Urbanisme : nullité d’une visite domiciliaire pour agents non désignés (2025)

1. Résumé succinct

Contexte
La société BT Home a contesté la régularité d’une visite domiciliaire effectuée dans le cadre d’un contrôle d’urbanisme à la suite de travaux non autorisés. L’opération avait été autorisée par le JLD d’Aix-en-Provence, mais la société reprochait la présence de policiers municipaux et fonctionnaires de police non désignés dans l’ordonnance.

Impact principal
La Cour de cassation rappelle que seuls les agents désignés par l’ordonnance du juge des libertés et de la détention peuvent entrer dans un domicile sans le consentement de l’occupant. La présence de personnes non habilitées constitue une violation des articles L. 461-1 et L. 461-3 du code de l’urbanisme, et engage la nullité des opérations.

2. Analyse détaillée

Les faits

La société BT Home a entrepris des travaux de construction sans autorisation sur des parcelles à usage d’habitation.
Le maire de la commune de [Localité 4] a pris un arrêté d’interruption immédiate et a demandé une autorisation de visite au JLD.
Une visite domiciliaire a été autorisée et réalisée le 1er décembre 2022.
Des policiers municipaux et des fonctionnaires de police ont assisté aux opérations sans y être autorisés.

La procédure

Ordonnance du JLD d’Aix-en-Provence le 6 juin 2024.
Rejet des demandes d’annulation formées par BT Home.
Pourvoi formé par la société.
Cassation partielle le 28 mai 2025.

Contenu de la décision

Arguments des parties

Société BT Home : violation du droit au respect du domicile (art. 8 CEDH), défaut d’autorisation nominative des agents présents, méconnaissance de l’art. L. 461-3 du code de l’urbanisme.
Commune : défense fondée sur le rôle passif des personnes non désignées, absence de participation aux opérations de constatation.

Raisonnement de la Cour

Le droit à l’inviolabilité du domicile impose que seuls les agents expressément désignés dans l’ordonnance du JLD puissent accéder aux lieux.
La simple présence, même passive, de personnes non habilitées est prohibée.
L’argument tiré du « climat apaisé » ne peut justifier cette irrégularité.

Solution retenue

Cassation partielle : nullité des opérations de visite du 1er décembre 2022 et des décisions accessoires (dépens, art. 700 CPC).

3. Références et articles juridiques

Articles de loi

Article L. 461-1 C. urb. :
« Les opérations de contrôle [...] peuvent être effectuées [...] sur autorisation du juge des libertés et de la détention. »

Article L. 461-3 C. urb. :
« L'ordonnance précise l'adresse, le nom et la qualité des agents habilités à procéder aux opérations. »

Article 8 CEDH :
« Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. »

➤ Jurisprudence citée
Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 24-16.592

4. Analyse juridique approfondie

 Raisonnement juridique

La Cour fait primer le respect du formalisme strict encadrant les visites domiciliaires, dans une logique de protection du droit fondamental à l’inviolabilité du domicile. Elle adopte une approche conforme à la CEDH, exigeant une interprétation stricte des autorisations de visite.

Conséquences juridiques

Renforcement du contrôle juridictionnel sur les opérations de visite : toute personne présente non désignée dans l’ordonnance constitue un motif de nullité.
Obligation pour les collectivités d’encadrer strictement les opérations de contrôle urbanistique.
Conséquence en contentieux administratif : les actes subséquents à une visite nulle peuvent être frappés de nullité.

 5. Critique de la décision

Principe extrait : la validité de la visite dépend strictement du respect de l’ordonnance du JLD, sans tolérance pour des présences « accessoires »

→ Cette décision fait jurisprudence en rappelant que l'absence de participation active n'exonère pas de l'irrégularité si la personne est non habilitée.

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