelle. Les clauses générales ne sont pas nécessairement de simples mentions informatives : elles peuvent caractériser un engagement volontaire.
Cette décision intéresse particulièrement les opérations de défiscalisation immobilière, les investissements locatifs financés par emprunt et les contentieux relatifs à la déchéance du droit aux intérêts.
6. L'accompagnement de la SELARL Philippe GONET à Saint-Nazaire
À Saint-Nazaire, en Loire-Atlantique, les investissements immobiliers locatifs constituent un enjeu patrimonial important, notamment sur le littoral, à Pornichet, La Baule-Escoublac et dans l'agglomération nazairienne.
Un financement immobilier peut soulever des difficultés juridiques lorsque l'investissement ne produit pas les revenus attendus ou que la banque engage une procédure de recouvrement.
La SELARL Philippe GONET, société d'avocat située au 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier et en matière de responsabilité civile.
L'examen d'une offre de prêt, des obligations contractuelles et des conséquences d'un investissement immobilier peut contribuer à déterminer les droits et les recours envisageables.