Incendie avant vente : l’occupant gratuit n’est pas locataire

Résumé 

Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que des acquéreurs autorisés à occuper gratuitement une maison avant la signature de l’acte authentique ne sont pas soumis à la présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie prévue par l’article 1733 du code civil. La décision est un rejet du pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 octobre 2022.

L’affaire oppose principalement une venderesse, Mme [E], aux acquéreurs, M. et Mme [C], à leur assureur Pacifica, ainsi qu’à un autre vendeur, M. [K]. Le litige naît d’un incendie ayant détruit la maison alors que les acquéreurs l’occupaient gratuitement avant la réitération de la vente.

La Cour retient une idée simple : l’article 1733 du code civil suppose une occupation assimilable à un bail, donc une contrepartie. Une simple occupation gratuite, même contractuellement autorisée, ne suffit pas.

Analyse détaillée

Les faits

Le 7 août 2019, M. [K] et Mme [E], vendeurs, concluent avec M. et Mme [C], acquéreurs, un compromis de vente portant sur une maison d’habitation.

Le 29 novembre 2019, les vendeurs autorisent les acquéreurs, par acte sous signature privée, à occuper gratuitement les lieux dans l’attente de l’acte authentique. La vente devait être réitérée après la réalisation de certains travaux par les vendeurs. Ceux-ci cessent alors d’assurer la maison.

Le 9 décembre 2019, la maison est détruite par un incendie. Les acquéreurs renoncent ensuite à la vente en invoquant une clause du compromis du 7 août 2019. Ils sont indemnisés de leurs dommages matériels par leur assureur, la société Pacifica.

La procédure

Les vendeurs assignent les acquéreurs et Pacifica afin d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état. De son côté, Pacifica, subrogée dans les droits de ses assurés, demande reconventionnellement la condamnation des vendeurs au remboursement des indemnités versées aux acquéreurs.

La cour d’appel de Montpellier, par arrêt du 18 octobre 2022, rejette les demandes de la venderesse contre les acquéreurs et leur assureur, et retient la responsabilité des vendeurs envers Pacifica pour les dommages causés aux biens mobiliers des acquéreurs. Le pourvoi est formé par Mme [E].

Devant la Cour de cassation, Mme [E] se désiste partiellement de son pourvoi en ce qu’il était dirigé contre la Caisse de crédit mutuel [Localité 6] Neudorf.

Les arguments des parties

Mme [E] soutient que l’article 1733 du code civil ne s’appliquerait pas uniquement au locataire classique, mais à tout occupant contractuellement autorisé à occuper les lieux, y compris à titre précaire. Selon elle, les acquéreurs devaient donc être présumés responsables de l’incendie.

Elle soutient également que, si les acquéreurs étaient présumés responsables, les vendeurs ne pouvaient être condamnés à indemniser Pacifica, assureur subrogé dans les droits de ses assurés.

La solution de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les acquéreurs occupaient la maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte authentique. Elle en déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil, faute de contrepartie à l’occupation des lieux.

La formule est décisive : sans contrepartie, l’occupation n’entre pas dans le champ du louage de chose. L’occupant gratuit n’est donc pas traité comme un locataire responsable de plein droit de l’incendie.

Références juridiques 

Textes légaux applicables
Article 1709 du code civil – version en vigueur depuis le 21 mars 1804
« Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. »

Article 1733 du code civil – version en vigueur depuis le 21 mars 1804
« Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve : Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Article 1734 du code civil – version en vigueur depuis le 5 janvier 1883
Ce texte organise la responsabilité en cas d’incendie lorsqu’il existe plusieurs locataires : ils sont responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble occupée, sauf preuve que l’incendie a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez certains.

Article 1014 du code de procédure civile – version en vigueur depuis le 1er septembre 2025
Ce texte permet à la Cour de cassation de ne pas répondre par une décision spécialement motivée à un moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Jurisprudence antérieure

Cass. civ. 3e, 28 octobre 1975, n° 74-11.752
La Cour juge qu’une occupation contractuelle des lieux moyennant une contrepartie, même précaire, soumet l’occupant à la présomption de responsabilité en cas d’incendie prévue par l’article 1733 du code civil.

Cass. civ. 3e, 2 juin 1977, n° 75-15.440
La Cour confirme que l’occupation contractuelle des lieux moyennant une contrepartie, même temporaire, relève de la présomption de responsabilité de l’article 1733.

Cass. civ. 3e, 24 novembre 1993, n° 92-10.790
La Cour refuse d’appliquer l’article 1733 lorsqu’aucune preuve d’une convention liant l’occupant au propriétaire n’est rapportée.

Cass. civ. 3e, 18 janvier 1995, n° 92-18.335Dans une situation de vente immobilière avec jouissance temporaire conservée par le vendeur, la Cour écarte la présomption de l’article 1733 lorsqu’il existe une occupation précaire sans contrepartie financière.

cass. civ. 3e, 17 juillet 1996, n° 94-16.590
La Cour rappelle que l’article 1733 règle les rapports entre bailleur et locataire ; il ne permet pas automatiquement une action directe du propriétaire contre un autre occupant.

Cass. civ. 3e, 24 janvier 2007, n° 06-13.028 et n° 06-14.253
La Cour distingue les rapports propriétaire/occupant et locataire/sous-locataire : faute de lien de droit entre propriétaire et sous-locataire, l’article 1733 ne s’applique pas entre eux, mais peut jouer dans les rapports locataire/sous-locataire si celui-ci occupe exclusivement les lieux.

Cass. civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 19-19.670
La Cour juge qu’un contrat de séjour en résidence pour personnes âgées, relevant de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles, est exclusif de la qualification de louage de chose, même lorsqu’il comporte une mise à disposition d’un logement.

Cass. civ. 3e, 3 décembre 2020, n° 20-10.122
La même solution est appliquée au contrat de séjour en EHPAD : la présomption de l’article 1733 ne s’applique pas lorsque le contrat n’est pas juridiquement un contrat de louage de chose.

Cass. civ. 3e, 1er juin 2022, n° 21-15.822
La Cour admet qu’une contrepartie en nature peut conférer un caractère onéreux à l’occupation et justifier la qualification de bail.

Analyse juridique approfondie

La décision du 29 janvier 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle ancienne : l’article 1733 ne s’applique pas à tout occupant, mais à l’occupant dont la situation peut être rattachée au louage de chose. L’article 1709 exige une jouissance pendant un certain temps et moyennant un prix. La contrepartie est donc centrale.

La décision ne contredit pas les arrêts de 1975 et 1977 : elle les prolonge. Ces décisions admettaient l’application de l’article 1733 à l’occupation précaire ou temporaire, mais seulement lorsqu’une contrepartie existait. Ici, la Cour fait le raisonnement inverse : l’occupation était précaire, contractuelle, mais gratuite ; la présomption est donc exclue.

L’arrêt de 1995 annonçait déjà cette solution en matière de vente immobilière : l’occupation précaire sans contrepartie financière ne relève pas de la présomption du locataire. L’arrêt de 2026 confirme cette distinction dans une hypothèse très pratique : l’entrée anticipée des acquéreurs dans les lieux avant l’acte authentique.

Pour les praticiens de la vente immobilière, la portée est importante. Autoriser un acquéreur à entrer dans une maison avant la signature définitive ne suffit pas à transférer sur lui la responsabilité automatique de l’incendie. Il faut vérifier l’existence d’une assurance, la rédaction de la convention d’occupation, la charge des risques, la contrepartie éventuelle, les obligations de gardiennage, et les conséquences d’une renonciation à la vente.

Critique de la décision

La Cour de cassation confirme une construction cohérente :

occupation + contrepartie = possible application de l’article 1733 ;
occupation gratuite = exclusion de la présomption locative ;
contrat non assimilable à un bail = exclusion de l’article 1733 ;
absence de lien bailleur/locataire = exclusion ou limitation du régime.

L’arrêt du 29 janvier 2026 est utile pour toutes les ventes immobilières comportant une remise anticipée des clés. Il rappelle qu’un accord pratique, souvent conclu pour faciliter un déménagement ou permettre des travaux, peut devenir un risque juridique majeur si l’assurance et la répartition des risques ne sont pas clairement prévues.

Portée pratique pour les ventes immobilières

Avant toute entrée anticipée dans les lieux, vendeurs et acquéreurs doivent éviter les conventions lacunaires. Il est recommandé de prévoir expressément :

qui assure l’immeuble ;
qui assure les meubles et effets personnels ;
qui supporte le risque d’incendie ;
si l’occupation est gratuite ou rémunérée ;
si la somme versée est une indemnité d’occupation, une pénalité, une avance sur prix ou une simple participation aux charges ;
les conséquences d’une renonciation à la vente.
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