Droit de préférence du locataire commercial : nullité et prescription (2025)

La SELARL PHILIPPE GONET (2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire) publie des analyses jurisprudentielles et intervient notamment en droit immobilier et baux (dont baux commerciaux).

Dans les ventes d’immeubles loués (bail commercial), le “droit de préférence” du locataire peut faire basculer une opération : ici, la Cour de cassation fixe clairement la sanction et le délai pour agir.

1) Résumé 

Parties
Locataire (preneur) : société Maison Molière (exploitant un EHPAD).
Bailleur initial : une SCI 
Acquéreur / bailleur ensuite : une SAS 
Juridiction : Cour de cassation – 3e chambre civile – 18 décembre 2025 – pourvoi n° 24-10.767 – publié au Bulletin.

Nature du litige
Le locataire demande :

nullité de la vente de l’immeuble loué (vente du 30 juin 2017),
restitution des loyers versés depuis la vente,
indemnisation, en soutenant une fraude à ses droits tandis que l’acquéreur oppose la prescription.

Effet direct de la décision
La Cour de cassation affirme explicitement deux points structurants :

Violation du droit de préférence (L.145-46-1) = nullité de la vente ;
Action en nullité = action exercée “en vertu du statut des baux commerciaux” → prescription biennale (L.145-60).

2) Analyse détaillée

La décision tranche la qualification de la sanction (nullité) et surtout le délai applicable (2 ans), en écartant :

l’argument d’imprescriptibilité par “réputation non écrite” (L.145-15),
l’argument de prescription quinquennale de droit commun (C. civ., art. 2224).

Les faits 

15 juillet 2010 : bail commercial conclu entre la SCI et la société Maison Molière.

30 juin 2017 : vente de l’immeuble par la SCI à une SAS (acte authentique).

18 juin 2020 : la SAS notifie au locataire, au visa de L.145-46-1, son intention de vendre l’immeuble.

9 et 16 juillet 2021 : le locataire assigne (SCI + SAS) en nullité de la vente du 30 juin 2017 + restitution des loyers + indemnisation ; il invoque une vente en fraude à ses droits.

La SAS soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La procédure (déroulement intégral : ce qui est explicitement indiqué)

La Cour de cassation statue “selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 novembre 2023)”.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Contenu de la décision

Arguments des parties (ceux repris dans l’arrêt)
Locataire (1er moyen) : puisque L.145-46-1 est d’ordre public, la vente violant ce droit devrait être “réputée non écrite” par application de L.145-15, ce qui rendrait l’action imprescriptible.
Locataire (3e moyen, 1re branche) : à supposer qu’il s’agisse d’une nullité, l’action relèverait de la prescription quinquennale de droit commun (C. civ., art. 2224), et non de L.145-60.

Raisonnement de la Cour
La Cour enchaîne en deux temps :

Elle rappelle le mécanisme de L.145-46-1 : notification au locataire, à peine de nullité, et nullité de la vente en cas de vente à conditions plus avantageuses sans notification par le notaire.

Elle rappelle L.145-60 : “toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans”.

Elle en déduit :

la vente en méconnaissance de L.145-46-1 est sanctionnée par la nullité ;

l’action en nullité exercée par le locataire est exercée en vertu du statut des baux commerciaux → prescription biennale L.145-60.

Solution retenue

Rejet du pourvoi (donc confirmation de l’irrecevabilité pour prescription telle que retenue par les juges du fond).
Condamnations aux dépens + art. 700 CPC.

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Décision analysée
Cass. civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin

Jurisprudences antérieures directement utiles (périmètre : L.145-46-1, ordre public, modalités, exceptions)

Cass. civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-16.113 (vente judiciaire / cession globale : inapplicabilité du dispositif)

Cass. civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-14.605 (L.145-46-1 d’ordre public ; question des honoraires/commission dans l’offre)

Cass. civ. 3e, 15 nov. 2018, n° 17-26.156 (sur le champ/conditions d’application de L.145-46-1)

Cass. civ. 3e, 30 juin 2021, n° 20-11.893 (exception “cession globale” et critère de l’accessoire indivisible”)

Cass. civ. 3e, 23 sept. 2021, n° 20-17.799, publié au Bulletin (régularité de l’offre ; temporalité / promesse / frais d’agence)

3.2 Textes légaux 

C. com., art. L.145-46-1 : la Cour reproduit mot à mot (dans l’arrêt) les alinéas relatifs à la notification au locataire et au rôle du notaire (à peine de nullité).

C. com., art. L.145-60 : rappel mot à mot dans l’arrêt (“toutes les actions… se prescrivent par deux ans”).

C. com., art. L.145-15 : invoqué par le locataire pour soutenir l’imprescriptibilité ; l’arrêt reprend la formule “sont réputés non écrits…”.

C. civ., art. 2224 : invoqué par le locataire pour la prescription quinquennale.

4) Analyse juridique approfondie

La Cour opère un choix de régime : la violation du droit de préférence “Pinel” n’est pas traitée comme une simple clause “réputée non écrite” (L.145-15), mais comme une nullité de vente relevant du statut (donc 2 ans).

A. La sanction : nullité (et non “réputé non écrit”)

L.145-46-1 prévoit expressément des exigences “à peine de nullité” (notification avec prix/conditions ; notification par le notaire si prix plus avantageux).

La Cour en tire une conséquence nette : la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence est nulle (nullité-sanction).

Ce point s’inscrit dans une construction déjà marquée par l’ordre public de L.145-46-1 : la Cour l’avait déjà qualifié de disposition d’ordre public (notamment dans le contentieux des honoraires/frais d’agence et de la régularité de l’offre).

B. Le délai : 2 ans (L.145-60), pas 5 ans (C. civ., 2224)

Le pivot de l’arrêt est la qualification de l’action :

Action en nullité exercée “en vertu du statut des baux commerciaux” → L.145-60 s’applique.

Le locataire plaidait au contraire :

soit l’imprescriptibilité via L.145-15,
soit la prescription quinquennale de droit commun.

La Cour répond par une formule de principe : toute action exercée en vertu du chapitre des baux commerciaux tombe dans le délai biennal.

C. Articulation avec la jurisprudence “champ d’application” (cessions globales, etc.)

L’efficacité pratique du droit de préférence dépend d’abord de son applicabilité :

Certaines ventes sont exclues (vente judiciaire, cession globale d’immeuble, etc.).
D’autres hypothèses exigent une offre strictement régulière (moment, contenu, présentation du prix, frais d’agence).
L’arrêt du 18 décembre 2025 ajoute une brique : même quand le droit est applicable et violé, il faut agir vite.

D. Conséquences opérationnelles (bailleurs, notaires, locataires)

Locataire : ne pas “attendre” — la sanction est forte (nullité), mais le temps est court (2 ans).
Bailleur / acquéreur : la sécurité juridique passe par une notification conforme (prix/conditions), et par l’anticipation du risque contentieux.
Notaire : vigilance particulière si les conditions/prix évoluent (la loi vise explicitement son intervention).

5) Critique de la décision 

Principe 1 (nouveau, formulé expressément) : nullité de la vente si méconnaissance du droit de préférence.
Principe 2 (structurant) : prescription biennale car action exercée sous le statut.

La Cour harmonise :

un droit d’ordre public (déjà affirmé),
une sanction civiliste (nullité),
un délai statutaire (2 ans) : cohérent avec l’objectif de stabiliser rapidement les situations des baux commerciaux.

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