Risque d’effondrement : peut-on agir avant que le dommage survienne ?
Faut-il attendre qu’un mur s’écroule, qu’un talus glisse ou qu’un terrain s’affaisse pour contraindre son voisin à réaliser des travaux de sécurité ?
Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond que l’absence de dommage actuel ne suffit pas à écarter une action fondée sur les troubles anormaux du voisinage. Le juge doit rechercher si l’absence de travaux fait courir au fonds voisin un risque avéré de dommages excédant les inconvénients normaux du voisinage.
L’arrêt ne condamne toutefois pas directement le propriétaire du talus à réaliser les travaux. Il casse la décision d’appel pour insuffisance de motivation et renvoie l’affaire devant une autre composition de la cour d’appel de Fort-de-France.
L’essentiel de la décision
Juridiction : Cour de cassation, troisième chambre civile 5 mars 2026 n° 23-20.575
Solution : cassation partielle
Décision attaquée : cour d’appel de Fort-de-France, chambre civile, 9 mai 2023, n° 22/00018
Le litige oppose :
la société Jean Lanes, propriétaire du fonds situé en hauteur ;
la société Sofilam, propriétaire des parcelles situées en contrebas.
La question posée était la suivante :
L’absence de travaux de consolidation sur un terrain peut-elle constituer un trouble anormal de voisinage lorsqu’elle expose le fonds voisin à un risque avéré d’effondrement, sans qu’aucun dommage ne soit encore constaté ?
La Cour de cassation reproche aux juges d’appel de s’être arrêtés à l’absence de désordre actuel. Ils auraient dû examiner concrètement la réalité et la gravité du risque décrit par l’expert judiciaire.
Les faits : un talus éboulé entre deux propriétés
La configuration des terrains
La société Jean Lanes est propriétaire d’une parcelle située en hauteur. Elle y a édifié plusieurs constructions ainsi qu’un mur de soutènement, construit au cours de l’année 2014 en limite séparative.
Les parcelles appartenant à la société Sofilam sont situées en contrebas.
L’éboulement d’octobre 2014
En octobre 2014, le talus situé sur les parcelles de la société Sofilam, en bordure de la limite entre les deux propriétés, subit un éboulement.
La société Jean Lanes craint que l’instabilité du talus entraîne :
l’effondrement du talus ;
l’affaissement de son propre terrain ;
des dommages aux constructions édifiées sur sa parcelle.
Elle demande donc la désignation d’un expert judiciaire afin de déterminer les travaux devant être réalisés sur le fonds de la société Sofilam.
Les préconisations de l’expert judiciaire
Après le dépôt du rapport d’expertise, la société Sofilam demande qu’une nouvelle expertise soit ordonnée.
La société Jean Lanes sollicite reconventionnellement la condamnation de la société Sofilam à réaliser, sous astreinte, les travaux de consolidation préconisés par l’expert.
Le texte de l’arrêt ne précise ni la date du rapport d’expertise, ni le détail technique des travaux, ni la juridiction ayant ordonné l’expertise. Ces informations ne peuvent donc pas être ajoutées sans consulter les pièces de la procédure.
La procédure judiciaire
L’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France
Par un arrêt du 9 mai 2023, la cour d’appel de Fort-de-France rejette la demande de la société Jean Lanes tendant à faire condamner la société Sofilam à réaliser les travaux.
Elle retient essentiellement :
qu’aucun désordre n’affecte actuellement le terrain de la société Jean Lanes ;
que ses constructions sont en bon état ;
qu’aucun dommage en relation avec le talus n’est constaté ;
que le risque invoqué ne pourrait se réaliser qu’en cas de fortes pluies.
La cour d’appel considère également, selon les passages reproduits dans le moyen de cassation, que le propriétaire du fonds supérieur doit répondre des conséquences dommageables causées par son terrain au fonds inférieur, et non l’inverse.
Elle rejette par ailleurs une demande de la société Sofilam tendant à imposer à la société Jean Lanes la construction d’une rehausse en béton de 40 centimètres servant de garde-roue.
Le pourvoi de la société Jean Lanes
La société Jean Lanes forme un pourvoi contre l’arrêt d’appel.
La Cour de cassation n’examine expressément que les deuxième et troisième branches du moyen. Le contenu de la première branche et des autres griefs n’est pas reproduit dans la décision.
Les arguments présentés devant la Cour de cassation
L’argument tiré du trouble anormal de voisinage
La société Jean Lanes soutient que le refus du propriétaire du fonds inférieur de réaliser les travaux indispensables sur son propre terrain peut constituer un trouble anormal de voisinage.
Selon elle, seule la société Sofilam peut intervenir sur le talus situé sur sa propriété. L’absence de confortement expose le fonds supérieur à un risque avéré de glissement et d’effondrement en cas de fortes pluies.
L’argument tiré de la responsabilité pour faute
La société Jean Lanes invoque également l’article 1240 du Code civil.
Elle considère qu’un propriétaire engage sa responsabilité lorsqu’en refusant d’exécuter des travaux nécessaires, il fait courir un risque avéré d’atteinte grave à la sécurité des personnes ou des biens.
L’objection de la société Sofilam
La société Sofilam soutient que l’argument fondé sur les troubles anormaux du voisinage est nouveau et, par conséquent, irrecevable devant la Cour de cassation.
La Cour écarte cette objection. Les conclusions d’appel de la société Jean Lanes soutenaient déjà que le risque d’effondrement du talus engageait la responsabilité du propriétaire à l’origine du trouble. Le moyen n’était donc pas nouveau.
Le raisonnement de la Cour de cassation
La Cour vise le principe suivant lequel :
« Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. »
Elle constate que la cour d’appel a rejeté la demande uniquement parce qu’aucun dommage actuel ne touchait le terrain ou les constructions de la société Jean Lanes.
Or cette constatation ne suffisait pas.
Les juges auraient dû rechercher si l’absence de travaux de consolidation faisait courir au terrain voisin un risque avéré de dommages, suffisamment grave pour dépasser les inconvénients normaux du voisinage.
La Cour de cassation sanctionne donc un défaut de base légale : la cour d’appel n’a pas procédé à la recherche factuelle et technique qui lui était demandée.
La solution : une cassation partielle, mais pas encore de condamnation aux travaux
La Cour de cassation casse l’arrêt du 9 mai 2023, sauf en ce qu’il avait rejeté la demande concernant la rehausse en béton servant de garde-roue.
L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Fort-de-France autrement composée.
La société Sofilam est condamnée :
aux dépens de la procédure de cassation ;
à verser 3 000 euros à la société Jean Lanes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il est essentiel de ne pas donner à l’arrêt une portée qu’il n’a pas.
La Cour de cassation ne déclare pas elle-même que le trouble anormal est définitivement établi. Elle impose à la juridiction de renvoi de rechercher :
si le risque est objectivement établi ;
s’il est suffisamment grave ;
s’il résulte de l’absence des travaux envisagés ;
s’il excède les inconvénients normaux du voisinage ;
si les travaux demandés sont nécessaires et adaptés.
La condamnation de la société Sofilam à réaliser les travaux dépendra donc de l’appréciation de la cour d’appel de renvoi.
Quelle est la portée juridique de l’arrêt du 5 mars 2026 ?
Un dommage matériel actuel n’est pas toujours indispensable
La décision confirme qu’une demande préventive ne peut pas être rejetée au seul motif que l’effondrement ne s’est pas encore produit.
Le trouble peut résider dans l’exposition permanente du fonds voisin à un danger sérieux.
Le demandeur doit néanmoins établir un risque avéré, et non une simple inquiétude, une hypothèse abstraite ou une peur subjective.
Le rôle déterminant de l’expertise judiciaire
Dans ce type de contentieux, l’expertise constitue généralement l’élément central du dossier.
L’expert peut notamment déterminer :
l’origine de l’instabilité ;
l’état géotechnique du sol ;
le rôle des eaux pluviales ;
la probabilité d’un glissement ou d’un effondrement ;
les travaux techniquement nécessaires ;
le terrain sur lequel les travaux doivent être exécutés ;
le coût et l’urgence des mesures de sécurité.
L’arrêt ne permet pas de considérer qu’une simple expertise privée ou une affirmation du propriétaire suffirait systématiquement.
Une action tournée vers la prévention
La solution permet d’envisager une intervention judiciaire avant la réalisation d’un sinistre potentiellement grave.
La réparation peut alors prendre la forme :
d’une injonction de réaliser des travaux ;
d’une condamnation sous astreinte ;
de la suppression ou du remplacement d’un ouvrage dangereux ;
de mesures conservatoires ;
d’une indemnisation lorsqu’un préjudice actuel est également démontré.
Comparaison avec la jurisprudence antérieure
Le risque d’incendie reconnu dès 2005
Dans un arrêt du 24 février 2005, la deuxième chambre civile avait admis que le stockage de paille à proximité immédiate d’une maison constituait un trouble anormal de voisinage en raison du « risque indéniable » d’incendie.
Aucun incendie n’avait besoin de s’être déclaré pour que des mesures préventives soient ordonnées.
Cass. civ. 2e, 24 février 2005, n° 04-10.362, publié au Bulletin
Le précédent très proche du 24 avril 2013
En 2013, la troisième chambre civile avait examiné une configuration très comparable : une maison située au-dessus d’un terrain comportant une ancienne carrière.
Des travaux de confortement devaient être réalisés sur le fonds inférieur avant que la propriétaire du fonds supérieur puisse intervenir sur sa propre parcelle.
La Cour avait retenu que le refus de réaliser ces travaux entretenait un risque d’effondrement en cas de fortes précipitations et constituait un trouble anormal de voisinage.
Cette affaire comportait toutefois déjà des désordres matériels : fractures du sol, fissures et affaissement d’une partie de la maison.
Cass. civ. 3e, 24 avril 2013, n° 10-28.344,
Le mur de soutènement précaire en février 2015
La Cour de cassation a également validé la démolition d’un mur de soutènement dont la stabilité était très précaire et qui présentait un risque d’effondrement.
L’expertise judiciaire établissait que sa remise en état ou sa démolition s’imposait même en l’absence de réalisation du projet d’extension envisagé par les voisins.
Cass. civ. 3e, 17 février 2015, n° 13-25.809,
Le risque élevé d’effondrement retenu en juin 2015
Dans une autre affaire, un mur séparatif était affecté de multiples désordres compromettant sa solidité. L’expert faisait état d’un risque élevé d’effondrement.
La Cour de cassation a approuvé les mesures ordonnant notamment la suppression d’arbres ainsi que la destruction et la reconstruction d’une partie du mur de soutènement.
Cass. civ. 3e, 9 juin 2015, n° 14-11.999
Le risque à moyen ou long terme admis en 2019
En 2019, la troisième chambre civile a validé la qualification de trouble anormal de voisinage concernant un mur de soutènement insuffisant.
L’expert avait relevé des défauts compromettant la stabilité de l’ouvrage à moyen ou long terme. La Cour a considéré que le risque d’effondrement, aggravé par les défauts de construction, pouvait excéder les inconvénients normaux du voisinage.
Cass. civ. 2e, 24 octobre 2019, n° 18-20.701,
La simple crainte d’un risque reste insuffisante
La Cour de cassation distingue le risque objectivement établi de la simple peur.
Dans une affaire concernant une antenne-relais, elle a approuvé le rejet d’une demande lorsque les mesures techniques démontraient des émissions très inférieures aux seuils réglementaires et que la réalité du danger sanitaire n’était pas établie.
Cass. civ. 3e, 17 novembre 2021, n° 19-19.311,
La place exacte de l’arrêt de 2026
L’arrêt du 5 mars 2026 ne constitue donc pas un revirement.
Il prolonge une construction jurisprudentielle déjà ancienne :
un risque objectivement démontré peut constituer le trouble lui-même ;
le sinistre ne doit pas nécessairement s’être totalement réalisé ;
l’expertise doit permettre de distinguer le danger réel de l’inquiétude hypothétique ;
le juge doit examiner les mesures propres à faire cesser le risque.
Son apport particulier réside dans la censure très claire du raisonnement consistant à exiger systématiquement un dommage matériel actuel.
Les textes juridiques applicables
L’article 544 du Code civil
L’article 544 définit la propriété comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Il précise toutefois que ce droit ne permet pas un usage interdit par les lois ou les règlements.
Cette version est inchangée depuis 1804 et était applicable lors des faits de 2014.
L’ancien article 1382, devenu l’article 1240
Lors des faits de 2014, la responsabilité pour faute était régie par l’ancien article 1382 :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Depuis le 1er octobre 2016, cette disposition est reprise à l’identique par l’article 1240 du Code civil.
La Cour de cassation n’a pas statué sur le grief fondé sur l’article 1240, la cassation étant déjà prononcée sur le terrain des troubles anormaux du voisinage.
Le nouvel article 1253 du Code civil
Depuis le 17 avril 2024, l’article 1253 consacre dans le Code civil la responsabilité de plein droit de celui qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
La disposition a été créée par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.
Il faut cependant observer que l’arrêt du 5 mars 2026 ne vise pas expressément l’article 1253. Il statue au visa du principe jurisprudentiel traditionnel. La décision ne tranche donc pas explicitement les conditions d’application dans le temps du nouvel article au litige commencé à partir de faits survenus en 2014.
Que doit prouver le propriétaire menacé ?
La jurisprudence permet de dégager plusieurs exigences.
Un risque techniquement objectivé
Le risque doit être démontré par des éléments suffisamment précis :
expertise judiciaire ;
étude géotechnique ;
constatations d’un ingénieur structure ;
fissures, déformations ou mouvements déjà observés ;
historique d’éboulements ;
conséquences prévisibles de fortes pluies ;
défauts de drainage ou de soutènement.
Un risque suffisamment grave
La simple possibilité théorique d’un désordre ne suffit pas.
Le risque doit présenter une gravité ou une probabilité telles que l’exposition permanente du fonds voisin dépasse les contraintes ordinaires de voisinage.
Un lien entre le fonds voisin et le danger
Le demandeur doit établir pourquoi l’intervention du voisin est nécessaire.
La localisation du talus ou du mur sur le fonds du défendeur ne suffit pas toujours. Il faut identifier :
l’origine du risque ;
la maîtrise de l’ouvrage ou du terrain ;
les travaux techniquement indispensables ;
la possibilité juridique et matérielle d’intervenir.
Des travaux adaptés et proportionnés
La démolition ou la reconstruction complète d’un ouvrage ne doit pas être demandée lorsqu’une mesure moins lourde permettrait de supprimer efficacement le risque.
L’expert doit donc étudier les différentes solutions possibles et leur efficacité.
Pourquoi cette décision intéresse particulièrement les propriétaires de Loire-Atlantique ?
Les risques liés aux sols ne sont pas limités aux régions montagneuses.
Le portail officiel Géorisques identifie sur la commune de Saint-Nazaire l’existence de mouvements de terrain et classe l’exposition au retrait-gonflement des argiles à un niveau modéré. Ces données ne démontrent évidemment pas l’existence d’un risque sur une propriété déterminée, mais elles montrent l’intérêt d’une analyse géotechnique individualisée lorsqu’un mur, un talus ou une construction présente des signes d’instabilité.
Dans la région nazairienne, les dossiers peuvent notamment concerner :
un mur de soutènement entre deux propriétés ;
un talus fragilisé après des pluies importantes ;
des eaux de ruissellement insuffisamment maîtrisées ;
des fissures apparaissant sur une maison ;
un projet de construction ou d’extension bloqué par un ouvrage voisin dangereux ;
un différend sur la personne devant financer les travaux.
Analyse critique de la décision
L’arrêt est cohérent avec les précédents de 2005, 2013, 2015 et 2019.
Il fixe une limite importante : le risque doit être avéré. La décision de 2021 relative à l’antenne-relais rappelle qu’une peur subjective ou une hypothèse non confirmée par les données techniques ne suffit pas.
La décision impose une démarche en deux temps :
établir techniquement la réalité du danger ;
apprécier juridiquement si ce danger excède les inconvénients normaux du voisinage.
L’absence de dommage actuel n’interdit pas l’action, mais elle renforce l’importance de la preuve technique.
L’accompagnement de la SELARL Philippe GONET à Saint-Nazaire
Un litige concernant un talus, un mur de soutènement ou un risque de glissement nécessite souvent d’agir avant que la situation ne s’aggrave.
La SELARL Philippe GONET, société d’avocat située 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier, droit de la construction, droit du voisinage et droit de la responsabilité. Le cabinet accompagne les particuliers, propriétaires et professionnels dans l’analyse de leurs dossiers et la mise en œuvre des procédures adaptées.
L’accompagnement peut notamment porter sur :
l’analyse des titres de propriété et des limites des fonds ;
l’organisation d’une expertise amiable ou judiciaire ;
la saisine du juge des référés ;
la formulation de réserves lors d’une expertise ;
la demande de travaux sous astreinte ;
l’identification des responsabilités des propriétaires et constructeurs ;
l’évaluation des préjudices immobiliers et de jouissance ;
les recours contre les assureurs ou intervenants à la construction.
Vous constatez un éboulement, des fissures ou l’instabilité d’un mur voisin ?
Il est préférable de conserver immédiatement les preuves, de faire constater les désordres et de solliciter un avis technique avant toute intervention irréversible.