Airbnb et sous-location illicite : la Cour de cassation relance le débat

Résumé 

Le 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt important dans un litige opposant la société Famille et Provence à Airbnb Ireland, à propos de la sous-location interdite d’un logement social par la locataire, via la plateforme Airbnb. La Haute juridiction ne dit pas qu’Airbnb est définitivement un éditeur. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché concrètement si, au regard de ses règles, de son contrôle sur les utilisateurs et de la promotion de certaines offres, la plateforme n’exerçait pas un rôle actif incompatible avec le simple statut d’hébergeur. L’arrêt est une cassation partielle pour défaut de base légale.

Parties impliquées
La demanderesse au pourvoi est la société Famille et Provence, bailleur social. Les défenderesses étaient Airbnb Ireland Unlimited Company, Airbnb France et la locataire. La Cour constate un désistement partiel du pourvoi contre la locataire.

Juridiction :Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, 7 janvier 2026, pourvoi n° 23-22.723, ECLI:FR:CCASS:2026:CO00001, publié au Bulletin et au Rapport. 

Nature du litige

Le contentieux porte sur la responsabilité civile d’une plateforme de location en ligne lorsqu’un locataire sous-loue illicitement un logement en violation du bail, et sur la frontière entre le régime favorable de l’hébergeur prévu par l’article 6, I, 2 de la LCEN et la responsabilité de droit commun d’un acteur jouant un rôle actif.

Effet direct de la décision

L’arrêt durcit le contrôle exercé sur les plateformes : les juges du fond doivent désormais examiner de façon concrète si les règles imposées aux utilisateurs, la capacité de vérification, la mise en avant de certains comptes ou la promotion d’offres confèrent à la plateforme une connaissance ou un contrôle des contenus. La décision renforce donc la possibilité d’engager la responsabilité d’une plateforme lorsque son intervention dépasse la neutralité technique.

Analyse détaillée

Les faits

Le 7 décembre 2017, la société Famille et Provence a donné un logement à bail à Mme S. Le contrat interdisait expressément toute sous-location. À compter d’octobre 2019, la locataire a sous-loué ce logement par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb. Le bailleur a alors engagé une action pour faire constater le manquement contractuel et obtenir le versement des fruits tirés des sous-locations illicites.

Le dossier s’inscrit dans un contexte très concret pour les territoires littoraux et urbains de Loire-Atlantique. L’Insee souligne que le marché départemental du logement reste tendu, avec faible vacance et forte sollicitation du parc social, tandis que Saint-Nazaire Agglo relève un contexte de vacance limitée et mentionne les locations touristiques soustraites à l’offre de résidences principales. Cet arrière-plan donne à cette décision une résonance particulière pour les bailleurs, les collectivités et les habitants du bassin nazairien.

La procédure

Les 20 et 24 août 2020 puis le 7 janvier 2021, le bailleur a assigné la locataire, Airbnb France et Airbnb Ireland. Il demandait de constater la violation des obligations locatives et d’obtenir une condamnation in solidum pour les fruits perçus à l’occasion des sous-locations interdites.

Par arrêt du 21 septembre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment rejeté la demande en paiement dirigée contre Airbnb Ireland, considérant en substance que la société n’exerçait pas un rôle d’éditeur mais relevait du régime de l’hébergeur. Lien officiel vérifié – actif, exact, sur base officielle : décision de la cour d’appel disponible sur le site de la Cour de cassation.

Saisie du pourvoi, la Cour de cassation casse partiellement cet arrêt, sauf en ce qu’il met hors de cause Airbnb France et déclare irrecevables les demandes formulées à son encontre. Elle renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris.

Contenu de la décision

Les arguments du bailleur

Le bailleur soutenait qu’Airbnb Ireland n’était pas un simple hébergeur. Selon lui, la plateforme assistait activement les annonceurs en encadrant la présentation des annonces, en proposant des outils de valorisation, en orientant la fixation du prix et en facilitant la publication. Pour la demanderesse, ce rôle actif devait conduire à l’écarter du régime d’exonération de l’article 6, I, 2 de la LCEN et à engager sa responsabilité de droit commun.

Les motifs de la cour d’appel censurés

La cour d’appel avait retenu que la plateforme ne déterminait pas le contenu des annonces, n’exerçait pas de contrôle préalable généralisé et se bornait à fournir des opérations techniques compatibles avec la qualité d’hébergeur. Elle avait aussi mis en avant les avertissements adressés aux hôtes et la déclaration sur l’honneur exigée avant la mise en ligne.

Le raisonnement de la Cour de cassation

La Cour rappelle d’abord le texte applicable : les personnes assurant le stockage de contenus fournis par des tiers ne voient pas leur responsabilité civile engagée si elles n’avaient pas connaissance du caractère illicite ou si elles ont agi promptement après en avoir eu connaissance. C’est le cœur du régime de l’hébergeur posé par l’article 6, I, 2 de la loi du 21 juin 2004, dans sa version applicable aux faits.

Elle précise ensuite que ce régime transpose l’article 14 de la directive 2000/31 et ne bénéficie qu’au prestataire intermédiaire demeuré neutre. Un opérateur ne peut revendiquer ce statut s’il joue un rôle actif de nature à lui conférer une connaissance ou un contrôle des données. La Cour reproche alors aux juges d’appel de ne pas avoir recherché deux points déterminants : d’une part, si l’ensemble des règles contraignantes imposées aux hôtes et voyageurs, avant et pendant la transaction, ne donnait pas à Airbnb une influence sur le contenu des offres et le comportement des utilisateurs ; d’autre part, si l’octroi du statut de « superhost » et la promotion de certaines offres ne révélaient pas un rôle actif.

La solution retenue

La cassation est partielle. L’arrêt d’appel est annulé sur le rejet des demandes contre Airbnb Ireland, et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Paris. La mise hors de cause d’Airbnb France demeure acquise.

Références juridiques 

Jurisprudence principale

Cass. com., 7 janv. 2026, n° 23-22.723

CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 21 sept. 2023, RG n° 21/14093

Jurisprudence antérieure pertinente officiellement accessible

Cass. 1re civ., 14 janv. 2010, n° 06-18.855
Décision classiquement rapprochée lorsqu’un service excède ou non les simples fonctions techniques de stockage.

Cass. 1re civ., 17 févr. 2011, n° 09-67.896
La Cour admet le bénéfice du régime de l’hébergeur lorsque les opérations techniques de mise en forme, de classement et de rationalisation du service ne traduisent pas un rôle actif sur les contenus. 

Cass. 1re civ., 17 févr. 2011, n° 09-13.202
La Cour retient qu’un créateur de site peut rester hébergeur s’il se borne à structurer et classifier l’information sans déterminer ni vérifier les contenus, et s’il ne joue pas un rôle actif de connaissance ou de contrôle des données stockées. 

Cass. com., 5 juill. 2017, n° 14-16.737
Cette décision, rendue dans le contexte d’Amazon Services Europe, rappelle que le débat sur le statut de la plateforme n’est pas théorique : il influence directement le régime de responsabilité applicable aux opérateurs de places de marché. 

Cass. com., 13 avr. 2023, n° 21-20.252
Dans l’affaire Teezily, la Cour casse partiellement l’arrêt ayant reconnu le statut d’hébergeur, en rappelant qu’un rôle actif existe notamment lorsqu’un prestataire prête assistance pour optimiser la présentation ou la promotion des offres. 

Textes légaux

Article 6, I, 2, de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique, dans sa version applicable aux faits
Texte officiel pertinent :
« Les personnes physiques ou morales qui assurent, même à titre gratuit, pour mise à disposition du public par des services de communication au public en ligne, le stockage de signaux, d'écrits, d'images, de sons ou de messages de toute nature fournis par des destinataires de ces services ne peuvent pas voir leur responsabilité civile engagée du fait des activités ou des informations stockées à la demande d'un destinataire de ces services si elles n'avaient pas effectivement connaissance de leur caractère illicite ou de faits et circonstances faisant apparaître ce caractère ou si, dès le moment où elles en ont eu cette connaissance, elles ont agi promptement pour retirer ces données ou en rendre l'accès impossible. » 

Article 1240 du code civil
Texte officiel :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » 

Analyse juridique approfondie

L’apport majeur de l’arrêt du 7 janvier 2026 tient à sa méthode. La Cour de cassation n’abandonne pas la distinction classique entre hébergeur et acteur actif. En revanche, elle impose un contrôle beaucoup plus concret des fonctionnalités de la plateforme. Le débat n’est plus limité à la question de savoir si l’utilisateur rédige seul son annonce. Il porte aussi sur l’influence exercée par la plateforme sur la présentation de l’offre, sur le comportement des parties et sur la hiérarchisation commerciale des annonces.

Par rapport aux arrêts de 2010 et 2011, qui admettaient assez largement le statut d’hébergeur lorsque l’opérateur se bornait à des opérations de structuration, de formatage, de classement ou de rationalisation du service, la décision de 2026 marque un déplacement du curseur. Les outils de présentation ne sont plus appréciés isolément. Ils doivent être replacés dans l’économie générale de la plateforme, dans ses règles internes et dans sa capacité de contrôle.

L’arrêt de 2023 relatif à Teezily préparait déjà cette évolution. Il rappelait qu’une assistance pour optimiser la présentation ou la promotion des offres peut caractériser un rôle actif. L’arrêt Airbnb de 2026 prolonge clairement cette logique, mais dans un contexte plus sensible encore : celui de la location d’un logement social sous-loué en violation du bail. La Cour pousse ainsi les juges du fond à examiner les programmes de valorisation commerciale, les badges, la promotion de certaines annonces et les règles contraignantes imposées aux utilisateurs.

En pratique, cet arrêt intéresse au premier chef les bailleurs sociaux, les propriétaires privés, les syndics et les collectivités confrontés à des locations de courte durée. Il ne crée pas une responsabilité automatique de la plateforme, mais il facilite la contestation de son statut d’hébergeur lorsque son rôle devient prescriptif, normatif ou promotionnel. Pour les territoires où l’offre de logements est déjà sous tension, l’enjeu dépasse le contentieux individuel : il touche à la préservation du parc résidentiel.

Critique de la décision

Sur les sources, les références principales ont été vérifiées sur Légifrance et sur le site de la Cour de cassation. Les liens cités ci-dessus renvoient exclusivement à des bases officielles françaises autorisées. Aucune décision non vérifiée n’a été intégrée. Pour la décision d’appel d’Aix-en-Provence, la source officielle accessible retrouvée est celle diffusée par la Cour de cassation.

Sur le fond, l’arrêt est juridiquement convaincant parce qu’il refuse les qualifications automatiques. Il rappelle qu’une plateforme ne peut pas se retrancher derrière ses conditions générales si, dans les faits, elle organise, hiérarchise, influence et promeut les offres. En revanche, la Cour ne tranche pas définitivement la qualification d’Airbnb : elle renvoie le débat probatoire devant la cour d’appel de Paris. La portée est donc forte sur la méthode, mais encore ouverte sur le résultat final du litige.

Pourquoi cet arrêt compte aussi à Saint-Nazaire

À Saint-Nazaire, la commune n’a pas mis en place, à la date de la page consultée, le régime d’autorisation de changement d’usage ni la déclaration préalable avec numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme. Dans le même temps, Saint-Nazaire Agglo et l’Insee décrivent un marché du logement tendu, avec vacance limitée et pression sur l’offre résidentielle. Dans un tel contexte, les décisions sur la responsabilité des plateformes et la lutte contre les sous-locations illicites prennent une dimension très concrète pour les bailleurs et les occupants du littoral nazairien.

La SELARL Philippe GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut accompagner les bailleurs, propriétaires ou gestionnaires confrontés à une sous-location irrégulière, à un litige locatif ou à un contentieux plus large en droit immobilier et en responsabilité. Dans cette affaire, l’intérêt pratique est clair : identifier rapidement les preuves utiles, déterminer le bon fondement d’action, apprécier la responsabilité éventuelle de la plateforme et chiffrer les restitutions ou indemnisations envisageables