Empiétement : démolition ou retrait, la jurisprudence est implacable

1)  Résumé succinct

Décisions analysées

Cass. civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-19.561 (toiture débordante) – cassation : la démolition de la partie empiétante s’impose, l’absence de préjudice ou la disproportion alléguée sont inopérantes. 

Cass. civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-25.113 (atelier/mur empiétant 0,04 m²) – cassation partielle : le juge doit rechercher si un rabotage ou une correction ciblée suffit avant d’ordonner une démolition totale. 

Cass. civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 22-19.200 (17 tirants d’ancrage dans le tréfonds) – rejet : retrait imposé, pas de contrôle de proportionnalité, pas d’abus de droit. 

Règle directrice : tout empiétement — en surface ou en sous-sol — doit cesser (démolition/retrait). Seule l’adaptation de la mesure est envisagée si une correction locale supprime intégralement l’empiétement.

Fondements : art. 544 et 545 C. civ. (versions applicables) : droit de propriété « le plus absolu » ; nul ne peut être contraint d’y porter atteinte hors utilité publique/indemnité. 

2) Analyse détaillée

A. Les faits essentiels
2016 (15-19.561) : débord de toiture d’env. 20 cm sur le fonds voisin. La CA avait refusé la démolition pour absence de désordre et disproportion ; la Cour casse : motifs inopérants au regard de l’art. 545.

2016 (15-25.113) : bâtiment/atelier empiétant à la marge (0,04 m²). La CA ordonne la démolition totale ; la Cour casse partiellement : il fallait examiner un rabotage suffisant pour supprimer l’empiétement.

2022 (22-19.200) : 17 tirants d’ancrage injectés dans le tréfonds voisin ; coût de retrait évalué à 5,9 M€. La Cour impose le retrait : aucune proportionnalité ni abus ne peuvent être opposés au propriétaire lésé.

B. La procédure

1re instance et appel : débats récurrents sur la disproportion, l’absence de préjudice, des solutions alternatives ;

Cassation : réaffirmation d’un droit à la cessation de l’empiétement (démolition/retrait), avec seule modulation possible sur la modalité (correction locale vs. démolition intégrale).

C. Le raisonnement et la solution

Empiétement = trouble manifestement illicite → cessation exigée. L’intensité ou le coût n’y changent rien.

Défenses irrecevables :

Disproportion/coût (même 5,9 M€) ;
Absence de préjudice ;
Abus de droit du voisin demandeur.
Nuance 2016 (15-25.113) : si un rabotage ou un retrait partiel met complètement fin à l’empiétement, la démolition totale n’est pas automatique.

3)  Textes légaux 

Article 544 C. civ. : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Article 545 C. civ. : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

4)  Analyse juridique approfondie (mise en perspective)

Ligne directrice réaffirmée : l’empiétement porte atteinte à l’essence du droit de propriété (544–545) → primauté de la remise en état. La proportionnalité invoquée par l’auteur de l’empiétement est écartée (22-19.200). Légifrance

Modulation par la technique : l’arrêt 15-25.113 consacre une exigence de proportion dans la mesure, non dans le principe : raboter plutôt que raser si (et seulement si) cela supprime intégralement l’empiétement.

Empiétement du tréfonds : la protection est identique au sol/superficie (tirants d’ancrage) ; l’argument économique (5,9 M€) n’a pas sa place dans l’analyse de la remise en état.


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