Analyse du décret n° 2026-739 du 4 août 2026 — Droit immobilier et baux d'habitation
Un diagnostic social et financier plus précoce, un suivi renforcé des locataires et de nouvelles obligations pour les organismes chargés de prévenir les expulsions.
Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026, publié au Journal officiel du 6 août 2026 et entré en vigueur le 7 août 2026, modifie sensiblement l'organisation du diagnostic social et financier (DSF) établi à l'occasion d'une procédure de résiliation d'un bail d'habitation pour impayés locatifs.
Sa principale innovation consiste à organiser la réalisation de ce diagnostic dès le stade du commandement de payer, pour certaines catégories de bailleurs, sans attendre que le locataire soit assigné devant le juge.
Le décret instaure également une actualisation du diagnostic avant l'audience, renforce sa transmission à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et permet sa mobilisation jusqu'au stade de la demande de concours de la force publique.
Cette réforme concerne directement les propriétaires bailleurs, les locataires, les commissaires de justice, les services sociaux et les juridictions chargées du contentieux locatif.
1. Pourquoi ce décret modifie-t-il la procédure d'expulsion ?
Il convient de rappeler que le décret du 5 janvier 2021 organisait initialement le diagnostic social et financier principalement au stade de la procédure judiciaire, après notification de l'assignation au préfet.
Cette intervention présentait une difficulté évidente : lorsque la situation sociale du locataire était examinée, la dette locative pouvait déjà avoir considérablement augmenté, compromettant les possibilités d'apurement.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, avait déjà modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 afin d'organiser une intervention plus précoce.
Le décret du 4 août 2026 adapte les dispositions réglementaires de 2021 à cette évolution législative. Il ne faut donc pas attribuer au seul décret la création du diagnostic anticipé : le principe résulte de la loi de 2023, tandis que le décret de 2026 en précise les modalités pratiques.
L'objectif est double : rechercher une solution permettant au locataire de conserver son logement lorsqu'elle est économiquement réaliste, tout en identifiant plus tôt les situations dans lesquelles le maintien dans les lieux paraît compromis.
La réforme n'efface donc pas le droit du bailleur d'obtenir le paiement des loyers ni, lorsque les conditions légales sont réunies, la résiliation judiciaire du bail.
2. Les principales modifications apportées par le décret du 4 août 2026
A. Le diagnostic social et financier intervient dès le commandement de payer
C'est la modification centrale.
Avant le 7 août 2026, le décret de 2021 renvoyait exclusivement au III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département.
Depuis le 7 août 2026, l'article 1er du décret de 2021 renvoie aux I et III de ce même article 24.
Le diagnostic est donc organisé à deux stades distincts : en amont de la procédure judiciaire pour les locataires répondant aux conditions légales de signalement, puis dans le cadre de la procédure devant le juge.
Le dispositif anticipé concerne notamment les logements appartenant à une personne physique ou à une société civile composée exclusivement de parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.
L'article 24, I, vise les situations dans lesquelles les impayés se poursuivent pendant deux mois sans interruption ou lorsque la dette atteint l'équivalent de deux loyers mensuels hors charges.
Le commissaire de justice signale alors le commandement de payer à la CCAPEX, puis le représentant de l'État saisit l'organisme compétent pour établir le diagnostic.
Conséquences pratiques
Pour le locataire, cette intervention anticipée peut permettre de rechercher plus rapidement une aide financière, un accompagnement budgétaire ou un échéancier compatible avec ses ressources.
Pour le propriétaire, elle peut contribuer à distinguer les difficultés temporaires des situations dans lesquelles le locataire n'a manifestement plus la capacité d'assumer durablement le loyer.
Pour les professionnels, le commandement de payer ne constitue plus seulement le point de départ du délai précédant une éventuelle résiliation : il peut également déclencher un accompagnement social structuré.
Il convient cependant de ne pas confondre ce mécanisme avec une suspension automatique de la procédure de recouvrement. Le diagnostic anticipé n'a pas cet effet.
B. Un délai de réalisation du diagnostic porté à vingt jours ouvrés
Le décret modifie le délai dans lequel l'organisme compétent doit proposer un entretien au locataire.
ANCIEN DISPOSITIF
15 jours
Ouvrés après la saisine de l'organisme
NOUVEAU DISPOSITIF
20 jours
Ouvrés après la saisine de l'organisme
L'organisme dispose ainsi de cinq jours ouvrés supplémentaires pour fixer l'entretien proposé.
Cette modification peut faciliter l'organisation matérielle du diagnostic, particulièrement lorsque les services sociaux connaissent une charge importante.
En revanche, elle ne garantit pas un entretien effectivement réalisé dans ce délai lorsque le locataire ne répond pas aux sollicitations. Le texte organise la proposition d'entretien et ses modalités.
Par ailleurs, le décret prévoit expressément que les propositions pourront être effectuées par tout moyen, notamment par téléphone ou message téléphonique.
C. Une obligation nouvelle d'actualisation avant l'audience
Il s'agit d'une évolution importante pour la pratique judiciaire.
Le décret prévoit que, un mois avant l'audience, si aucun diagnostic datant de moins de six semaines n'a été établi, l'organisme compétent doit proposer un nouvel entretien.
La date de cet entretien doit être fixée au plus tard six jours ouvrés avant l'audience.
L'objectif est de disposer d'informations suffisamment récentes sur la situation du locataire.
Le calendrier prévu par le décret
Un mois avant l'audience
Vérification de l'existence d'un diagnostic datant de moins de six semaines.
Au plus tard six jours ouvrés avant l'audience
Date limite de l'entretien proposé pour réaliser ou actualiser le diagnostic.
Au plus tard cinq jours ouvrés avant l'audience
Transmission du diagnostic au juge, délai qui existait déjà.
Cette chronologie appelle une observation.
Lorsque l'entretien se déroule à la dernière date possible, l'organisme ne dispose que d'un jour ouvré entre cet entretien et la date limite de transmission du diagnostic au juge.
La réforme exige donc une coordination particulièrement rigoureuse entre les professionnels sociaux, la préfecture et les juridictions.
Conséquences pour l'appréciation du juge
La situation financière d'un locataire peut évoluer rapidement.
Un locataire privé d'emploi lors du commandement de payer peut avoir retrouvé une activité au jour de l'audience. À l'inverse, une situation initialement stabilisée peut s'être détériorée.
Le diagnostic actualisé pourra notamment permettre de faire apparaître une reprise des paiements, des démarches d'apurement, une nouvelle situation de vulnérabilité ou la nécessité d'un relogement.
Le juge disposera ainsi d'éléments plus récents pour apprécier la demande de résiliation du bail et les éventuelles demandes de délais.
D. Le diagnostic peut être établi même sans participation du locataire
Le décret affirme le principe d'un diagnostic réalisé ou actualisé en présence du locataire et signé par celui-ci.
Cependant, lorsque cette présence ou cette signature ne peut être obtenue, le professionnel compétent est autorisé à établir ou actualiser le document à partir des informations disponibles, notamment celles transmises par la CCAPEX.
Cette disposition présente un intérêt pratique certain.
Un locataire qui ne répond pas aux sollicitations, ne se présente pas à l'entretien ou refuse de signer le document ne peut, par ce seul comportement, empêcher l'établissement du diagnostic.
Il importe toutefois de distinguer les informations directement recueillies auprès du locataire de celles obtenues auprès de tiers.
L'absence de participation du locataire ne doit pas conduire à présenter comme certaines des informations qui ne sont ni vérifiées ni contradictoirement discutées.
Les observations du bailleur et du locataire demeurent prises en compte selon les règles prévues par l'article 24 de la loi de 1989.
E. Le rôle de la CCAPEX est renforcé
Le décret organise une transmission du diagnostic à la CCAPEX dès sa réalisation et, le cas échéant, après son actualisation.
Il ajoute également un article 1er bis au décret de 2021.
Désormais, la CCAPEX peut demander la réalisation ou l'actualisation d'un diagnostic afin de disposer d'informations utiles lors de l'examen individuel de la situation du locataire.
Ce dispositif s'inscrit dans le rôle de coordination, de prévention, d'orientation et d'accompagnement confié à cette commission par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
La CCAPEX devient ainsi un acteur du suivi du diagnostic pendant la procédure, et non simplement son destinataire.
F. Le préfet peut demander un nouveau diagnostic avant le concours de la force publique
Cette modification mérite une attention particulière.
L'article 1er bis, II, autorise le représentant de l'État dans le département à demander la réalisation ou la mise à jour du diagnostic pour statuer sur une réquisition du concours de la force publique.
Une procédure d'expulsion peut durer plusieurs mois.
La situation familiale, médicale, sociale ou financière de l'occupant peut évoluer considérablement entre la décision judiciaire et l'exécution de celle-ci.
Le nouveau dispositif permet donc au préfet de disposer d'informations actualisées à ce stade particulièrement sensible.
Il ne crée toutefois ni un droit automatique au refus du concours de la force publique ni un nouveau recours suspensif contre l'expulsion. L'autorité administrative doit toujours statuer dans le cadre des règles applicables à cette réquisition.
G. Le contenu du diagnostic est modifié
Le décret apporte également plusieurs modifications à l'article 2 du décret de 2021.
La référence aux « rubriques » est remplacée par celle d'« informations ».
Surtout, deux modifications touchent au contenu du document : la suppression de la rubrique consacrée à l'accompagnement social, juridique et juridictionnel, ainsi que la suppression de la mention spécifique des observations écrites du rédacteur parmi les observations éventuellement jointes.
Les préconisations du professionnel restent néanmoins prévues dans le diagnostic.
Les autres informations essentielles demeurent : la situation familiale, la situation locative, l'endettement, les mesures de traitement de la dette, la reprise des loyers, la capacité de remboursement et les éventuelles démarches de relogement.
La suppression de la rubrique consacrée à l'accompagnement ne signifie donc pas que cet accompagnement disparaît du dispositif de prévention des expulsions. Elle concerne le contenu réglementaire du formulaire.
3. Quelles conséquences pour les propriétaires et les locataires ?
Pour les propriétaires bailleurs
La réforme introduit un diagnostic plus précoce, susceptible d'améliorer la connaissance de la situation du débiteur.
Mais le propriétaire doit conserver une approche rigoureuse du recouvrement.
Il lui appartient de vérifier le décompte des sommes dues, la régularité du commandement de payer, les délais de procédure et les conditions nécessaires à la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Le diagnostic social et financier n'est pas une reconnaissance de dette et ne remplace pas la justification des loyers impayés.
Il peut toutefois constituer une pièce importante lorsque le bailleur entend démontrer l'absence de solution réaliste d'apurement, malgré les démarches entreprises.
Pour les locataires
Le dispositif renforce les possibilités d'accompagnement avant que la situation ne devienne irréversible.
Un locataire confronté à une baisse de revenus, une séparation, une perte d'emploi ou des difficultés familiales dispose d'une occasion supplémentaire de faire connaître sa situation et de rechercher une solution.
Il conserve cependant l'obligation de régler le loyer et les charges.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre par ailleurs strictement les conditions dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, notamment au regard de la reprise du paiement intégral du loyer courant.
Pour les avocats et les juridictions
Le diagnostic actualisé présente un intérêt probatoire et stratégique.
Du côté du bailleur, il convient d'examiner la réalité de la dette, la régularité de la procédure, les paiements récents et les perspectives d'apurement.
Du côté du locataire, il convient de documenter les ressources actuelles, les charges incompressibles, les démarches d'accompagnement et, lorsque cela est envisageable, un échéancier réaliste.
En présence d'un diagnostic incomplet, ancien ou contradictoire, des observations pourront être présentées au juge pour discuter sa portée.
Il faut toutefois souligner que le décret du 4 août 2026 ne prévoit pas expressément une nullité automatique de l'assignation en raison de la seule absence d'actualisation du diagnostic.
Il serait juridiquement excessif de déduire une telle sanction des seules dispositions nouvelles.
Les sanctions d'irrecevabilité expressément prévues par l'article 24 de la loi de 1989, notamment pour certaines formalités de notification et de saisine, doivent être distinguées des nouvelles obligations réglementaires d'établissement et d'actualisation du diagnostic.
4. Exemple concret : un bailleur à Saint-Nazaire confronté à des loyers impayés
Prenons l'exemple fictif d'un appartement loué à Saint-Nazaire pour un loyer mensuel de 750 € hors charges.
Le locataire accumule trois mois d'impayés.
La dette atteint ainsi 2 250 € hors charges.
Le propriétaire, personne physique, fait délivrer un commandement de payer.
À ce stade, compte tenu des conditions prévues par l'article 24, I, le commandement relève du dispositif de signalement à la CCAPEX.
L'organisme compétent peut être saisi afin d'établir un premier diagnostic social et financier.
Supposons que celui-ci révèle une perte d'emploi temporaire, puis que le locataire retrouve une activité salariée lui permettant de reprendre le paiement du loyer.
Ces circonstances pourront être prises en considération pour rechercher un accord.
Si aucune solution n'est trouvée et que la procédure se poursuit devant le juge des contentieux de la protection, une actualisation du diagnostic pourra être nécessaire.
À l'inverse, si le locataire demeure sans revenus suffisants, l'examen social pourra révéler qu'un échéancier ne serait pas économiquement viable et que des démarches de relogement doivent être privilégiées.
Cet exemple illustre la finalité du décret : prendre une décision sur la base d'une situation réellement actualisée, plutôt que sur une photographie devenue ancienne.
5. Analyse critique : une réforme utile, mais des limites persistantes
Une prévention organisée plus tôt, sans garantie de résolution de la dette
Le déplacement du diagnostic vers l'amont de la procédure est cohérent avec l'objectif de prévention des expulsions.
Cependant, les informations recueillies ne règlent pas à elles seules les difficultés financières du ménage.
L'efficacité du nouveau dispositif dépendra de la disponibilité des professionnels, de la rapidité des aides mobilisables et de la capacité des parties à trouver un accord réaliste.
Une charge supplémentaire pour les organismes sociaux
La réalisation anticipée du diagnostic, son éventuelle actualisation avant l'audience, les demandes de la CCAPEX et celles du préfet peuvent conduire à plusieurs interventions successives dans un même dossier.
Le risque est celui d'une accumulation des formalités sans amélioration effective de la prise en charge.
La coordination et la transmission des informations seront déterminantes.
Quelques imperfections rédactionnelles
La comparaison des versions fait apparaître certaines incohérences de rédaction.
Ainsi, le nouvel article 1er contient une formulation maladroite concernant les professionnels chargés d'informer les parties.
De même, l'article 2 continue de faire référence à l'identité du « locataire assigné », alors que le diagnostic peut désormais intervenir avant toute assignation.
Enfin, l'article 1er bis emploie l'expression « commission centrale de coordination », tandis que l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 vise une commission de coordination dans chaque département.
Ces observations n'empêchent pas d'identifier l'objet de la réforme. Elles soulignent néanmoins l'intérêt d'une rédaction réglementaire parfaitement cohérente, notamment dans un contentieux où les délais et les formalités sont déterminants.
6. Conclusion : un changement de méthode dans la prévention des expulsions
Le décret n° 2026-739 du 4 août 2026 modifie moins les droits fondamentaux du bailleur et du locataire qu'il ne transforme la manière dont leur situation est appréciée au cours de la procédure.
Le diagnostic social et financier n'est plus conçu uniquement comme un document préparatoire à l'audience.
Il devient un instrument susceptible d'être établi dès le commandement de payer, actualisé avant le jugement et de nouveau mobilisé lorsque l'exécution de l'expulsion nécessite l'intervention de la force publique.
Le décret recherche donc une meilleure continuité entre le traitement social des impayés et leur traitement judiciaire.
Pour autant, il ne faut pas confondre accompagnement social et obstacle juridique à l'expulsion. La dette demeure exigible et le juge conserve son pouvoir d'appréciation dans les limites fixées par la loi.
L'enjeu essentiel de la réforme sera sa mise en œuvre effective : permettre un accompagnement suffisamment précoce pour éviter les expulsions qui peuvent l'être, sans prolonger inutilement les procédures lorsque le maintien dans les lieux n'est plus envisageable.
7. La SELARL Philippe GONET vous accompagne en matière de baux d'habitation
À Saint-Nazaire, comme dans les communes voisines de Pornichet, La Baule-Escoublac, Trignac et plus largement en Loire-Atlantique, les impayés locatifs soulèvent des difficultés qui dépassent souvent la seule question du règlement des loyers.
Un propriétaire peut subir une perte durable de revenus. Un locataire peut se trouver confronté à une situation financière ou familiale qui compromet le maintien de son logement.
La SELARL PHILIPPE GONET, société d'avocat intervenant notamment en droit immobilier, accompagne les propriétaires et les locataires dans l'analyse de leur situation juridique, les procédures de recouvrement, les demandes de résiliation des baux, les contestations et les litiges relatifs aux expulsions.