Une lettre d'intention d'achat acceptée par le vendeur ne vaut pas vente

Mmes [R] et [W] ont donné à l'agence Espace immobilier mandat de vendre un bien immobilier leur appartenant.

Le 9 décembre 2014, M. [O] a établi une lettre d'intention d'achat pour le prix de 424 000 euros, acceptée le même jour par les venderesses.

M. [O] ne s'est pas présenté aux deux rendez-vous fixés par le notaire des venderesses pour signer l'acte sous seing privé prévu dans la lettre du 9 décembre 2014.

Le 4 juin 2015, le bien a été vendu à des tiers pour le prix de 353 000 euros.

Se plaignant d'avoir été injustement évincés de cette opération qui devait leur permettre de construire des logements collectifs, M. [O] et la société Adam'Invest, dont il est le gérant, ont assigné Mmes [R] et [W] en indemnisation d'une perte de chance évaluée à la somme de 1 435 845 euros.

La cour d'appel a relevé que la lettre d'intention d'achat stipulait qu'en cas d'acceptation de l'offre, un acte sous seing privé serait établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l'ensemble des conditions suspensives particulières.

Elle a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, du document du 9 décembre 2014, que son ambiguïté rendait nécessaire, que l'existence de la vente était subordonnée à la rédaction d'un acte sous seing privé.

Elle en a exactement déduit que l'acceptation, par Mmes [R] et [W], d'une offre d'achat pour le prix de 424 000 euros, qui était imprécise, ne constituait pas un contrat de vente parfait, mais relevait de pourparlers contractuels.

Ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que M. [O] ne s'était pas présenté aux deux rendez-vous de signature de l'acte prévus dans la lettre d'intention d'achat, qu'il ne s'était pas manifesté auprès du notaire ou de Mmes [R] et [W] pour rédiger un acte notarié et qu'il ne contestait pas avoir informé l'agence immobilière qu'il souhaitait faire une nouvelle offre pour le prix de 370 000 euros, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la caducité de l'acceptation de l'offre, que Mmes [R] et [W] n'avaient pas commis de faute en remettant le bien en vente six mois plus tard et que la demande en paiement de dommages et intérêts de M. [O] devait être rejetée.

Dans cette solution, la Cour de cassation considère qu’une offre d’achat acceptée ne constitue pas un contrat  parfait mais relève de pourparlers contractuels dès lors qu’il existait une ambiguïté imposant la rédaction d’un acte sous seing privé.

L’argument du demandeur au pourvoi était de rappeler un principe selon lequel il y a vente lorsqu’un accord sur le prix et la chose.

Mais la solution est toute autre lorsqu’il existe une ambiguïté dans le document qui fait office d’offre d’achat.

 Cette ambiguïté consiste en une lettre d’intention qui stipule, que la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et qu’en cas d’acceptation de la présente offre, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières.

 Cass. Civ 3, 11.5.2023, n° 22-11.287 https://www.courdecassation.fr/decision/645c9532e48085d0f84a3639?search_api_fulltext=Cass.%20Civ%203%2C%2011.5.2023%2C%20n%C2%B0%2022-11.287