Bail commercial : le locataire n’a que deux ans à compter de la connaissance de la vente
Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-21.650, publié au Bulletin
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise le point de départ de la prescription de l’action exercée par le locataire commercial lorsque son droit de préférence n’a pas été respecté.
La solution est importante en pratique : le délai de deux ans court dès que le locataire a connaissance de l’existence de la vente. Il n’est pas nécessaire qu’il connaisse déjà le prix, l’ensemble des conditions de la cession ou les éléments lui permettant d’apprécier précisément les modalités de l’opération.
1. Résumé de la décision
Des propriétaires indivis détenaient deux parcelles attenantes. L’une comportait une maison d’habitation ; l’autre, comprenant notamment un hangar, était donnée à bail commercial à la société Coulomp & fils.
Les propriétaires ont vendu les deux parcelles le 27 novembre 2020.
Le locataire commercial n’avait pas été préalablement informé de cette vente. Ce n’est que par une lettre du 11 février 2021 que les acquéreurs lui ont indiqué qu’ils étaient devenus propriétaires.
Estimant que son droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce avait été méconnu, la société locataire a assigné les acquéreurs le 14 février 2022, puis les vendeurs les 30 mars et 11 avril 2023, afin d'obtenir sa substitution aux acquéreurs ou, subsidiairement, l’annulation de la vente.
Toute la difficulté consistait donc à déterminer à quelle date avait commencé à courir la prescription biennale.
Fallait-il retenir le 11 février 2021, date à laquelle le locataire avait simplement appris que la vente avait eu lieu ?
Ou fallait-il attendre le moment où il avait obtenu les informations détaillées relatives à cette vente, notamment son prix et ses conditions ?
La Cour de cassation choisit la première solution :
la prescription court dès la connaissance de la vente.
Le pourvoi est rejeté.
2. Les faits : une vente découverte après sa réalisation
La société Coulomp & fils bénéficiait d’un bail commercial portant sur une parcelle comprenant notamment un hangar.
La cour d’appel précise que ce bail remontait au 18 mai 1977, pour une durée initiale de neuf années à compter du 1er juin 1977. Les propriétaires détenaient également une parcelle attenante comportant une maison d’habitation.
Le 27 novembre 2020, les deux parcelles sont vendues par acte authentique.
Aucun élément ne permettait d'établir que la société locataire avait été informée de cette vente avant sa réalisation.
La situation est même singulière : le 3 février 2021, alors que la vente avait déjà été conclue, la société Coulomp & fils écrivait au notaire pour se porter acquéreur.
Le 11 février 2021, l’un des acquéreurs lui adresse cependant une lettre recommandée lui indiquant qu’il est devenu propriétaire du terrain depuis la vente du 27 novembre 2020.
La société répond dès le 14 février 2021 en demandant communication de l’acte de vente.
Elle soutiendra par la suite n’avoir disposé de toutes les informations utiles que lorsqu’elle aura obtenu copie de cet acte.
3. La procédure
Le 14 février 2022, la société Coulomp & fils assigne les acquéreurs devant le tribunal judiciaire de Grasse. Elle invoque la violation de son droit de préférence et demande sa substitution aux acquéreurs ou, subsidiairement, l’annulation de la vente.
Elle n’assigne toutefois les vendeurs que par actes des 30 mars et 11 avril 2023.
Les deux procédures sont ensuite jointes.
Les vendeurs soulèvent alors devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Par ordonnance du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse déclare prescrite l’action dirigée contre eux.
La société Coulomp & fils interjette appel.
Par arrêt du 31 octobre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme l’ordonnance.
CA Aix-en-Provence, 31 octobre 2024, RG n° 24/01841
La cour d’appel considère que le courrier du 11 février 2021 suffisait à informer la locataire de la réalisation de la vente.
À compter de cette date, elle disposait donc de deux ans pour agir contre les vendeurs, soit jusqu’au 11 février 2023.
Les assignations délivrées les 30 mars et 11 avril 2023 étaient tardives.
4. L’argument du locataire : connaître la vente ne suffirait pas
Devant la Cour de cassation, la société locataire développe une argumentation qui pouvait, à première lecture, apparaître cohérente avec l'article 2224 du code civil.
Elle soutient que connaître simplement l’existence d’une vente ne suffit pas à exercer utilement une action fondée sur la violation du droit de préférence.
Selon elle, il fallait également connaître :
le prix de vente, les conditions de la vente et l’absence de lien de parenté entre vendeurs et acquéreurs.
Elle considérait donc que la prescription ne pouvait commencer à courir qu’à compter du moment où elle avait obtenu une connaissance suffisamment complète de l’opération.
Elle invoquait également une fraude : la dissimulation volontaire des conditions de la vente aurait dû, selon elle, reporter le point de départ de la prescription.
5. La réponse de la Cour de cassation
La Cour combine trois textes.
Article L. 145-46-1 du code de commerce
Dans sa version applicable à la vente du 27 novembre 2020, le texte disposait notamment :
« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »
Il importe de relever que l’article L. 145-46-1 a été modifié depuis les faits litigieux. La version actuellement en vigueur résulte notamment de la loi du 26 mai 2026 et ne doit donc pas être confondue avec celle applicable à la vente du 27 novembre 2020.
Article L. 145-60 du code de commerce
Le texte dispose :
« Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Article 2224 du code civil
Il dispose :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
De la combinaison de ces dispositions, la Cour énonce le principe suivant :
« le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire […] en nullité de la vente […] court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente ».
C’est la proposition essentielle de l’arrêt.
6. Connaître la vente suffit : connaître toutes ses modalités n’est pas nécessaire
L’apport pratique de la décision apparaît ici.
La Cour ne subordonne pas le point de départ de la prescription à la connaissance exhaustive de l’acte de vente.
Il convient de distinguer deux questions.
Pour exercer normalement son droit de préférence avant la vente, le locataire doit recevoir les informations prévues par l’article L. 145-46-1, notamment le prix et les conditions de la vente.
Mais lorsqu’il découvre après la vente qu’une cession est intervenue sans respect de son droit de préférence, la prescription de son action commence à courir dès qu’il connaît l’existence de cette vente.
La Cour refuse ainsi de confondre les informations que le bailleur devait fournir pour permettre l'exercice du droit de préférence avec les faits dont la connaissance suffit pour permettre au locataire d'engager une action en justice.
C'est précisément ce qui donne à l'arrêt sa portée.
7. La fraude doit être prouvée
La société locataire invoquait également le principe selon lequel la fraude corrompt tout.
Elle soutenait que la dissimulation des conditions de la vente, du prix et de l'absence de lien de parenté avait retardé le point de départ de la prescription.
La Cour de cassation écarte l’argument d’une manière particulièrement instructive.
Elle relève que la cour d’appel n’avait pas à répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve sur la fraude.
La leçon procédurale est importante : invoquer la fraude ne suffit pas.
Celui qui entend en tirer une conséquence sur la prescription doit présenter des éléments probatoires permettant d'en établir la réalité.
8. Une précision supplémentaire sur le pourvoi immédiat
L’arrêt comporte un second enseignement procédural.
La défense contestait la recevabilité du pourvoi au motif que l’instance se poursuivait par ailleurs.
La Cour rappelle cependant qu’un arrêt qui accueille une fin de non-recevoir et déclare irrecevable un chef de demande met fin à l’instance sur ce chef. Il peut donc faire l’objet d’un pourvoi immédiat, même si l’instance continue sur d’autres demandes.
Cette précision fondée sur les articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile présente un intérêt procédural autonome.
9. Mise en perspective avec la jurisprudence antérieure
L’arrêt du 17 septembre 2026 s’inscrit dans la construction progressive du régime du droit de préférence instauré par la loi Pinel.
Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113
La Cour avait jugé que l’article L. 145-46-1 ne s’applique ni aux ventes judiciaires ni à la cession globale d’un immeuble lorsque le local loué n’en constitue qu’une partie.
Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605
La Cour a précisé que l’offre adressée au locataire dans le cadre du droit de préférence ne peut inclure des honoraires de négociation d’un agent immobilier, puisque l’exercice du droit légal rend cette intervention inutile pour la réalisation de la vente.
Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799
La Cour a jugé que la conclusion préalable d’un mandat de vente, l’organisation de visites ou même la conclusion d’une promesse unilatérale sous condition suspensive du droit de préférence du preneur n’affectent pas, par elles-mêmes, la régularité de l’offre faite au locataire.
Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452
La Cour a confirmé l’exclusion du droit de préférence en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, y compris lorsqu’ils se situent dans le même immeuble.
Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-17.505
La Cour a confirmé que les dispositions relatives au droit de préférence, qualifiées d’ordre public, ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice.
Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292
La Cour a encore précisé que le locataire commercial ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.
10. L’apport spécifique de l’arrêt du 17 septembre 2026
Ces décisions antérieures avaient essentiellement permis de déterminer quand le droit de préférence existe, quelles ventes sont exclues de son champ d’application et comment l’offre doit être formulée.
L’arrêt du 17 septembre 2026 intervient à une autre étape : celle du contentieux né après la vente.
Il fixe désormais clairement le point de départ de la prescription biennale.
La solution est sévère pour le preneur qui apprend l’existence d’une vente sans en connaître les modalités.
Il ne peut attendre passivement la communication de l’acte authentique.
Dès lors qu’il sait que la vente est intervenue, le délai court.
En pratique, le réflexe doit donc être immédiat : rechercher l’acte et ses conditions, identifier les vendeurs et acquéreurs, vérifier si l’opération entre dans le champ de l’article L. 145-46-1 et, lorsque cela est nécessaire, interrompre la prescription à l’égard de toutes les parties concernées.
11. Une limite essentielle : ce que l’arrêt ne décide pas
Il convient de ne pas donner à cette décision une portée qu’elle n’a pas.
La Cour de cassation ne juge pas ici définitivement que la société Coulomp & fils bénéficiait effectivement d’un droit de préférence sur l’opération litigieuse.
Elle statue sur la prescription de l’action dirigée contre les vendeurs.
Or la vente portait sur deux parcelles attenantes, dont l’une comportait une maison d’habitation et l’autre le local donné à bail commercial. Cette configuration pouvait soulever une question distincte quant au champ d’application matériel de l’article L. 145-46-1, notamment au regard de la jurisprudence relative à la cession globale d’un immeuble ou d’un ensemble dont le local commercial ne constitue qu’une partie.
L’instance se poursuivait d’ailleurs sur d’autres chefs.
Il faut donc distinguer soigneusement la recevabilité temporelle de l’action, tranchée par l’arrêt du 17 septembre 2026, de son bien-fondé au regard du droit de préférence, qui constitue une question différente.
12. Conséquences pratiques pour les bailleurs et locataires commerciaux
Pour le locataire commercial, la date à conserver est désormais celle à laquelle il dispose d’une preuve de sa connaissance de la vente : courrier du nouveau propriétaire, notification, échange électronique ou tout autre élément établissant cette connaissance.
Attendre la copie de l’acte authentique peut être dangereux.
Pour le bailleur, l’arrêt confirme indirectement l’importance du respect scrupuleux de la procédure prévue par l’article L. 145-46-1 avant toute vente entrant dans son champ d’application.
Pour les praticiens, la décision invite également à identifier immédiatement toutes les personnes contre lesquelles l’action doit être engagée. Dans cette affaire, le locataire avait assigné les acquéreurs dès février 2022 mais n’avait poursuivi les vendeurs qu’en mars et avril 2023. Cette chronologie s’est révélée déterminante.
13. L’accompagnement de la SELARL Philippe GONET à Saint-Nazaire
La SELARL Philippe GONET, société d’avocat située 2 rue du Corps de Garde à Saint-Nazaire, intervient notamment en matière de baux commerciaux, qu’il s’agisse de leur négociation, de leur rédaction ou des contentieux pouvant naître entre bailleurs et preneurs.
Dans un territoire comme Saint-Nazaire et plus largement la Loire-Atlantique, où les opérations portant sur des locaux professionnels, commerciaux ou artisanaux accompagnent les évolutions économiques et immobilières, la vente des murs occupés par un commerçant impose une vigilance particulière.
L’arrêt du 17 septembre 2026 le démontre : en matière de bail commercial, la connaissance de la vente peut faire courir un délai que l’attente de documents complémentaires n’arrêtera pas nécessairement.
Une analyse rapide de l’acte, du bail, des modalités de la vente et de la chronologie des informations reçues peut donc être déterminante pour préserver les droits du bailleur comme ceux du preneur