Bail commercial : la SCI familiale n’exclut pas le droit de préférence

1. Résumé 

Une SCI bailleresse avait promis de vendre les locaux loués à une autre SCI constituée par son gérant et ses deux enfants. Le notaire a pourtant notifié au locataire commercial une offre sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Après modification des modalités de paiement, une seconde offre a été adressée et acceptée par le locataire. La bailleresse ayant refusé de réitérer, le locataire a demandé la réalisation forcée de la vente.

L’enjeu était net : l’exception au droit de préférence prévue en cas de cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur s’applique-t-elle lorsque l’acquéreur n’est pas une personne physique mais une SCI familiale ? La Cour de cassation répond non. Une SCI, même composée exclusivement de proches, a une personnalité juridique distincte de celle de ses associés ; la cession n’est donc pas faite “au descendant” au sens du texte. Le locataire conservait son droit de préférence.

L’apport pratique de l’arrêt est important : il ferme une voie de contournement du droit de préférence du preneur par interposition d’une SCI familiale. Pour les bailleurs, les notaires et les investisseurs, la composition familiale de la société acquéreuse ne suffit pas à faire tomber l’article L. 145-46-1.

2. Analyse détaillée

Les faits

La SCI du Plessis Bouchet, bailleresse, était propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société Centre de formation routière Marionneau. Le 6 juillet 2018, elle a consenti une promesse de vente au profit de la SCI Fenix, constituée par le gérant de la bailleresse et ses deux enfants, pour 450 000 euros, avec 110 000 euros payables comptant et le solde sur quinze ans, sous condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire.

Le 31 juillet 2018, le notaire a notifié une offre de vente au locataire au visa de l’article L. 145-46-1. Le locataire n’a pas accepté cette première offre. Puis, le propriétaire ayant retenu des conditions nouvelles, plus favorables à l’acquéreur envisagé, le notaire a, le 30 novembre 2018, notifié une nouvelle offre : même prix de 450 000 euros, payable sur quinze ans par trimestrialités de 7 500 euros, avec faculté de remboursement anticipé. Cette seconde offre a été acceptée le 12 décembre 2018 par la locataire.

La procédure

Après le refus de la bailleresse de vendre au locataire, celui-ci l’a assignée en réalisation de la vente. De son côté, la bailleresse a appelé le notaire en garantie et en indemnisation. La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 28 novembre 2023, a retenu que le locataire bénéficiait bien du droit de préférence et a déclaré la vente parfaite à son profit. La SCI bailleresse a alors formé un pourvoi.

Les arguments des parties
La bailleresse soutenait principalement que l’exception légale visant la cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant devait jouer, car l’opération était selon elle une cession intrafamiliale : le cessionnaire était une SCI familiale créée par les enfants du gérant. Elle invoquait une lecture stricte du droit de préemption, présenté comme dérogatoire au droit de propriété.

Sur le troisième moyen, elle reprochait aussi à la cour d’appel de ne pas avoir statué sur sa demande indemnitaire contre le notaire, notamment au titre d’une perte de chance de transmettre le patrimoine aux enfants du gérant.

Le raisonnement de la Cour de cassation

La Cour rappelle d’abord la mécanique de l’article L. 145-46-1 : notification au locataire, offre de vente, puis nouvelle notification si le vendeur entend céder à des conditions ou à un prix plus avantageux. Elle vise ensuite expressément le dernier alinéa du texte, qui écarte le droit de préférence en cas de cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Puis elle pose la solution de principe : une vente consentie au profit d’une SCI, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant, car la société a une personnalité distincte de celle de ses associés. Comme la vente projetée opposait deux SCI et non des personnes physiques, l’exception légale ne pouvait pas jouer.

Sur la responsabilité notariale, la Cour valide l’analyse de la cour d’appel : le dispositif des conclusions de la bailleresse était ambigu et ne contenait ni véritable demande chiffrée en dommages-intérêts au titre de la perte de chance, ni demande de sursis à statuer. Elle rejette donc également ce moyen.

La solution retenue

Le pourvoi est rejeté. La vente au profit du locataire commercial demeure donc parfaite, et l’exception de cession intrafamiliale n’est pas étendue aux ventes au profit d’une SCI familiale. La bailleresse est condamnée aux dépens, et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

3. Références juridiques 

Jurisprudence principale

Cass. civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, publié au Bulletin .

Cour d’appel de Rennes, 1re ch., 28 nov. 2023, n° 22/02487 

Jurisprudences antérieures pertinentes sur l’article L. 145-46-1

Cass. civ. 3e, 17 mai 2018, n° 17-16.113, publié au Bulletin — L’arrêt admet l’application de l’article L. 145-46-1 à une vente sur licitation et refuse une lecture réductrice du mot “vente”. 

Cass. civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-14.605, publié au Bulletin — L’arrêt juge que l’offre notifiée au preneur ne peut inclure des honoraires de négociation et rappelle le caractère d’ordre public du dispositif. 

Cass. civ. 3e, 24 nov. 2021, n° 20-16.238 — L’arrêt décide que l’acceptation du locataire devient sans effet si la vente n’est pas réalisée dans le délai légal lorsque cette non-réalisation lui est imputable. 

Cass. civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié au Bulletin — La Cour retient que le droit de préférence ne s’applique pas lorsque le bail ne porte que sur une partie de l’ensemble immobilier vendu. 

Cass. civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, publié au Bulletin — L’arrêt concerne la vente de plusieurs lots dont un seul était partiellement loué au preneur, dans le cadre du contentieux de l’article L. 145-46-1. 

Cass. civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin — L’arrêt traite l’exception tenant à la cession unique de locaux commerciaux distincts et la question d’un éventuel contournement du droit de préférence. 

Texte légal applicable

Article L. 145-46-1 du code de commerce, version en vigueur au 22 octobre 2018.

Extrait applicable, dans sa version pertinente au litige :
« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. »

« Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

4. Analyse juridique approfondie

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle de lecture à la fois stricte et fonctionnelle de l’article L. 145-46-1. Stricte, parce que les exceptions au droit de préférence sont limitativement envisagées par le texte. Fonctionnelle, parce que la Cour raisonne à partir de la qualification juridique réelle de l’acquéreur : ici, non pas les enfants du bailleur, mais une SCI distincte d’eux.

Depuis 2018, la troisième chambre civile consolide un corpus cohérent : elle a étendu le champ du texte à certaines ventes sur licitation, affirmé son caractère d’ordre public, censuré l’inclusion d’honoraires de négociation dans l’offre, rappelé la rigueur des délais de réalisation, puis précisé les frontières du dispositif lorsque la vente porte sur un ensemble immobilier plus vaste ou sur des locaux distincts. L’arrêt du 5 mars 2026 ajoute une brique nouvelle : l’exception familiale ne se transmet pas à une personne morale familiale.

La solution repose sur une idée classique du droit des sociétés : la personnalité morale fait écran. Tant que le législateur n’a pas expressément visé les sociétés contrôlées par le conjoint, les ascendants ou les descendants, le juge ne peut assimiler la SCI à ses associés. En cela, l’arrêt protège la sécurité juridique et évite une extension prétorienne d’une exception au détriment du preneur.

Concrètement, l’arrêt intéressera tout particulièrement les contentieux de vente des murs commerciaux, notamment dans les villes où les transmissions patrimoniales familiales via SCI sont fréquentes. Pour un cabinet implanté à Saint-Nazaire et intervenant en immobilier, construction et contentieux patrimoniaux, cette décision a une portée pratique immédiate : la structuration familiale d’une opération ne dispense pas d’une purge rigoureuse du droit de préférence du locataire commercial.

5. Critique de la décision

Le point central de nouveauté est bien l’exclusion de l’assimilation entre “descendants” et “SCI composée de descendants”. À ma vérification, je n’ai pas retrouvé, sur les bases officielles consultées, d’arrêt antérieur de la Cour de cassation formulant aussi explicitement cette règle de personnalité morale dans le cadre précis de l’exception familiale de l’article L. 145-46-1 ; l’arrêt du 5 mars 2026 apparaît donc comme une clarification de principe. Cette appréciation reste une déduction prudente fondée sur les résultats officiels retrouvés.

Synthèse

La cohérence de la jurisprudence ressort clairement : extension mesurée du droit de préférence lorsqu’aucune exception textuelle ne s’applique, et lecture stricte des cas d’exclusion. L’arrêt de 2026 ne bouleverse pas le régime ; il le précise utilement.

6. Conclusion pratique

Cet arrêt intéresse directement le droit immobilier et le contentieux des baux commerciaux. Il rappelle qu’une transmission à une SCI familiale ne permet pas, à elle seule, d’écarter le droit de préférence du preneur commercial. En pratique, toute vente intrafamiliale structurée par société interposée doit être vérifiée avec une grande prudence avant signature, sous peine de contentieux en nullité ou en réalisation forcée de la vente.

La SELARL Philippe GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut accompagner bailleurs, preneurs, investisseurs et familles dans l’audit préalable d’une vente de murs commerciaux, la vérification des notifications prévues par l’article L. 145-46-1, ainsi que dans les contentieux immobiliers qui en découlent. Dans un bassin économique comme Saint-Nazaire et plus largement en Loire-Atlantique, où la détention d’immeubles via SCI est fréquente, cette décision mérite une vigilance concrète avant toute transmission patrimoniale ou cession d’actifs professionnels.