TLV : Conseil d’État 15-07-2025 (n° 499230) — preuve des « travaux importants »

1. Résumé succinct

Parties : Société VH Antibes (requérante) c/ ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique. 

Juridiction : Conseil d’État, 8e–3e ch. réunies, 15 juil. 2025, n° 499230, ECLI: FR:CECHR:2025:499230.20250715. Pourvoi rejeté.

Nature du litige : Assujettissement à la TLV (art. 232 CGI) pour 2018–2019 d’une villa en rénovation à Antibes ; débat sur la notion de logement habitable et l’exception tirée des « travaux importants » imposée par la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel. 

Effet direct sur la pratique : Confirmation que l’inachèvement de travaux et l’inhabitabilité de fait ne suffisent pas à exclure la TLV sans preuve précise (devis, chiffrages) démontrant que le bien ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants à la charge du détenteur ; exclusion des travaux de luxe du périmètre d’appréciation.

2. Analyse détaillée

Faits 

Bien : « Villa Hier », Cap d’Antibes (maison de maître + deux annexes, jardin et piscine) en rénovation ; assujettie à la TLV pour 2018 et 2019. PV d’huissier 18 déc. 2018 et 21 janv. 2020 faisant état de chantier, pièces vides, installations inachevées. 

Cadre légal : art. 232 CGI (I, II, VI) ; réserves CC 98-403 DC (29 juil. 1998) et 2012-662 DC (29 déc. 2012). 

Procédure

TA Nice, jugt n° 1903340 et 2005137, 25 avr. 2022 : décharge de la TLV. (Lien officiel indisponible ; mentions reprises par CAA et CE.) 

CAA Marseille, n° 22MA01897, 3 oct. 2024 : annulation du jugement, remise à charge de la TLV 2018–2019. 

CE, n° 499230, 15 juil. 2025 : rejet du pourvoi de VH Antibes. 

Contenu de la décision (CE)

Arguments des parties 

Société : logement inhabitable au 1er janvier 2018/2019 ; travaux importants (> 25 % valeur vénale) ; interruption des travaux ; production d’un « budget de base » (2015). 

Administration : logement habitable ou, à supposer que non, absence de preuves sur la nature et le coût des travaux strictement nécessaires à l’habitabilité (hors luxe). 

Raisonnement du Conseil d’État

Rappel du droit :

Art. 232 CGI (I, II, VI).
Réserves CC 98-403 DC & 2012-662 DC : la TLV ne peut frapper que des logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté du détenteur ; exclusion des logements rendus habitables seulement au prix de travaux importants à la charge du détenteur. 

Charge de la preuve : il appartient au juge de l’impôt, au vu de l’instruction et de la production (ou non) par le contribuable d’éléments qu’il est seul à détenir (devis détaillés), d’apprécier l’assujettissement à la TLV. 

Appréciation factuelle : la CAA a constaté l’inhabitabilité (installations électriques/eau/sanitaires non achevées) mais a relevé l’absence de preuves précises (devis par postes) attestant que les travaux nécessaires à l’habitabilité (électricité, eau, sanitaires, chauffage, menuiseries extérieures) seraient importants ; le document d’architecte 2015 visait une villa de luxe, non la simple habitabilité. Aucune dénaturation. 

Conséquence : pas d’erreur de droit ni contradiction de motifs ; pas d’autre cause d’exonération (ex. interruption involontaire indépendante de la volonté). Pourvoi rejeté ; pas d’application de l’art. L. 761-1 CJA au profit de la société. 

Solution

Article 1er : Pourvoi rejeté (CAA confirmée).

Article 2 : Notification aux parties.

3.  Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

CE, 8e–3e ch. réunies, 15 juil. 2025, n° 499230 

CAA Marseille, 3e ch., 3 oct. 2024, n° 22MA01897 

TA Nice, 25 avr. 2022, n° 1903340 & 2005137 

3.2 Textes légaux

Article 232 CGI (« Taxe annuelle sur les logements vacants », I, II, VI). V

Conseil constitutionnel, 29 juil. 1998, n° 98-403 DC (réserves sur la TLV)
Conseil constitutionnel, 29 déc. 2012, n° 2012-662 DC (modification TLV, réserve reprise)

4.  Analyse juridique approfondie

Principe consolidé (CE 15.07.2025) :

Étape 1 — Habitation en l’état : un bien non habitable (chantier, réseaux absents) peut malgré tout rester assujetti si le contribuable n’établit pas que la mise en habitabilité exige des travaux importants à sa charge.

Étape 2 — Travaux « importants » : la preuve requiert des éléments probants (devis par postes relatifs aux équipements indispensables), à l’exclusion des améliorations de prestige (« villa de luxe »). 

Étape 3 — Vacance indépendante de la volonté : l’argument suppose des circonstances extérieures (ex. opération d’urbanisme, impossibilité objective de poursuivre les travaux). Non démontré en l’espèce. 

Comparaison avec l’arrêt CAA Marseille 03.10.2024 : même syllogisme (habitabilité ≠ simple confort ; seuil « 25 % » issu d’une doctrine BOFiP non contraignante si absence de devis précis). Le CE valide la méthode et écarte toute dénaturation. 

Portée pratique :

Bailleurs/propriétaires : pour écarter la TLV, produire devis détaillés portant uniquement sur les travaux strictement nécessaires à l’habitabilité (eau, électricité, sanitaires, chauffage, menuiseries extérieures), avec datation et coût. Les budgets globaux de rénovation haut de gamme sont inopérants.

Collectivités/Administration : contrôle renforcé des dossiers TLV en exigeant des éléments chiffrés et contemporains du litige.

5.Accompagnement personnalisé

La SELARL Philippe GONET (Saint-Nazaire) peut :

Auditer vos dossiers TLV (constitution des preuves techniques utiles) ;

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Former vos équipes (collectivités, syndics, foncières) à la preuve de l’« importance » des travaux et à la gestion du risque TLV.