Plus-value résidence principale : exonération partielle si un seul cédant y vit

1) Résumé  de la décision

Quand un bien est vendu par plusieurs propriétaires, l’exonération « résidence principale » ne s’applique qu’à la part du ou des vendeurs qui y ont effectivement leur résidence principale au jour de la vente, même si les vendeurs sont mariés et imposés ensemble.

Juridiction : Conseil d'État (9e-10e chambres réunies)
Date : 15 décembre 2025
N° : 496235

Nature du litige : suppléments de contributions sociales dus sur une plus-value immobilière (année 2014), après remise en cause partielle de l’exonération « résidence principale ».
Parties (anonymisées)
M. et Mme D… (couple marié sous communauté universelle).

Effet direct sur la jurisprudence (pratique)

Le Conseil d’État formule explicitement une règle structurante : en cas de pluralité de cédants, la condition de résidence principale s’apprécie pour chacun, et l’imposition commune (art. 6 CGI) n’y change rien.

2) Analyse détaillée

A. Les faits 

Le couple vend une maison à Saint-Martin ; l’administration admet que c’est la résidence principale de l’épouse, mais pas du mari (résidant à Toulon depuis la séparation). Résultat : exonération seulement à 50 %.

Chronologie factuelle
1991 : achat du terrain.
Maison construite sur ce terrain (les requérants produiront plus tard un protocole transactionnel de 1992 sur des dépenses de construction).
2007 : séparation du couple ; M. D… a sa résidence principale à Toulon.
6 janvier 2014 : vente de la maison.

Contrôle : examen de situation fiscale personnelle ; remise en cause à hauteur de la moitié de l’exonération « résidence principale ».

Conséquence : suppléments de contributions sociales au titre de 2014.

B. La procédure 

Les contribuables perdent à chaque étape : tribunal administratif, cour administrative d’appel, puis Conseil d’État.

Demande devant le Tribunal administratif de Toulon : décharge des contributions sociales et pénalités.

TA Toulon, jugement n° 2001851, 8 août 2022 : non-lieu partiel (dégrèvement en cours d’instance), rejet du surplus.

CAA Marseille, arrêt n° 22MA02545, 23 mai 2024 : rejet de l’appel.
Pourvoi : mémoires enregistrés les 23 juillet 2024, 23 octobre 2024 et 3 juin 2025 ; rejet par le Conseil d’État.

C. Contenu de la décision 

L’exonération « résidence principale » est personnelle : elle suit le cédant, pas le foyer.
Elle se juge au jour de la cession, pas au jour de la séparation.

La preuve des dépenses de construction doit être établie (un protocole seul peut être jugé insuffisant).

Une doctrine rapportée avant la vente n’est pas opposable via l’art. L.80 A LPF.

1) Sur la règle de droit principale : pluralité de cédants

Le Conseil d’État rappelle que l’exonération « résidence principale » (1° du II de l’article 150 U CGI) suppose que le bien constitue la résidence principale du cédant. En cas de pluralité de cédants, l’exonération ne couvre que la fraction de plus-value revenant au(x) cédant(s) répondant à la condition, sans que l’imposition commune (art. 6 CGI) fasse obstacle.

Application au cas : l’administration pouvait taxer la moitié de la plus-value dès lors que le bien était la résidence principale de Mme D…, mais pas de M. D… (résidant à Toulon depuis 2007).

2) Sur la date d’appréciation de la résidence principale

La cour pouvait se placer à la date de la cession (6 janvier 2014) et non à la date de séparation pour apprécier la résidence principale de chacun.

3) Sur la preuve des dépenses de construction (prix de revient)

Le Conseil d’État valide l’appréciation de la cour : la seule production d’un protocole transactionnel du 28 janvier 1992 ne suffisait pas à établir que les dépenses de construction avaient été effectivement supportées (montant mentionné : 686 020 €).

4) Sur l’opposabilité de la doctrine (art. L.80 A LPF)

Les requérants invoquaient une instruction (8 M-2-07) et une réponse ministérielle (2008). Le Conseil d’État substitue un motif : ces documents avaient été rapportés à compter du 12 septembre 2012 ; ils n’étaient donc pas opposables pour une cession du 6 janvier 2014 au titre de l’article L.80 A LPF.

5) Solution
Rejet du pourvoi : la décision d’appel est confirmée.

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Conseil d'État, 9e-10e ch. réunies, 15 déc. 2025, n° 496235

Conseil d'État, 3e/8e SSR, 7 mai 2014, n° 356328 (bien libéré avant vente : « délai normal »)

CAA Lyon, 5e ch., 3 avr. 2025, n° 23LY00048 (exonération admise pour l’époux occupant, refusée pour l’épouse en EHPAD)

CAA Versailles, 3e ch., 28 sept. 2021, n° 19VE02485 (indivision : exonération remise en cause pour la quote-part du coindivisaire non occupant)

3.2 Textes légaux 

CGI, article 150 U, version en vigueur au 1er janvier 2014 : exonération des plus-values, notamment pour les biens constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession.

CSS, article L.136-7, version en vigueur au 1er janvier 2014 : assujettissement de certains revenus/plus-values, dont celles visées aux articles 150 U à 150 UC CGI, aux contributions sociales.

LPF, article L.80 A : opposabilité, sous conditions, des interprétations administratives non rapportées à la date des opérations.

CGI, article 6 (imposition commune) 


4) Analyse juridique approfondie

La décision sécurise un principe simple : la résidence principale est une notion personnelle, même au sein d’un couple marié et imposé ensemble. Elle impose une vigilance accrue lors des ventes en séparation, en indivision ou quand l’un des vendeurs n’occupe plus le logement.

A. Décryptage du raisonnement

L’exonération de l’article 150 U CGI vise la résidence principale du cédant (logique « personne par personne »).

Si plusieurs personnes vendent, l’exonération est fractionnée : elle suit la quote-part du ou des occupants au jour de la vente.

L’imposition commune (CGI, art. 6) concerne le calcul de l’impôt sur le revenu du foyer, mais ne transforme pas une condition d’exonération « personnelle » en avantage « global » sur 100 % de la plus-value.

B. Mise en cohérence avec la jurisprudence antérieure

Cohérence avec la logique des quotes-parts : la CAA Versailles appliquait déjà un raisonnement « par co-vendeur » en indivision.

Cohérence avec les couples : la CAA Lyon (EHPAD) admet une exonération pour l’époux occupant mais pas pour l’épouse non occupante, ce qui préfigure la solution CE 2025.
Complément par le CE 2025 : la Haute juridiction verrouille la question qui revient souvent en pratique notariale : l’imposition commune ne “répare” pas l’absence de résidence principale d’un des cédants.

C. Impacts pratiques (ce que la décision change vraiment)

Séparation / éloignement géographique : si un époux a déjà établi sa résidence principale ailleurs, la vente de l’ancien domicile commun peut conduire à une exonération partielle.
Indivision (concubins, héritiers, etc.) : même logique : l’occupant peut être exonéré sur sa part, pas nécessairement les autres.

Preuve du prix de revient : les dépenses de construction doivent être étayées (factures, justificatifs de paiement, cohérence avec l’acte), un document transactionnel isolé pouvant être jugé insuffisant.

5) Critique (

Point central ciblé : pluralité de cédants + résidence principale au jour de cession + quote-part. La décision CE 2025 s’inscrit dans une continuité d’arrêts de CAA sur la quote-part et l’occupation effective.

Principe 1 : condition appréciée par cédant.
Principe 2 : date d’appréciation = jour de cession.
Principe 3 : imposition commune = sans incidence sur l’exonération.

La décision est pédagogiquement utile : elle transforme une pratique parfois discutée (« résidence principale du foyer ») en règle claire : résidence principale du cédant.

6) Accompagnement personnalisé
Cette décision concerne directement la vente immobilière (plus-value) et, en filigrane, les situations de séparation : deux terrains où une stratégie juridique et probatoire (résidence principale, quote-part, justificatifs) peut éviter un redressement ou améliorer vos chances en contentieux.

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