Airbnb et sous-location illicite : fin du “simple hébergeur” ? (Cass. 2026)

1) Résumé 

Un bailleur social poursuit une locataire qui sous-loue via Airbnb, et vise aussi Airbnb. La cour d’appel écarte la responsabilité d’Airbnb en la traitant comme hébergeur (régime “responsabilité limitée”). La Cour de cassation casse : les juges auraient dû vérifier si Airbnb joue un rôle actif (règles imposées, capacité de contrôle, promotion “superhost”), ce qui ferait tomber la protection de l’hébergeur.

Parties
Demanderesse : Office public de l’habitat Famille et Provence.
Défenderesses au pourvoi / mises en cause : Airbnb Ireland Unlimited Company (principalement visée) ; Airbnb France (mise hors de cause dans l’arrêt de cassation).
Locataire : personne physique (anonymisée dans la décision).

Juridiction : Cour de cassation, chambre commerciale, 7 janvier 2026, pourvoi n° 23-22.723.

Nature du litige : Sous-location interdite (bail d’habitation) et demande du bailleur d’obtenir la restitution des “fruits” tirés des sous-locations, y compris contre la plateforme.

Effet direct sur la jurisprudence / pratiques

La Cour de cassation rappelle/renforce une ligne : pas de statut d’hébergeur si la plateforme a un “rôle actif” (connaissance/contrôle des données, optimisation/promotion des offres). Les juridictions doivent mener des vérifications concrètes sur le fonctionnement de la plateforme (règles, contrôle, labels, mise en avant).

2) Analyse détaillée
2.1 Les faits 

7 décembre 2017 : bail d’habitation conclu ; sous-location expressément interdite.
À partir d’octobre 2019 : sous-location via la plateforme Airbnb.
20 et 24 août 2020, puis 7 janvier 2021 : assignations de la locataire et d’Airbnb (France + Ireland), notamment pour obtenir les fruits des sous-locations.
Point de vigilance (traçabilité) : l’arrêt de cassation ne détaille pas la décision de première instance (contenu exact, date, juridiction).

2.2 La procédure 

Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 septembre 2023 (décision attaquée) : rejet de la demande contre Airbnb Ireland au motif que la société n’aurait pas un rôle d’éditeur, et relèverait du régime de l’hébergeur.
Cour de cassation (com.), 7 janvier 2026 : cassation (sauf points listés : mise hors de cause d’Airbnb France, irrecevabilité des demandes contre elle, dépens/700). Renvoi devant la cour d’appel de Paris.

2.3 Contenu de la décision

a) Arguments 

Le bailleur soutient que la plateforme ne se contente pas d’héberger : elle encadre la publication et la transaction, et doit donc répondre de ses choix (rôle d’éditeur / rôle actif).
La plateforme se prévaut du régime “hébergeur” (responsabilité limitée) tant qu’elle n’a pas connaissance effective et qu’elle retire promptement.

b) Raisonnement de la Cour de cassation
La Cour s’appuie sur l’article 6 I 2 LCEN (transposition de la directive “commerce électronique”) et sur la notion européenne de prestataire “intermédiaire” :

Règle : le régime protecteur vise une fourniture neutre (technique/automatique), sans connaissance ni contrôle des données.
Rôle actif : il existe si la plateforme aide à optimiser la présentation ou à promouvoir les offres, ou si elle exerce une influence permettant connaissance/contrôle.
Erreur de la cour d’appel : elle n’a pas recherché, comme demandé, si Airbnb :

exerce une influence via un ensemble de règles contraignantes (acceptées par hôtes/voyageurs, vérifiables par la plateforme), sur le contenu des offres et le comportement des utilisateurs ;
joue un rôle actif via des mécanismes de mise en avant (ex. qualité de “superhost” et promotion associée).

c) Solution retenue
Cassation pour défaut de base légale sur la qualification “hébergeur”. Renvoi pour réexaminer concrètement le rôle joué par la plateforme.

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Décision principale

Cass. com., 7 janv. 2026, n° 23-22.723, Cour de cassation 

Jurisprudence antérieure française utile (qualification hébergeur / rôle actif)

Cass. com., 13 avr. 2023, n° 21-20.252, (affaire Teezily / rôle actif).

Cass. com., 1er juin 2022, n° 20-21.744, (Ticketbis / rôle neutre).

Cass. 1re civ., 17 févr. 2011, n° 09-13.202, (Fuzz.fr / structurer-classifier ≠ rôle actif).

Cass. 1re civ., 12 juill. 2012, n° 11-13.669, (hébergeur : pas d’obligation générale de surveillance).

Cass. com., 20 janv. 2015, n° 11-28.567, (référencement : caractérisation du rôle actif exigée, charge/probatoire).

Jurisprudence CJUE citée par l’arrêt (liens)

CJUE, 23 mars 2010, Google France et Google, aff. jointes C-236/08 à C-238/08 ;
CJUE, 12 juill. 2011, L’Oréal e.a., C-324/09 ;
CJUE, 22 juin 2021, YouTube et Cyando, C-682/18 et C-683/18.

3.2 Textes légaux 

Loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 (LCEN), article 6 I 2 (version antérieure à la loi du 24 juin 2020) 
Extrait  : « ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée… s’ils n’avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite… »

4) Analyse juridique approfondie : ce que la Cour impose de démontrer

Le débat n’est pas “Airbnb héberge ou pas” en théorie : il est probatoire et fonctionnel. Les juges doivent regarder les outils concrets : règles imposées, contrôles, badges, mise en avant commerciale.

4.1 Le test central : neutralité vs rôle actif

Neutralité : comportement “technique, automatique, passif” → possibilité de bénéficier du régime protecteur. On retrouve cette logique dans Ticketbis (plateforme considérée neutre au regard des données mises en vente).
Rôle actif : assistance à optimiser la présentation / promotion des offres, ou influence conférant connaissance/contrôle → sortie du régime protecteur. La Cour le rappelle explicitement en 2026, et critique l’absence de recherche sur les mécanismes Airbnb (règles contraignantes + “superhost”).

4.2 L’apport le plus opérationnel (2026)

La Cour de cassation “donne la feuille de route” à la juridiction de renvoi :

examiner les règles contractuelles acceptées par hôtes/voyageurs et la capacité de la plateforme à en vérifier le respect ;
examiner les mécanismes de promotion (ex. “superhost”) et leur effet sur la connaissance/contrôle des offres.

5) Comparaison avec la jurisprudence antérieure 

5.1 Continuité : la Cour exige une caractérisation concrète

2011 (Fuzz.fr) : même si le site structure/classifie, cela ne suffit pas si l’exploitant ne détermine pas/vérifie pas le contenu : l’absence de “rôle actif” est déterminante.

2015 : la Cour sanctionne les raisonnements trop rapides : il faut définir en quoi un comportement caractérise un “rôle actif” donnant connaissance/contrôle.

2022 (Ticketbis) : lorsqu’on constate que l’utilisateur fixe seul les données essentielles (contenu/prix) et que la plateforme stocke de façon neutre, la qualification protectrice peut être retenue.

5.2 Durcissement/clarification : “optimisation/promotion” au cœur du débat

2023 (Teezily) : la Cour casse une décision ayant trop facilement accordé le statut d’hébergeur : l’argument “rôle actif = assistance à optimiser/promotion” est frontalement posé, et le dossier doit être réexaminé.

2026 (Airbnb) : même logique, mais transposée au marché des locations : la Cour vise explicitement les règles contraignantes et la mise en avant (“superhost”) comme axes d’analyse incontournables.

5.3 Garde-fou : pas d’obligation générale de surveillance

2012 : même quand l’hébergeur est saisi, les mesures ordonnées ne doivent pas aboutir à une surveillance générale illimitée. C’est important pour calibrer ce que l’on peut demander à une plateforme (mesures ciblées vs contrôle généralisé).

6) Critique 

Les décisions 2011/2015/2022/2023 forment la “colonne vertébrale” : elles traitent directement du rôle actif, de la preuve, et de la frontière éditeur/hébergeur.

L’arrêt Airbnb ne tranche pas “Airbnb est éditeur”, mais impose une méthode : rechercher des indices concrets d’influence et de promotion. C’est un point très exploitable en contentieux (conclusions + mesures d’instruction).

Pour les bailleurs : la porte est ouverte à une responsabilité de la plateforme si le rôle actif est caractérisé.
Pour les plateformes : la conformité ne se limite pas aux avertissements ; le design des règles et de la mise en avant devient probatoirement risqué.

7) Présentation de la SELARL PHILIPPE GONET 

La SELARL PHILIPPE GONET, cabinet situé 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier, dont baux d’habitation, et accompagne les clients sur rendez-vous (coordonnées et horaires sur la page contact).

Pourquoi c’est pertinent ici ?

Cette jurisprudence touche directement le contentieux locatif (sous-location interdite), la responsabilité et la stratégie probatoire face à une plateforme.

8) Accompagnement personnalisé (droit immobilier / responsabilité)

Si vous êtes bailleur (privé ou social) ou propriétaire confronté à une sous-location illicite via une plateforme, l’enjeu est souvent double :

récupérer les sommes indûment perçues (les “fruits”) ;

établir, pièces à l’appui, si la plateforme dépasse la neutralité (règles, contrôles, mise en avant).

La SELARL Philippe Gonet peut vous assister pour analyser votre dossier, structurer la preuve et définir la meilleure voie (amiable / judiciaire), dans le cadre du droit immobilier et de la responsabilité.