Taxe foncière et indemnité d’occupation : baisse de la valeur locative (2026)

1) Résumé 

Parties
Locataire (demanderesse au pourvoi) : Decathlon France.

Bailleresse (défenderesse au pourvoi) : SCPI Épargne Foncière.

Juridiction : Cour de cassation, 3e chambre civile (formation de section), 29 janvier 2026, arrêt publié au Bulletin, ECLI FR:CCASS:2026:C300073, cassation partielle.

Nature du litige 
Fixation de l’indemnité d’occupation statutaire due pendant la période antérieure à l’exercice du droit d’option, et question de savoir si la taxe foncière transférée au locataire doit diminuer la valeur locative servant de base.

Effet direct de la décision (impact pratique)
La Cour consacre clairement que, sans convention contraire, l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative (critères de L. 145-33) et que le transfert au locataire de la taxe foncière (normalement due par le bailleur), sans contrepartie, est un facteur de diminution au sens de R. 145-8 : il faut donc minorer la valeur locative retenue pour cette indemnité.

2) Analyse détaillée

Un congé avec offre de renouvellement déclenche un désaccord sur le prix. Le locataire exerce ensuite son droit d’option et demande que l’indemnité d’occupation (rétroactive) soit calculée sur une valeur locative diminuée, car le bail lui impose la taxe foncière. La Cour de cassation lui donne raison sur ce point.

Les faits 
Congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse avec effet au 1er juillet 2015 (locaux commerciaux loués à Decathlon).

La locataire accepte le renouvellement en principe, mais conteste le prix proposé.

26 septembre 2017 : la locataire exerce son droit d’option, annonce son départ au 30 novembre 2017.

Elle assigne ensuite pour :

faire fixer l’indemnité d’occupation due entre 1er juillet 2015 et 30 novembre 2017 à la valeur locative ;
obtenir la restitution du trop-versé (loyers/charges) sur la même période.

La procédure 
Cour d’appel de Grenoble (chambre commerciale), 21 mars 2024 : décision partiellement censurée.

Pourvoi par Decathlon.

Cour de cassation, 29 janvier 2026 : cassation partielle sur le compte entre les parties (notamment l’absence de minoration liée à la taxe foncière), renvoi devant la cour d’appel de Lyon.

Contenu de la décision

Arguments des parties (tels qu’ils ressortent de l’arrêt)
Locataire : rappelle que, sauf texte/clauses pertinentes, la taxe foncière incombe au bailleur ; si le bail la transfère au locataire, cela doit diminuer la valeur locative, donc l’indemnité d’occupation ; critique la cour d’appel qui a “intégré” la taxe foncière sans la déduire.

Cour d’appel (raisonnement censuré) : constate que le bail prévoyait le remboursement de la taxe foncière par le preneur et ne minore pas la valeur locative pour cette “clause exorbitante”.

Raisonnement de la Cour de cassation
La Cour vise L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce.

Elle pose trois étapes logiques :

Fondement de l’indemnité d’occupation statutaire
Elle rappelle que l’indemnité d’occupation due pour la période avant l’exercice du droit d’option “trouve son origine” dans l’application de L. 145-57 et se substitue rétroactivement au loyer dû pendant l’instance.

Mode de fixation : valeur locative (L. 145-33)
À défaut de convention contraire, cette indemnité doit être fixée à la valeur locative, appréciée notamment au regard des obligations respectives des parties.

Effet des charges transférées : facteur de diminution (R. 145-8)
Les obligations normalement supportées par le bailleur mais transférées au locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La Cour en déduit expressément que le transfert de la taxe foncière (normalement à la charge du bailleur) doit minorer la valeur locative servant de base à l’indemnité d’occupation statutaire.

Solution retenue
La Cour casse partiellement l’arrêt d’appel en ce qu’il fixe le compte entre parties sans minorer la valeur locative au titre de la taxe foncière transférée, et renvoie l’affaire devant la CA de Lyon.

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 
Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707

Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, n° 01-16.882

Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917
(Confirme que la taxe foncière transférée au preneur peut justifier une minoration au titre de R. 145-8.)

Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943
(Admet qu’un impôt foncier mis à la charge du locataire peut constituer une charge exorbitante justifiant une diminution de valeur locative.)

Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.268
(Refuse l’argument “c’est courant dans le secteur” : le transfert de taxe foncière reste un facteur de diminution.)

3.2 Textes légaux 

Article L. 145-33 du code de commerce (version en vigueur au 04/02/2026)
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. »

Article L. 145-57 du code de commerce (version en vigueur depuis le 21/09/2000)
« Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.
Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. »

Article R. 145-8 du code de commerce (version en vigueur depuis le 27/03/2007)
« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. »

4) Analyse juridique approfondie (ce que l’arrêt change vraiment)

La Cour ne crée pas le principe “R. 145-8 = minoration”, déjà bien ancré. Elle l’exporte explicitement au terrain de l’indemnité d’occupation statutaire avant option, en imposant la même logique de “valeur locative corrigée” que pour la fixation du loyer renouvelé.

Décryptage
La clé est le mot “notamment” dans L. 145-33 : la valeur locative se calcule en tenant compte des obligations contractuelles, pas seulement des surfaces/termes de comparaison.

R. 145-8 transforme certaines clauses en correctifs négatifs : si le bailleur s’est “déchargé” d’une obligation normale sans contrepartie, la valeur locative doit baisser.

L’arrêt 2026 tranche un raisonnement pratique souvent rencontré : “comme l’indemnité d’occupation est statutaire, elle intégrerait mécaniquement la taxe foncière si le bail le prévoit”. La Cour répond : non, le statut renvoie à la valeur locative, et la valeur locative doit intégrer la minoration liée à ce transfert.

Comparaison avec la jurisprudence antérieure (sur le même objet)
Sur l’assiette “valeur locative + correctifs obligations” : la Cour est dans la droite ligne de 2019, 2023 et 2024 (taxe foncière = facteur de diminution, même si la pratique locale est répandue).

Sur l’indemnité d’occupation statutaire avant option : la Cour s’appuie sur ses jalons (2003, 2023) pour rappeler l’ancrage dans L. 145-57 et la logique rétroactive. La nouveauté utile est l’articulation claire : même méthode de valeur locative que pour un loyer, avec le correctif R. 145-8 appliqué au calcul de l’indemnité.

Conséquences pratiques (bailleurs / preneurs)
Pour le preneur : si vous avez payé une indemnité d’occupation (ou un “compte entre les parties”) sans que la valeur locative ait été minorée malgré un transfert de taxe foncière sans contrepartie, vous avez un axe d’argumentation directement validé au plus haut niveau.

Pour le bailleur : le fait que “tout le monde fait pareil” ne suffit pas à neutraliser le correctif de R. 145-8 (cf. 2024).

5) Critique  de la décision 
indemnité d’occupation avant option (2003, 2023) ;
minoration de la valeur locative pour transfert de taxe foncière / obligations du bailleur (2019, 2023, 2024).

Principe directeur : R. 145-8 est un mécanisme de correction de la valeur locative fondé sur l’équilibre des charges, et il irrigue aussi la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire lorsque celle-ci est indexée sur la valeur locative (2026).

L’arrêt 2026 est moins un “revirement” qu’une mise au carré : il interdit de traiter l’indemnité d’occupation comme un montant “hors méthode”, et impose le raisonnement “valeur locative + facteurs de diminution”.

6) Présentation de la SELARL PHILIPPE GONET 
La SELARL PHILIPPE GONET, société d’avocat inscrite au barreau de Saint-Nazaire, est située 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire et intervient notamment en droit immobilier et droit des baux commerciaux.

7) Accompagnement personnalisé (droit immobilier / baux commerciaux)

Cette décision concerne directement la pratique des baux commerciaux : calcul de l’indemnité d’occupation, discussion de valeur locative, clauses de charges (taxe foncière).

La SELARL Philippe GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut vous accompagner pour :

analyser votre bail (clauses de charges / “contreparties”) et bâtir une stratégie de négociation ;
chiffrer et contester une indemnité d’occupation ou un compte entre les parties ;
vous représenter devant le juge des loyers commerciaux / juridictions compétentes.
CTA : si vous êtes bailleur ou locataire et que la taxe foncière a été transférée au preneur, un audit rapide du bail et des décomptes permet souvent d’identifier si la valeur locative a été correctement minorée au regard de R. 145-8.