Transfert d’immeuble et non-paiement de prime : revirement assurance

Installée 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, la SELARL PHILIPPE GONET est une société d’avocat inscrite au barreau de Saint-Nazaire. Le cabinet intervient notamment en droit immobilier, droit de la construction, copropriété, saisie immobilière et transactions immobilières, Maître Philippe GONET étant également mandataire en transactions immobilières. 

Cette affaire touche précisément au croisement entre droit des assurances et propriété immobilière : transfert de propriété d’un ensemble immobilier, poursuite du contrat d’assurance multirisque immeuble, non-paiement de prime, sinistre majeur (cyclone Irma) et refus de garantie. C’est typiquement le type de contentieux où le cabinet peut sécuriser la situation des propriétaires, des SCI et des copropriétaires, dès la rédaction des actes de vente, puis en cas de sinistre.

1. Résumé de la décision

Parties impliquées

Demanderesse au pourvoi :

Société Immoram, société civile immobilière, propriétaire de l’ensemble immobilier assuré.

Défenderesses au pourvoi :

Société Assurances Damoiseau, courtier en assurances
Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Antilles Guyane – Groupama Antilles Guyane, assureur
Organisme mutualiste Groupama Antilles Guyane

Juridiction : Cour de cassation, deuxième chambre civile, formation de section 6 novembre 2025 n° 23-13.984

Nature du litige

Litige en assurance dommages – multirisque immeuble après :

Transfert de propriété de l’ensemble immobilier à la SCI Immoram
Maintien de plein droit du contrat d’assurance au profit de l’acquéreur (art. L. 121-10 C. assur.)
Non-paiement de la prime 2017 dans les délais
Mise en demeure adressée à l’ancien assuré (syndicat des copropriétaires) et non au nouvel acquéreur
Sinistre majeur : dommages causés par le cyclone Irma (6 septembre 2017)
Refus de garantie de l’assureur pour cause de résiliation du contrat pour non-paiement des primes

Effet direct de la décision sur la jurisprudence et les pratiques

La Cour de cassation opère un revirement explicite par rapport à sa jurisprudence antérieure (Cass. 1re civ., 28 juin 1988, n° 86-11.005, publié au Bulletin) 

Avant : la mise en demeure adressée à l’ancien propriétaire, même resté débiteur des primes, était sans effet sur la garantie, qui ne pouvait être suspendue que par une mise en demeure adressée à l’acquéreur.

Désormais : si l’assureur n’a pas été informé de la vente, il peut suspendre la garantie et résilier le contrat en adressant la mise en demeure à l’aliénateur ou à la personne chargée des primes, à leur dernier domicile connu, conformément à l’article R. 113-1 C. assur.

C’est un revirement majeur en droit des assurances de dommages sur l’aliénation de la chose assurée et le non-paiement des primes.

2. Analyse détaillée

2.1. Les faits – chronologie complète

Contrat initial d’assurance

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2] est assuré par un contrat d’assurance souscrit auprès de Groupama Antilles Guyane, par l’intermédiaire de la société Assurances Damoiseau.

Réunion de propriété entre les mains de la SCI Immoram

24 juillet 2015 : par acte authentique, tous les lots de la copropriété sont réunis entre les mains de la SCI Immoram, qui devient seule propriétaire de l’ensemble immobilier.

Le contrat d’assurance multirisque immeuble continue de plein droit au profit de la SCI Immoram, en application de l’article L. 121-10 du code des assurances (transfert automatique de l’assurance à l’acquéreur).

Point crucial : la SCI Immoram n’informe pas l’assureur du changement de propriétaire ni de sa nouvelle adresse.

Mise en demeure pour non-paiement de la prime

12 avril 2017 :

L’assureur adresse au syndicat des copropriétaires (ancien assuré) une lettre recommandée avec AR : mise en demeure de payer la prime 2017.

La lettre précise qu’en l’absence de règlement dans les 30 jours, les garanties seront suspendues et qu’après 40 jours, le contrat sera résilié.

Cette mise en demeure est envoyée à la dernière adresse connue de l’assuré initial, faute d’information sur l’acquéreur.
Paiement tardif de la prime par la SCI

La prime 2017 est finalement réglée par la SCI Immoram, après l’expiration du délai de résiliation du contrat (40 jours).
Au moment du règlement, selon la cour d’appel, la résiliation était déjà acquise à l’assureur.

Survenance du sinistre

6 septembre 2017 : l’ensemble immobilier est gravement endommagé par le cyclone Irma.

Refus de garantie et contentieux

La SCI Immoram estime que le contrat d’assurance était toujours en cours lors du sinistre (et que la mise en demeure adressée à l’ancien assuré est inopérante).

Elle assigne l’assureur devant le tribunal de grande instance pour obtenir la prise en charge du coût de remise en état du bien sinistré.

2.2. La procédure – déroulement intégral

Première instance – Tribunal de grande instance

Le jugement de première instance n’est pas intégralement reproduit dans l’arrêt de cassation.

On sait seulement que la SCI Immoram a été déboutée, puisque l’arrêt d’appel, puis l’arrêt de cassation, rappellent le maintien de la validité de la résiliation du contrat pour non-paiement de la prime.

Cour d’appel de Basse-Terre (1re chambre civile)

Arrêt du 29 décembre 2022 (n° 21/00028) – Cour d’appel de Basse-Terre.

La cour d’appel constate que :

La SCI Immoram est devenue unique propriétaire de l’immeuble au 24 juillet 2015.

Elle n’a pas informé l’assureur du changement de propriétaire ni de sa nouvelle adresse.

Il n’est pas établi que l’assureur ait eu connaissance de ce changement.

La cour d’appel juge que :

La mise en demeure du 12 avril 2017, envoyée au syndicat des copropriétaires à sa dernière adresse connue, a régulièrement suspendu la garantie, puis valablement résilié le contrat pour non-paiement de la prime.

La SCI Immoram est déboutée de sa demande d’indemnisation.
Pourvoi en cassation

La SCI Immoram forme un pourvoi n° 23-13.984 contre l’arrêt du 29 décembre 2022.

Elle invoque trois moyens de cassation.

Arrêt de la Cour de cassation (6 novembre 2025)

La 2e chambre civile, en formation de section, rejette le pourvoi.

Les 2e et 3e moyens ne sont pas examinés par une décision spécialement motivée (application de l’art. 1014, al. 2 CPC – moyens manifestement non de nature à entraîner la cassation). 

Le 1er moyen – relatif à la validité de la mise en demeure adressée à l’ancien assuré – fait l’objet de la motivation centrale de l’arrêt.

2.3. Contenu de la décision

2.3.1. Arguments de la SCI Immoram (premier moyen)

La SCI soutenait, en substance, que :

En vertu de l’article L. 121-10 C. assur., le transfert de la chose assurée entraîne transmission active et passive du contrat à l’acquéreur, dès lors que le contrat existe au jour de la vente.

Une fois ce transfert opéré, la mise en demeure adressée à une personne autre que l’acquéreur (ici, le syndicat des copropriétaires) ne peut produire aucun effet sur la garantie.

L’arrêt d’appel constatait que :

La SCI Immoram était devenue propriétaire depuis le 24 juillet 2015.

Le contrat souscrit initialement pour la copropriété lui avait été transféré de plein droit.

En jugeant néanmoins que le contrat avait été valablement résilié à la suite de la mise en demeure du 12 avril 2017, adressée au syndicat des copropriétaires, la cour d’appel aurait violé les articles L. 121-10, L. 113-3 et R. 113-1 C. assur.

La SCI se plaçait ainsi dans le droit fil de la jurisprudence de 1988 (Cass. 1re civ., 28 juin 1988, n° 86-11.005) qui exigeait que la mise en demeure soit adressée personnellement à l’acquéreur, l’aliénateur restant, certes, tenu des primes, mais sans que la mise en demeure qui lui est adressée puisse suspendre la garantie. Légifrance

2.3.2. Réponse de la Cour – Raisonnement de principe

La Cour de cassation articule son raisonnement en plusieurs étapes

Rappel du texte sur la poursuite de l’assurance après aliénation

Article L. 121-10 C. assur. : en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, qui doit exécuter toutes les obligations de l’assuré. Légifrance+2Légifrance+2

Rappel du texte sur le non-paiement des primes

Article L. 113-3 C. assur. : en cas de défaut de paiement de la prime, l’assureur peut suspendre la garantie, puis résilier le contrat après envoi d’une mise en demeure à l’assuré. Légifrance+1

Ancienne solution jurisprudentielle (1988)

La Cour rappelle sa propre jurisprudence de 1988 :

Le transfert de l’assurance à l’acquéreur implique que la mise en demeure adressée à l’ancien propriétaire, même resté débiteur des primes, est sans effet sur la garantie ; seule une mise en demeure adressée à l’acquéreur peut la suspendre. 

Critique de cette ancienne solution

La Cour relève deux difficultés majeures :

Obstacle à la faculté de résiliation de l’assureur :

Tant que l’assureur ignore l’existence de l’acquéreur, il lui est impossible de lui adresser la mise en demeure, ce qui neutralise en pratique la faculté légale de suspendre la garantie et de résilier le contrat pour non-paiement des primes.

Obligation persistante de l’aliénateur :

En vertu de L. 121-10, celui qui aliène reste tenu du paiement des primes échues et à échoir tant qu’il n’a pas informé l’assureur de la vente.

Articulation avec l’article R. 113-1 C. assur.

Article R. 113-1 C. assur. (version applicable à la date du litige) précise que la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée adressée à l’assuré ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur.

Nouvelle solution de principe (revirement)

De ces éléments, la Cour déduit une nouvelle règle :

Lorsque l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat après avoir adressé la mise en demeure à celui qui a aliéné la chose ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu.

La Cour indique expressément que cette solution est adoptée « désormais », ce qui marque un revirement assumé par rapport à la jurisprudence de 1988.

2.3.3. Application au cas d’espèce

La Cour approuve la cour d’appel :

Constatations de la cour d’appel :

La SCI Immoram, devenue unique propriétaire au 24 juillet 2015, n’a pas averti l’assureur de la vente ni de sa nouvelle adresse.

Il n’est pas établi que l’assureur ait eu connaissance du changement de propriétaire et d’adresse.

Application de la nouvelle règle :

L’assureur, n’étant pas informé de la vente, était en droit d’envoyer la mise en demeure au syndicat des copropriétaires, dernier assuré connu, à sa dernière adresse connue, conformément à R. 113-1.

Cette mise en demeure a régulièrement abouti à la résiliation du contrat pour non-paiement de la prime 2017.

Conclusion :

Au jour du sinistre (6 septembre 2017), le contrat était résilié.

La SCI Immoram ne pouvait plus se prévaloir de la garantie : le pourvoi est rejeté.

3. Références juridiques 

3.1. Jurisprudence citée
Arrêt principal commenté

Cass. civ. 2e, 6 nov. 2025, n° 23-13.984, FS-B, ECLI:FR:CCASS:2025:C201101
Lien Cour de cassation :

Jurisprudence antérieure (solution abandonnée)

Cass. civ. 1re, 28 juin 1988, n° 86-11.005, publié au Bulletin

Cet arrêt consacre l’ancienne solution selon laquelle la mise en demeure adressée au vendeur n’affecte pas la garantie, seul l’acquéreur pouvant être mis en demeure pour suspendre la couverture.

3.2. Textes légaux appliqués

Remarque méthodologique :

Pour respecter les limites de citation, les textes ne sont pas reproduits mot à mot dans leur intégralité ; seuls des extraits brefs sont rappelés, avec lien direct vers Légifrance pour consultation complète.

Article L. 121-10 du code des assurances – version applicable au 06/09/2017

Contenu de principe : en cas d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, qui prend à sa charge les obligations de l’assuré. Les dispositions relatives à l’aliénation d’un véhicule terrestre à moteur ont été modifiées ultérieurement (Ord. 2017-1433), mais postérieurement au sinistre. 

Article L. 113-3 du code des assurances – version applicable avant la réforme de 2019

Contenu de principe (version 1981, applicable en 2017) : fixe les conséquences du défaut de paiement de la prime, avec possibilité pour l’assureur de suspendre la garantie, puis de résilier le contrat après mise en demeure. 

Article R. 113-1 du code des assurances – version applicable au 06/09/2017

Contenu de principe : la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de L. 113-3 résulte de l’envoi d’une lettre recommandée adressée à l’assuré ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur. 

4. Analyse juridique approfondie

4.1. Décryptage du raisonnement de la Cour de cassation

La Cour opère un rééquilibrage entre :

les droits de l’acquéreur (protection de la garantie),
les prérogatives de l’assureur (effectivité de la résiliation pour non-paiement),
les obligations de l’aliénateur (débiteur des primes tant qu’il n’a pas déclaré la vente).

Logique retenue :

Continuité de l’assurance au profit de l’acquéreur (L. 121-10)

La SCI Immoram bénéficie bien de plein droit de la police souscrite pour la copropriété.

Mais cette continuité n’efface pas l’obligation d’information de l’assureur.

Obligation d’information et maintien de la dette de primes par l’aliénateur

Tant que l’aliénateur n’a pas informé l’assureur de la vente et de la nouvelle adresse de l’acquéreur, il reste débiteur des primes.

Il est donc logique, aux yeux de la Cour, que l’assureur puisse mettre en demeure celui qui reste officiellement son cocontractant (et qui est débiteur).

Fonction de l’article R. 113-1

Ce texte offre une solution pratique : la mise en demeure peut être adressée à la personne tenue de payer les primes, à son dernier domicile connu.

La Cour en déduit que l’assureur ne saurait être pénalisé par l’absence d’information sur la vente ou le changement d’adresse.

Revirement par rapport à 1988

En 1988, la Cour protégeait fortement l’acquéreur : l’assurance lui étant transférée, la mise en demeure au vendeur n’affectait pas la garantie. 

Désormais, pour éviter un blocage du mécanisme de résiliation, la Cour juge qu’en l’absence d’information, la mise en demeure adressée au vendeur ou au payeur des primes suffit pour :

suspendre la garantie,
puis résilier le contrat.

Responsabilisation des parties

L’aliénateur est sanctionné s’il ne notifie pas la vente à l’assureur : la garantie peut disparaître au détriment de l’acquéreur, alors même que l’assurance aurait continué de plein droit.
L’acquéreur est incité à vérifier :

que la police est toujours en vigueur ;
que l’assureur est informé de la vente et dispose de sa bonne adresse.

4.2. Comparaison avec la jurisprudence antérieure
Point
Solution 1988 (Cass. 1re civ.) 

Solution 2025 (Cass. 2e civ.) pourvoi_n°23-13.984_06_11_2025

Mise en demeure adressée au vendeur

Sans effet sur la garantie (qui ne peut être suspendue qu’à l’égard de l’acquéreur)

Produit effet (suspension et résiliation possibles) si l’assureur ignore la vente

Rôle de l’article R. 113-1

Peu exploité comme vecteur de sécurité pour l’assureur

Utilisé comme fondement de l’envoi à la dernière adresse connue du débiteur de prime

Protection de l’acquéreur

Maximale

Plus équilibrée : la protection de l’acquéreur dépend de l’information donnée à l’assureur

Effectivité de la résiliation
Fragilisée

Restaurée – pleine opérationnalité du couple L. 113-3 / R. 113-1

Cette décision s’inscrit dans un mouvement plus large de sécurisation des mécanismes de résiliation et de limitation des risques de couverture “automatique” sans paiement de prime.

4.3. Conséquences pratiques

Pour les vendeurs / anciens copropriétaires

Tant qu’ils n’informent pas l’assureur :

ils restent débiteurs des primes,

la mise en demeure peut leur être valablement adressée,

cette mise en demeure peut conduire à la résiliation du contrat, même si la chose a été vendue.
Pour les acquéreurs (SCI, investisseurs, particuliers)

Il ne suffit pas de se dire : « l’assurance suit l’immeuble ».

Il faut vérifier immédiatement après l’acte :

que l’assureur a bien été informé du transfert,
qu’il a enregistré la nouvelle adresse,
et idéalement obtenir un avenant au contrat mentionnant la SCI ou le nouvel acquéreur.

À défaut, l’acquéreur court le risque de découvrir, après un sinistre, que le contrat a été résilié pour non-paiement, sur la base d’une mise en demeure envoyée à l’ancien propriétaire.

Pour les assureurs et intermédiaires (courtiers, agents)

L’arrêt sécurise leur pratique :

en l’absence d’information, ils peuvent suivre la voie classique de L. 113-3 / R. 113-1,
adressant la mise en demeure à l’assuré initial ou au payeur désigné, à leur dernier domicile connu.

Ils n’ont plus à craindre que cette mise en demeure soit jugée inefficace à l’égard de l’acquéreur tant qu’ils ignorent son existence.

5. Critique de la décision

Point fort : la décision clarifie un angle mort du droit des assurances et répond à une difficulté pratique réelle : comment résilier un contrat lorsque l’assureur n’est pas informé du transfert de propriété ?

Effet collatéral : la charge du risque de non-information est désormais supportée par le couple vendeur/acquéreur, et non plus par l’assureur.

Sur le plan de la sécurité juridique, le revirement est cohérent :

il repose sur une articulation solide des textes (L. 121-10, L. 113-3, R. 113-1) ;

il utilise la logique du « dernier domicile connu » pour éviter que la procédure de résiliation soit paralysée.

Sur le plan de la protection des acquéreurs, la solution est plus sévère :

un acquéreur de bonne foi peut se retrouver sans couverture après un sinistre, du fait de la négligence du vendeur ou d’un défaut de formalisation de l’information.

6. Accompagnement personnalisé par la SELARL PHILIPPE GONET

Dans ce type de dossier, les enjeux sont considérables : valeur de l’immeuble, montant des travaux, pertes d’exploitation, et surtout risque de défaut total de garantie malgré la conviction d’être assuré.

La SELARL PHILIPPE GONET, société d’avocat à Saint-Nazaire, intervient notamment en : droit de l’immobilier, droit de la construction, copropriété, transactions immobilières et préjudice corporel. 

Le cabinet peut notamment :

Avant la vente de l’immeuble :

vérifier la rédaction des clauses de transfert d’assurance,
sécuriser les notifications à l’assureur (déclarations de transfert, changement d’adresse),
assister le client dans la renégociation ou l’adaptation du contrat d’assurance (avenants, nouvelles garanties).
Après la vente / en cours de contrat :

vérifier, à partir des documents de l’assureur, si le contrat est toujours en vigueur,
contrôler la régularité des mises en demeure (destinataire, délais, mentions) au regard de L. 113-3 et R. 113-1 C. assur.,
identifier les voies de recours en cas de résiliation contestée ou de sinistre non garanti.
En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle, cyclone, tempête) :

chiffrer avec l’expert les préjudices immobiliers et économiques,
contester les refus de garantie ou les offres d’indemnisation insuffisantes,
vous assister dans toute procédure judiciaire contre l’assureur ou l’intermédiaire.
Si vous avez acquis un immeuble déjà assuré, ou si vous êtes créancier hypothécaire, syndic ou SCI propriétaire d’un ensemble immobilier, il est fortement recommandé de faire vérifier votre situation assurantielle avant tout sinistre.