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Servitude de tréfonds n’est pas obligatoire sauf enclavement

Le 18 octobre 2022
Servitude de tréfonds n’est pas obligatoire  sauf enclavement
Servitude - servitudes diverses – passage – exercice - canalisations souterraines - titre prévoyant ce droit de passage - nécessité - enclavement

Il ressortait des éléments rapportés dans l’arrêt de cour d’appel que deux sociétés A et B étaient propriétaires, à Saint-Denis, de parcelles sur lesquelles elles avaient créé un lotissement traversé par la rue des Marquis ; que la société C était propriétaire des parcelles voisines issues de la division du même ensemble foncier, sur lesquelles elle avait entrepris l'aménagement d'une ZAC portant sur quatre cent cinquante logements ; que la société C a assigné les sociétés A et B en reconnaissance d'une servitude de passage conventionnelle et autorisation d' effectuer en sous-sol des travaux d'installation de tous réseaux et conduits nécessaires à la desserte de la ZAC.

La cour de cassation a jugé qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l'assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit.

Cet arrêt a pour conséquence qu’on ne peut pas aggraver une servitude si le titre qui institue la servitude de passage.

Sur le fondement de cet arrêt, s’est greffé une fausse interprétation selon laquelle il n’était plus possible de revendiquer une servitude de tréfonds devant un juge dès lors que son titre ou celui de son voisin n’instituait pas une telle servitude.

C’est une fausse interprétation parce que la solution dégagée par la Cour de cassation ne s’applique pas aux parcelles enclavées.

Le cas soumis à la Cour de cassation concernait un propriétaire qui entendait faire passer une telle servitude sur un terrain sur lequel il bénéficiait conventionnellement d’une servitude de passage. Il n’était pas rapporté que la parcelle était enclavée.

Tout autre est la solution qui sera retenue si la parcelle est enclavée.

Le désenclavement d’une parcelle a pour effet non seulement la mise en place d’une servitude de passage sur la parcelle du voisin qui permet l’accès le plus court au domaine public, mais aussi la mise en place d’une servitude de tréfonds permettant le passage des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées ainsi que l’électricité le gaz et la fibre. En contrepartie de ces servitudes, une contrepartie financière devra être prévue.

Cass  3ème civ 14 juin 2018 n°17-20.280 

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037098223    

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