Usucapion et requête : pas de constat judiciaire sans contradicteur

1. Résumé succinct

Contexte :

Dans cette affaire, M. [R] sollicitait la reconnaissance de son droit de propriété par usucapion sur des parcelles dont les propriétaires n’étaient pas identifiables selon les données de la publicité foncière. Il avait saisi le président du tribunal judiciaire par voie de requête, sans contradicteur.

Juridiction :

Cour de cassation, Troisième chambre civile, arrêt du 13 mars 2025 (n° 24-12.891), publié au Bulletin.

Impact principal :
La Cour rappelle qu’en matière de constatation d’une usucapion, l’absence d’identité du propriétaire dans les fiches de la publicité foncière ne constitue pas un motif légitime pour éviter le contradictoire. Une procédure gracieuse ne peut donc pas suppléer l’absence d’un adversaire identifiable.

2. Analyse détaillée

Les faits

M. [R] occupait plusieurs parcelles et revendiquait leur propriété par usucapion. Les fiches d’immeubles délivrées par le service de la publicité foncière ne mentionnaient aucun propriétaire identifiable. Il saisit alors le président du tribunal judiciaire par requête, pour faire constater judiciairement son droit de propriété acquis par prescription trentenaire.

La procédure

1re instance : Requête déposée le 26 septembre 2022.
Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 25 janvier 2024 (n° 22/13345) : rejet de la requête.
Pourvoi en cassation par M. [R].
Rejet par la Cour de cassation, 13 mars 2025.

Contenu de la décision

Arguments du requérant
M. [R] soutenait que l'absence d'identité du propriétaire dans les registres de publicité foncière rendait impossible une procédure contradictoire.
Il invoquait l’article 493 du Code de procédure civile (requête possible en l’absence de partie adverse identifiable).
Il faisait valoir que le juge ayant rendu l’ordonnance sur requête pouvait toujours être saisi d’une rétractation par un tiers intéressé.

Raisonnement de la Cour
Article 493 CPC : la requête n’est possible que si le requérant est fondé à ne pas appeler d’adversaire.
La propriété est imprescriptible (article 2227 C. civ.).
Même si le propriétaire n’est pas mentionné, le droit de propriété subsiste (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16.077 ; Cass. 3e civ., 9 juillet 2003, n° 02-11.612).
Il existe des voies légales pour identifier un adversaire, telles que la nomination d’un curateur à succession vacante (articles 809 et suivants C. civ.).
L’État peut devenir propriétaire des biens sans maître ou successions vacantes (articles 539 et 713 C. civ.).

Solution retenue
« Le défaut de mention du nom d’un propriétaire sur les fiches d’immeubles ne constitue pas un motif légitime à ne pas appeler d’adversaire et ne permet donc pas d’agir par voie de requête. »
→ Pourvoi rejeté.

3. Références et articles juridiques
Décision analysée
Cass. civ. 3e, 13 mars 2025, n° 24-12.891, publié au Bulletin

Décisions citées :
Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-16.077, Bull. 2002, III, n° 129
Cass. 3e civ., 9 juillet 2003, n° 02-11.612, Bull. 2003, III, n° 156
Cass. 1re civ., 14 nov. 2006, n° 03-13.473, Bull. 2006, I, n° 491

Textes cités (extraits exacts) :
Article 493 CPC :
« L’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse. »
Article 2227 C. civ. :
« Le droit de propriété est imprescriptible. »
Articles 539 et 713 C. civ. : dévolution des biens vacants ou sans maître à l’État.
Articles 809 et s. C. civ. : curatelle à succession vacante.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement

La Cour s’inscrit dans une logique rigoureuse : la requête n’est pas un substitut au contradictoire en matière de droits réels, surtout s’agissant de la reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété. L’usucapion n’est jamais purement abstraite : elle s’exerce contre un propriétaire, même ignoré ou présumé. L’État, le curateur à succession vacante, ou un héritier sont des adversaires possibles.

Conséquences juridiques
Fin du recours à la requête pour constater une usucapion lorsque le propriétaire est inconnu.
Obligation pour l’occupant d’agir par voie contradictoire, en diligentant une procédure contentieuse (assignation, désignation d’un curateur, etc.).
Réaffirmation de la nature imprescriptible et opposable du droit de propriété.

5. Critique de la décision

Les arrêts de 2002, 2003 et 2006 ont été confirmés : la propriété ne s’éteint pas par le non-usage, et l’État acquiert les biens vacants sans formalité.

La Cour confirme une ligne jurisprudentielle stricte sur le contradictoire en matière d’usucapion : l’intérêt général de la publicité foncière ne justifie pas l’absence d’adversaire. La requête est donc jugée inadaptée.

Cet arrêt met fin à la stratégie procédurale consistant à utiliser la voie gracieuse pour obtenir un titre de propriété par usucapion sans engager une procédure contradictoire. Il sécurise les droits des tiers et limite les fraudes potentielles.

6. Accompagnement juridique

La complexité de la prescription acquisitive et l’exigence de contradictoire imposent un accompagnement juridique spécialisé.

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L’acquisition de propriété par usucapion,
La désignation d’un curateur à succession vacante,
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