À retenir
Un acquéreur n’est pas automatiquement libre d’écarter l’agence immobilière qui lui a présenté un bien.
Même s’il n’est pas partie au mandat de vente, il engage sa responsabilité délictuelle lorsque son comportement révèle des manœuvres frauduleuses destinées à priver l’agence de sa rémunération.
Dans son arrêt du 7 mai 2026, la Cour de cassation valide ainsi la condamnation d’acquéreurs à verser 150 000 euros de dommages et intérêts à l’agence qu’ils avaient évincée.
La décision ne signifie pas que toute vente conclue directement entre un vendeur et un acquéreur est fautive. Elle sanctionne un comportement d’ensemble établissant une volonté de frauder les droits de l’intermédiaire.
1. Résumé de la décision
Les parties impliquées
Le litige opposait :
M. et Mme [F], acquéreurs d’une villa ;
la société Maya, exerçant sous l’enseigne Concorde immobilier, agent immobilier chargé de la vente ;
les propriétaires de la villa, M. et Mme [T], qui n’étaient pas parties au pourvoi.
Juridiction : Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637, arrêt n° 284 FS-B, publié au Bulletin.
La Cour de cassation confirme que l’acquéreur, bien qu’étranger au mandat de vente, peut engager sa responsabilité délictuelle lorsqu’il participe sciemment à l’éviction frauduleuse de l’agent immobilier.
Nature du litige
L’agent immobilier avait présenté une villa aux futurs acquéreurs dans le cadre d’un mandat de vente non exclusif.
Quelques semaines plus tard, les acquéreurs avaient traité directement avec les vendeurs. La vente avait été conclue sans intervention ni rémunération de l’agence.
L’agent immobilier demandait donc réparation du préjudice correspondant à la commission qu’il aurait dû percevoir.
Effet direct de la décision
La Cour de cassation consolide une jurisprudence ancienne : l’absence de contrat entre l’acquéreur et l’agence ne protège pas l’acquéreur qui participe frauduleusement à la perte de la commission.
La décision présente surtout un intérêt probatoire. La fraude peut être déduite d’un ensemble d’indices concordants, sans qu’il soit nécessaire de constater l’usage d’une fausse identité ou un stratagème spectaculaire.
2. Les faits : une vente conclue cinq semaines après la visite
Le mandat de vente
Les vendeurs avaient confié à la société Maya un mandat non exclusif portant sur la vente d’une villa.
Le prix de vente était fixé à 2 990 000 euros.
Le mandat prévoyait une commission de 6 % du prix de vente, mise à la charge de l’acquéreur.
La visite du bien
Le 5 avril 2018, l’agence immobilière a fait visiter la villa à M. et Mme [F].
Cette visite établissait que l’agence avait présenté le bien aux acquéreurs et avait contribué à leur mise en relation avec les vendeurs.
La conclusion directe de la vente
La promesse de vente a été signée à l’insu de l’agence, seulement cinq semaines après cette visite.
La vente définitive a ensuite été conclue directement entre les vendeurs et les acquéreurs par acte authentique du 29 août 2018, au prix de 2 500 000 euros.
L’agence n’a reçu aucune rémunération.
La chronologie, le prix et l’absence de participation de l’agence ressortent expressément de la décision officielle.
Une clause particulièrement révélatrice
La promesse de vente contenait une clause par laquelle les acquéreurs s’engageaient à supporter les éventuelles poursuites engagées par les agences ayant présenté le bien.
Cette clause était déterminante.
Elle démontrait que les acquéreurs avaient conscience du risque de réclamation des intermédiaires immobiliers et du droit à rémunération susceptible d’avoir été méconnu.
Or, cette clause n’a pas été reproduite dans l’acte authentique de vente. Celui-ci ne mentionnait pas davantage l’intervention de la société Maya.
3. La procédure
L’action engagée par l’agence immobilière
Estimant avoir été privée de sa commission en raison du comportement des acquéreurs, la société Maya les a assignés en indemnisation.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence
Par un arrêt du 25 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1, a condamné les acquéreurs in solidum à payer à l’agence immobilière la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Référence : CA Aix-en-Provence, chambre 1-1, 25 octobre 2023, n° 19/19086.
Le pourvoi des acquéreurs
M. et Mme [F] ont formé un pourvoi en cassation.
Ils soutenaient que le simple fait de traiter directement avec les vendeurs, après avoir visité le bien par l’intermédiaire d’une agence titulaire d’un mandat non exclusif, ne constituait ni une faute ni une fraude.
Selon eux, ils avaient seulement défendu leurs intérêts en proposant directement aux vendeurs un prix moins élevé, notamment parce qu’aucune commission d’agence ne devait être ajoutée.
Ils reprochaient à la cour d’appel de ne pas avoir caractérisé une faute suffisamment précise au regard de l’article 1240 du code civil.
La décision de la Cour de cassation
La troisième chambre civile rejette le pourvoi.
Les acquéreurs restent donc condamnés à verser 150 000 euros de dommages et intérêts à l’agence.
Ils sont également condamnés aux dépens et au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
4. La question juridique
La Cour de cassation devait répondre à la question suivante :
Un acquéreur qui n’est pas partie au mandat de vente peut-il être condamné à indemniser l’agence immobilière lorsqu’il conclut directement avec le vendeur après avoir visité le bien par l’intermédiaire de cette agence ?
La réponse dépend de la nature de son comportement.
La conclusion directe de la vente ne suffit pas nécessairement. En revanche, lorsque les circonstances révèlent une volonté frauduleuse de priver l’agence de sa rémunération, la responsabilité délictuelle de l’acquéreur peut être engagée.
5. Les arguments des acquéreurs
Les acquéreurs développaient principalement trois arguments.
L’absence de contrat avec l’agence
Ils rappelaient qu’ils n’étaient pas parties au mandat confié par les vendeurs à l’agence immobilière.
Ils estimaient donc ne pas être tenus par les obligations contractuelles contenues dans ce mandat.
Le caractère non exclusif du mandat
Le mandat de vente étant non exclusif, les vendeurs pouvaient en principe conclure eux-mêmes la vente.
Pour les acquéreurs, le fait de négocier directement avec les propriétaires ne pouvait donc pas être considéré, à lui seul, comme une faute.
La recherche légitime d’un prix inférieur
Ils faisaient enfin valoir qu’un acquéreur peut agir dans son propre intérêt et chercher à réduire le prix global de l’opération, notamment en évitant le coût d’une commission.
Selon leur moyen, ces circonstances ne suffisaient pas à caractériser une fraude.
6. Le raisonnement de la Cour de cassation
Le tiers doit respecter la situation créée par le contrat
La Cour de cassation se fonde d’abord sur les articles 1200 et 1240 du code civil.
Elle rappelle qu’un tiers à un contrat engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il se rend complice de la violation, par un contractant, de ses obligations contractuelles.
Le fait que l’acquéreur ne soit pas signataire du mandat ne l’autorise donc pas à contribuer frauduleusement à sa méconnaissance.
L’acquéreur peut devoir réparer la commission perdue
La Cour reprend ensuite le principe posé par l’Assemblée plénière le 9 mai 2008.
Même lorsqu’il n’est pas lui-même débiteur de la commission, l’acquéreur doit indemniser l’agent immobilier lorsque son comportement fautif a causé la perte de cette rémunération.
Il ne s’agit pas, juridiquement, de contraindre l’acquéreur à payer la commission en exécution du mandat.
Il s’agit de lui imposer la réparation d’un dommage sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Cette distinction est essentielle :
la commission trouve sa source dans le mandat ;
les dommages et intérêts trouvent leur source dans la faute personnelle de l’acquéreur.
La fraude résulte d’un faisceau d’indices
La Cour retient plusieurs éléments.
Les acquéreurs savaient que l’agence avait un droit à rémunération puisqu’elle leur avait présenté le bien.
La promesse a été signée à l’insu de l’agence, seulement cinq semaines après la visite.
Elle contenait une clause prévoyant que les acquéreurs prendraient en charge les poursuites éventuellement engagées par les agences ayant présenté le bien.
Cette clause a disparu de l’acte authentique.
L’acte authentique ne mentionnait pas non plus l’entremise de la société Maya.
Pris isolément, chacun de ces éléments aurait pu être insuffisant. Pris ensemble, ils traduisaient une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agence.
La Cour valide ainsi l’appréciation du « comportement d’ensemble » des acquéreurs.
7. La solution retenue
La Cour de cassation affirme que :
l’acquéreur est un tiers au mandat de vente ;
cette qualité de tiers n’exclut pas sa responsabilité délictuelle ;
la responsabilité est engagée lorsque son comportement fautif fait perdre la commission à l’agence ;
les manœuvres frauduleuses constituent une faute ;
la fraude peut être déduite d’un ensemble de circonstances concordantes.
Le pourvoi est donc rejeté.
La condamnation à 150 000 euros devient définitive, sous réserve des seules voies de recours qui auraient éventuellement été ouvertes hors du cadre de ce pourvoi.
8. Comparaison avec la jurisprudence antérieure
L’arrêt fondateur du 9 mai 2008
Cour de cassation, Assemblée plénière, 9 mai 2008, n° 07-12.449, publié au Bulletin.
Dans cette affaire, des acquéreurs avaient utilisé une fausse identité lors des visites organisées par l’agence, avant d’acheter directement le bien.
L’Assemblée plénière avait jugé que l’acquéreur qui, par un comportement fautif, fait perdre sa commission à l’agent immobilier doit réparer son préjudice, même s’il n’est pas personnellement débiteur de cette commission.
La fraude était alors particulièrement manifeste puisqu’elle reposait sur l’utilisation d’une fausse identité.
L’apport de l’arrêt du 7 mai 2026
L’arrêt de 2026 n’opère pas un revirement.
Il applique et précise la jurisprudence de 2008.
La nouveauté réside dans la caractérisation de la fraude.
En 2008, celle-ci résultait d’une manœuvre matérielle évidente : l’usage d’une fausse identité.
En 2026, la fraude est déduite d’un ensemble d’indices :
la proximité temporelle entre la visite et la promesse ;
la connaissance du droit à rémunération de l’agence ;
la signature à l’insu de l’intermédiaire ;
la clause relative aux poursuites éventuelles des agences ;
la disparition de cette clause dans l’acte définitif ;
l’absence de toute mention de l’agence dans l’acte authentique.
La jurisprudence devient ainsi plus pragmatique. Elle permet au juge de rechercher l’intention frauduleuse dans l’organisation globale de l’opération.
La décision du 14 novembre 2000
L’arrêt de l’Assemblée plénière de 2008 mentionne également, parmi ses rapprochements, une décision de la première chambre civile :
Cass. civ. 1re, 14 novembre 2000, n° 98-10.629.
Il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et des circonstances ou fautes de l'agent immobilier.
9. Les textes légaux applicables
Article 1200 du code civil
Version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable au litige né en 2018.
Cet article impose aux tiers de respecter la situation juridique créée par un contrat et leur permet également de s’en prévaloir pour établir un fait.
Article 1240 du code civil
Version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable au litige.
Il constitue le fondement général de la responsabilité délictuelle : toute faute ayant causé un dommage oblige son auteur à le réparer.
Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
Ce texte, couramment appelé « loi Hoguet », encadre notamment les conditions dans lesquelles l’agent immobilier peut réclamer une rémunération.
Le mandat doit préciser les conditions de détermination de la rémunération ainsi que la partie qui en supportera la charge.
Article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
Ce texte prévoit notamment que l’agent ne peut recevoir une rémunération d’une personne autre que celle désignée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.
Il précise aussi les conditions dans lesquelles la rémunération devient exigible après la réalisation de l’opération.
10. Analyse juridique approfondie
Une responsabilité délictuelle autonome
L’intérêt principal de l’arrêt réside dans l’autonomie de la faute délictuelle.
L’acquéreur n’est pas condamné parce qu’il aurait personnellement promis de verser une commission à l’agence.
Il est condamné parce que son comportement a contribué à priver l’agence d’une rémunération qu’elle aurait pu recevoir dans le cadre normal de l’opération.
La responsabilité délictuelle permet ainsi de sanctionner le tiers qui participe sciemment à l’inexécution du mandat.
La vente directe ne constitue pas toujours une fraude
La décision doit être interprétée avec prudence.
Un mandat non exclusif permet généralement au propriétaire de rechercher lui-même un acquéreur et de conclure directement la vente, sous réserve des stipulations précises du mandat.
De même, un acquéreur peut présenter une offre directement au vendeur.
Ce comportement ne devient fautif que lorsque les circonstances démontrent une volonté de contourner l’intermédiaire après avoir bénéficié de son intervention.
La seule chronologie « visite par l’agence puis vente directe » ne devrait donc pas suffire automatiquement.
Il faut caractériser :
une faute ou une manœuvre ;
la connaissance des droits de l’agence ;
un lien causal entre le comportement de l’acquéreur et la perte de la rémunération ;
un préjudice certain.
Une preuve construite à partir des actes de vente
La rédaction de la promesse et de l’acte authentique joue ici un rôle central.
La clause par laquelle les acquéreurs acceptaient de supporter les poursuites des agences constituait une reconnaissance indirecte du risque.
Sa suppression de l’acte authentique renforçait l’impression d’une opération organisée pour faire disparaître toute trace de l’entremise.
Cette solution invite les professionnels à conserver :
les bons de visite ;
les échanges électroniques ;
les offres transmises ;
les comptes rendus de visite ;
les preuves de mise en relation ;
les projets de promesse ;
les clauses relatives aux honoraires ou aux intermédiaires ;
la chronologie complète de la négociation.
Le montant de l’indemnisation
La cour d’appel a accordé 150 000 euros de dommages et intérêts, montant correspondant à la commission que l’agence aurait perçue.
Cette correspondance n’implique pas que le préjudice sera toujours égal à l’intégralité de la commission.
Le juge doit en principe apprécier concrètement le dommage, le lien de causalité et, selon les circonstances, l’éventuelle perte de chance de percevoir la rémunération.
Dans l’affaire jugée, la vente avait effectivement été conclue avec les acquéreurs présentés par l’agence. Le lien entre leur comportement et la perte de la commission était donc particulièrement direct.
11. Conséquences pratiques pour les acquéreurs
Un acquéreur ayant découvert un bien par l’intermédiaire d’une agence doit éviter toute démarche destinée à dissimuler cette intervention.
Avant de traiter directement avec le vendeur, il est prudent de vérifier :
le contenu du bon de visite ;
l’existence et les clauses du mandat ;
la personne désignée comme débitrice de la commission ;
les éventuelles clauses de protection de l’intermédiaire ;
la durée du mandat ;
les conditions dans lesquelles le contact direct avec le vendeur a été obtenu.
Une économie recherchée sur les frais d’agence peut se transformer en condamnation importante si le comportement est qualifié de frauduleux.
12. Conséquences pratiques pour les vendeurs
Le vendeur ne doit pas considérer qu’un mandat non exclusif lui permet nécessairement d’écarter sans risque l’agence ayant présenté l’acquéreur.
La responsabilité du vendeur peut être recherchée sur le terrain contractuel s’il méconnaît les obligations du mandat.
La responsabilité de l’acquéreur peut parallèlement être recherchée sur le terrain délictuel lorsqu’il participe à cette inexécution.
Une vente directe mal sécurisée peut donc générer plusieurs contentieux :
action en paiement de la commission ;
action en responsabilité contractuelle ;
action en responsabilité délictuelle ;
demande de dommages et intérêts ;
contestation sur la causalité et le montant du préjudice.
13. Conséquences pratiques pour les agents immobiliers
L’agent doit documenter précisément son intervention.
Le bon de visite ne crée pas à lui seul un droit à commission. Il constitue néanmoins un élément de preuve utile pour établir la présentation du bien et la connaissance de cette intervention par l’acquéreur.
L’agence doit également veiller à la validité formelle du mandat et à la précision des clauses relatives :
au montant ou au mode de calcul des honoraires ;
à la partie qui en supporte la charge ;
à la vente conclue avec une personne présentée par l’agence ;
à la période de protection suivant l’expiration du mandat ;
aux obligations d’information du mandant.
14. Regard critique sur la décision
Une solution cohérente
La décision protège légitimement le travail accompli par l’intermédiaire immobilier.
Il serait contraire au principe de responsabilité de permettre à un acquéreur de bénéficier de la présentation du bien, puis d’organiser avec le vendeur l’éviction de l’agence en toute impunité.
Un risque d’interprétation excessive
La notion de « comportement d’ensemble » doit néanmoins être maniée avec rigueur.
L’agent immobilier ne doit pas pouvoir obtenir une indemnisation sur la seule preuve qu’il a organisé une visite avant une vente directe.
La faute doit demeurer distincte du simple exercice, par le vendeur ou l’acquéreur, de leur liberté de négociation.
La décision est équilibrée parce qu’elle ne s’appuie pas seulement sur la vente directe. Elle retient plusieurs éléments révélateurs d’une stratégie consciente de contournement.
Une décision importante pour la rédaction des actes
L’arrêt met aussi en évidence l’importance des clauses figurant dans les avant-contrats.
Une clause destinée à répartir entre les parties le risque d’une réclamation peut devenir un élément de preuve de leur connaissance du droit de l’intermédiaire.
Les rédacteurs d’actes doivent donc identifier les professionnels intervenus dans la mise en relation et éviter toute présentation inexacte de l’historique de la négociation.
15. Présentation de la SELARL PHILIPPE GONET à Saint-Nazaire
La SELARL PHILIPPE GONET, société d’avocat située 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier et dans les contentieux relatifs aux ventes, aux mandats et aux responsabilités professionnelles.
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vérifier les conditions du droit à commission ;
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engager ou contester une action en responsabilité ;
sécuriser une promesse ou une opération de vente immobilière.
Une analyse préalable des actes et de la chronologie permet souvent de mesurer les risques avant la signature définitive ou avant l’engagement d’une procédure.