Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2026, n° 25-14.711, publié au Bulletin.
Un commerçant qui achète les murs de son local commercial en exerçant son droit de préférence doit-il supporter les honoraires de l'agence immobilière, alors même qu'il a accepté de les payer en parfaite connaissance de cause ?
La Cour de cassation répond non.
Par son arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile confirme que le locataire commercial qui accepte l'offre de vente de son bailleur ne doit pas supporter les honoraires de négociation de l'agent immobilier.
Elle franchit surtout une étape supplémentaire : le locataire qui a déjà payé ces honoraires peut en obtenir la restitution, même s'il savait qu'ils étaient inclus dans le prix et les a volontairement réglés.
Dans cette affaire, la somme litigieuse atteignait 78 660 euros, incluse dans un prix de vente annoncé de 2 070 000 euros.
La portée de la décision dépasse donc la simple rédaction des notifications de vente. Elle intéresse directement les opérations déjà réalisées, les actes notariés signés et les demandes de restitution de commissions immobilières injustifiées.
Il convient toutefois de distinguer le principe de restitution, affirmé par la Cour de cassation, de la condamnation effective au remboursement : l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.
1. Les faits : un achat immobilier au prix de 2 070 000 euros
L'affaire oppose la société à responsabilité limitée L'Esmeralda, locataire de locaux commerciaux, à deux propriétaires bailleresses.
Les propriétaires avaient chargé la société Malesherbes de commercialiser leur bien immobilier.
Le 23 août 2018, elles notifient à leur locataire une offre de vente, en application de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Cette offre fait apparaître un prix global de 2 070 000 euros, comprenant une commission d'agence de 78 660 euros, correspondant à 3,8 % du prix affiché.
La société L'Esmeralda accepte cette offre les 18 et 21 septembre 2018, en précisant que les honoraires sont inclus dans le prix et à la charge du vendeur.
Le 12 octobre 2018, les parties signent une vente sous conditions suspensives devant notaire.
L'acte précise que l'agence immobilière bénéficie d'un mandat donné par le vendeur et que ce dernier supporte contractuellement sa rémunération.
C'est précisément là que naît la difficulté : si la commission incombe formellement au vendeur, elle a néanmoins été intégrée au prix proposé et payé par l'acquéreur.
Le prix se décompose ainsi :
Prix de vente annoncé
2 070 000 €
Honoraires contestés
78 660 €
Prix hors commission, par déduction arithmétique
1 991 340 €
Cette décomposition mathématique n'établit pas, à elle seule, une fixation judiciaire définitive du prix à restituer.
La société L'Esmeralda estime avoir acquitté indûment une commission qui ne devait pas grever son acquisition.
Elle engage alors une action contre ses anciennes bailleresses afin d'en obtenir la restitution, accompagnée de demandes indemnitaires.
Le litige porte ainsi sur une question essentielle : un accord sur un prix comprenant une commission immobilière peut-il rendre cette commission exigible alors que le locataire bénéficie d'un droit de préférence légal ?
2. La procédure : du rejet des demandes à la cassation
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 novembre 2022
Par actes des 10 septembre et 22 octobre 2020, la société L'Esmeralda assigne les propriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement du 9 novembre 2022, RG n° 20/11312, le tribunal rejette ses demandes.
Il considère, en substance, que le prix de 2 070 000 euros a été librement accepté et que son paiement correspond à l'exécution d'une obligation contractuelle.
Le tribunal refuse donc de caractériser un paiement indu. Il écarte également les manœuvres dolosives invoquées par la locataire.
Les demandes rejetées comprennent :
78 660 euros au titre de la commission d'agence ;
60 098,74 euros au titre des frais supplémentaires allégués liés à cette commission ;
15 000 euros au titre du préjudice moral ;
10 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La société est condamnée à payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
L'arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 janvier 2025
La société interjette appel le 16 décembre 2022.
CA Paris, pôle 4, chambre 1, 10 janvier 2025, RG n° 23/00301.
La société soutient que la règle interdisant de faire supporter les honoraires d'agence au locataire bénéficiaire du droit de préférence s'impose aux parties.
Elle invoque aussi l'existence d'un aveu judiciaire des propriétaires concernant l'intégration de la commission dans le prix, ainsi que des manœuvres dolosives résultant, selon elle, de l'information donnée sur la charge réelle des honoraires.
Les propriétaires opposent la connaissance parfaitement éclairée de leur locataire. Elles soulignent qu'il avait accepté plusieurs fois le prix annoncé, y compris après avoir été informé du régime juridique applicable. Elles contestent tout dol et font observer que les honoraires avaient été perçus par l'agence, et non directement par elles.
La cour d'appel confirme le jugement.
Son raisonnement repose sur une distinction : elle admet que l'article L. 145-46-1 du Code de commerce est d'ordre public, mais estime que l'exclusion des honoraires de négociation résulte d'une règle jurisprudentielle à laquelle les parties pouvaient déroger d'un commun accord.
La société ayant accepté le prix en connaissance de cause, la cour juge que la commission demeure comprise dans le prix contractuellement convenu.
Elle rejette également les demandes fondées sur l'aveu judiciaire et sur le dol.
La locataire supporte les dépens d'appel et une indemnité supplémentaire de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.
L'arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2026
La société L'Esmeralda forme un pourvoi.
Après une audience publique tenue le 7 juillet 2026, la troisième chambre civile rend son arrêt le 1er octobre 2026.
Elle casse intégralement la décision d'appel, en visant les articles 1302, alinéa 1er, du Code civil et L. 145-46-1, alinéa 1er, du Code de commerce.
Elle juge que la connaissance du caractère indu du paiement n'interdit pas au locataire d'en demander la restitution.
L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, autrement composée. Les propriétaires sont condamnées aux dépens de cassation et à verser 3 000 euros à la société L'Esmeralda en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Les autres griefs du pourvoi n'ont pas été examinés, la cassation étant déjà justifiée par la première branche du moyen.
3. Les fondements juridiques de la cassation
A. Le droit de préférence du locataire commercial
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce institue un droit de préférence au bénéfice du locataire lorsque le propriétaire envisage de vendre le local commercial ou artisanal qu'il occupe, sous réserve des conditions et exceptions prévues par ce texte.
Dans sa rédaction applicable à la vente de 2018, il impose notamment au propriétaire de notifier une offre précisant le prix et les conditions de la vente envisagée.
Cette notification vaut offre de vente et le locataire dispose d'un mois pour se prononcer.
La question est donc de savoir si le bailleur peut augmenter le prix effectivement supporté par le locataire du montant des honoraires d'un intermédiaire immobilier.
Or, lorsque le locataire exerce directement son droit légal, la réalisation de la vente ne nécessite pas l'intervention d'un agent immobilier pour rechercher cet acquéreur.
Il ne suffit donc pas qu'une agence ait reçu un mandat du propriétaire pour que ses honoraires puissent être répercutés sur le locataire.
B. La restitution des paiements indus
Le second fondement de l'arrêt est l'article 1302 du Code civil, dans sa rédaction applicable depuis le 1er octobre 2016.
Son premier alinéa dispose :
Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Le second alinéa exclut la restitution des obligations naturelles volontairement acquittées.
L'articulation des deux dispositions est déterminante.
D'un côté, le Code de commerce interdit de faire peser sur le locataire bénéficiaire du droit légal les honoraires de négociation.
De l'autre, le Code civil ouvre une action en restitution lorsqu'une somme a été payée sans être due.
La Cour de cassation combine donc la protection attachée à la vente du local commercial avec le mécanisme général de répétition de l'indu.
C. Attention à la modification législative du 26 mai 2026
L'article L. 145-46-1 du Code de commerce a été modifié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, avec une nouvelle rédaction entrée en vigueur le 28 mai 2026.
Cette réforme apporte notamment des précisions sur la définition des locaux commerciaux et artisanaux concernés et sur certaines exclusions du droit de préférence.
Le texte prévoit une application aux mutations intervenant après la promulgation de la loi.
La réforme de 2026 ne doit donc pas être appliquée rétroactivement à la vente litigieuse de 2018.
4. Une évolution jurisprudentielle construite progressivement
2018 : le locataire ne doit pas supporter les honoraires
Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605.
La Cour de cassation avait déjà jugé qu'une offre adressée au locataire commercial dans le cadre de son droit de préférence ne pouvait intégrer des honoraires de négociation.
Dans cette affaire, la locataire avait accepté l'acquisition, mais refusé de payer la commission d'agence.
La Cour avait validé la vente au profit de la locataire sans les honoraires de négociation.
Le principe était posé : l'intervention d'une agence immobilière à la demande du vendeur ne justifie pas une augmentation du prix supporté par le bénéficiaire du droit légal.
2021 : la simple mention des honoraires ne rend pas l'offre nulle
Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799.
La troisième chambre civile précise la portée de sa jurisprudence.
La mention des honoraires d'agence dans une notification, distinctement du prix principal, n'entraîne pas automatiquement la nullité de l'offre.
Encore faut-il que cette présentation ne crée pas de confusion et que le locataire sache qu'il peut accepter le prix hors honoraires.
Il convient donc de distinguer deux situations.
L'indication transparente d'une commission dans une notification n'est pas nécessairement irrégulière. En revanche, faire effectivement supporter cette commission au locataire reste contraire au principe dégagé en 2018.
2024 : l'imprécision sur le prix peut empêcher la formation de la vente
CA Aix-en-Provence, chambre 1-1, 24 septembre 2024, RG n° 20/09872.
La cour d'appel a considéré qu'une offre faisant apparaître un prix comprenant des honoraires dont le montant n'était pas précisé pouvait empêcher d'identifier le prix principal de la vente.
Dans cette affaire, d'autres difficultés existaient également concernant la désignation du bien et son état environnemental.
Cette décision rappelle l'importance d'une offre exprimant clairement le prix d'acquisition réellement dû par le locataire.
2025 : une application intéressante par la cour d'appel de Rennes
CA Rennes, 1re chambre, 23 septembre 2025, RG n° 24/03953.
Dans un litige concernant notamment l'agence immobilière Résolimmo et la société Ouest Restauration, la cour d'appel de Rennes rappelle que le mécanisme du droit de préférence n'empêche pas le propriétaire de rémunérer son agent immobilier.
En revanche, la présentation de l'offre doit permettre de distinguer la rémunération de l'intermédiaire du prix principal, sans la faire supporter finalement au locataire.
La jurisprudence opère donc une distinction fondamentale entre le droit éventuel de l'agent à être rémunéré par son mandant et l'absence d'obligation du locataire de supporter cette rémunération.
2026 : le paiement volontaire n'empêche pas la restitution
Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711.
L'arrêt commenté apporte la précision qui manquait.
En 2018, la Cour avait protégé le locataire qui refusait de payer la commission.
En 2021, elle avait précisé les conditions dans lesquelles cette commission pouvait figurer dans la notification.
En 2026, elle protège également le locataire qui a déjà payé.
L'acceptation du prix, même éclairée, ne suffit plus à faire obstacle à l'action en restitution.
C'est la principale contribution de cet arrêt à la construction jurisprudentielle.
5. Le raisonnement juridique : pourquoi la cour d'appel est censurée
La connaissance du paiement indu ne crée pas la dette
La cour d'appel s'était appuyée sur la volonté commune des parties et sur la connaissance des honoraires par la société L'Esmeralda.
Cette position pouvait se comprendre sous l'angle du droit contractuel : les parties avaient convenu d'un prix, puis exécuté la vente.
Mais elle rencontrait une difficulté fondamentale.
Peut-on rendre exigible une somme simplement parce que son débiteur a accepté de la régler ?
La Cour de cassation répond négativement lorsque cette somme correspond à des honoraires de négociation qui ne sont pas dus par le locataire exerçant son droit légal de préférence.
L'accord sur le prix ne transforme pas, par lui-même, une charge indue en une dette exigible.
Le raisonnement de la Cour ne repose donc pas exclusivement sur une éventuelle erreur du locataire au moment du paiement.
Il repose sur l'absence de dette.
La preuve du caractère indu devient décisive
La Cour de cassation rappelle trois précédents relatifs à la restitution des paiements indus.
Cass., ass. plén., 2 avril 1993, n° 89-15.490.
Cass. 1re civ., 4 juillet 1995, n° 93-20.174.
Cass. 1re civ., 20 janvier 1998, n° 96-11.176.
Ces décisions participent au principe selon lequel celui qui prouve qu'il n'existait aucune dette peut obtenir la restitution des sommes indûment versées, sans devoir établir une condition supplémentaire étrangère à cette absence de dette.
L'intérêt de l'arrêt du 1er octobre 2026 réside précisément dans l'application de ce principe général au droit de préférence du locataire commercial.
La société L'Esmeralda n'avait donc pas, pour obtenir le remboursement de la commission, à démontrer nécessairement un dol ou une erreur excusable.
Il convenait d'abord de déterminer si cette commission lui était légalement due.
Or, selon la Cour de cassation, elle ne l'était pas.
6. Les conséquences pratiques pour les commerçants, bailleurs et professionnels de l'immobilier
Pour le locataire commercial
Un commerçant qui exerce son droit de préférence doit examiner attentivement le prix notifié, notamment lorsqu'il est présenté honoraires d'agence inclus.
Si une commission a été intégrée à ce prix, l'arrêt du 1er octobre 2026 lui fournit un fondement sérieux pour contester sa prise en charge.
Même après la signature de la vente, une action en restitution peut être envisagée.
Il conviendra cependant de vérifier le fondement exact de la vente, la nature des honoraires, les paiements réalisés, leur bénéficiaire et la prescription éventuelle de l'action.
Pour le propriétaire vendeur
Le propriétaire conserve la possibilité de recourir à un agent immobilier pour rechercher un acquéreur et d'en assumer contractuellement la rémunération.
Mais si son locataire exerce le droit de préférence prévu à l'article L. 145-46-1, cette rémunération ne doit pas être répercutée sur celui-ci au titre des honoraires de négociation.
L'existence d'un mandat de vente ne dispense pas d'identifier clairement le prix principal et la répartition des frais.
Pour l'agent immobilier et le notaire
L'agent immobilier doit distinguer la rémunération éventuellement due en application de son mandat de celle qui pourrait être mise à la charge du locataire.
Le notaire doit, de son côté, veiller à la cohérence de la notification, du compromis et de l'acte définitif.
Une commission annoncée comme supportée par le vendeur peut néanmoins être économiquement répercutée sur l'acquéreur si elle est intégrée dans le prix exigé.
C'est cette discordance entre charge contractuelle apparente et charge économique réelle qui doit attirer l'attention des professionnels.
7. Portée et limites de la décision : une solution protectrice, mais des questions demeurent
L'arrêt mérite une appréciation favorable en ce qu'il évite que le droit de préférence soit économiquement diminué par l'intégration de frais de négociation qui ne sont pas dus par son bénéficiaire.
Il empêche également qu'une acceptation du prix suffise, à elle seule, à neutraliser une demande de restitution.
Toutefois, plusieurs questions pratiques devront encore être examinées par les juridictions du fond.
La première concerne la preuve du paiement et de son circuit financier. En l'espèce, l'agent immobilier avait été mandaté par le vendeur, mais la commission figurait dans le prix acquitté par l'acquéreur. Il faudra apprécier les conséquences précises de cette structuration financière.
La deuxième concerne les demandes accessoires. La cassation porte sur l'ensemble de l'arrêt d'appel, mais elle ne signifie pas que les 60 098,74 euros de frais supplémentaires et les 15 000 euros de préjudice moral sollicités sont automatiquement justifiés.
Ces demandes devront être examinées selon leurs fondements et les preuves produites.
Enfin, l'arrêt ne signifie pas que toute commission d'agence figurant dans une opération immobilière est illégale. La solution concerne les honoraires de négociation mis à la charge du locataire qui accepte l'offre relevant du droit de préférence légal.
Il ne faut donc pas la transposer sans analyse aux ventes ordinaires, à des prestations distinctes ou à des opérations exclues du champ de l'article L. 145-46-1.
8. Droit immobilier et baux commerciaux : l'accompagnement de la SELARL Philippe GONET à Saint-Nazaire
Pour les commerçants de Saint-Nazaire, La Baule, Pornichet, Guérande et, plus largement, de Loire-Atlantique, l'achat des murs commerciaux peut représenter un investissement déterminant pour la pérennité de leur activité.
Un exploitant qui souhaite acquérir le local qu'il occupe depuis plusieurs années doit pouvoir apprécier le coût réel de l'opération, sans supporter des frais de négociation légalement injustifiés.
La SELARL PHILIPPE GONET, cabinet d'avocat situé au 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier et dans les litiges relatifs aux baux commerciaux.
Dans une situation comparable, le cabinet peut examiner les notifications du bailleur, les promesses de vente, les mandats immobiliers, les actes authentiques et les justificatifs de paiement afin d'apprécier les possibilités de contestation ou de restitution.
Une intervention en amont peut également permettre de sécuriser la rédaction des documents contractuels et d'anticiper les risques de contentieux.