Exception d’inexécution sans mise en demeure – Cass. civ. 3e, 18-09-2025

1.  Résumé succinct

Parties : Mme [P] [D] (locataire) c/ SARL Le Bourgeon (bailleresse).

Juridiction : Cour de cassation, troisième chambre civile — 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Arrêt n° 420 FS-B, cassation partielle, publié au Bulletin. 

Nature du litige : Bail commercial – indemnité de pas-de-porte, loyers impayés, exception d’inexécution pour manquement du bailleur (obligation de délivrance / infiltrations), dénaturation de pièce.
Effet direct :

Confirmation que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable dès que les locaux, par la faute du bailleur, sont impropres à l’usage convenu (application des art. 1184 anc., 1719 et 1728 C. civ.). Légifrance

Censure pour dénaturation d’un écrit (la « pièce n° 9 »).

2.Analyse détaillée

Les faits 

15 nov. 2011 : Bail commercial de 23 mois au profit de Mme [D]; clause (art. 12) prévoyant une indemnité de pas-de-porte de 12 000 € « en cas de conclusion d’un nouveau bail soumis au statut ».

Après l’échéance : Maintien dans les lieux sans nouveau contrat ni paiement de l’indemnité.

2015 : Loyers des mars–avril 2015 impayés (1 270 €).

18 août 2016 : Infiltrations / dégât des eaux ; constat 25 août 2016.

1er nov. 2016 : Mise en demeure de la locataire (évoquée dans l’arrêt d’appel).

2016 : Loyers janv.–déc. 2016 réclamés (7 620 €).

Cours d’instance : La locataire quitte les lieux.

Procédure
1re instance : La bailleresse assigne (résiliation/expulsion/indemnité de 12 000 € + loyers). La locataire oppose l’exception d’inexécution (obligation de délivrance) et réclame des dommages-intérêts (préjudice matériel/immobilisation).

Appel (Fort-de-France, 21 mars 2023) : Condamnation partielle de la locataire (loyers 2015 et 2016) ; rejet de ses D-I matériels en lien avec les infiltrations au motif qu’elle aurait accepté une offre d’indemnisation (lecture de la « pièce n° 9 »).

Cassation 2021 (renvoi antérieur) : Affaire déjà renvoyée par Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-18.489. 

Cassation 2025 (présente décision) : Cassation partielle : (i) pour dénaturation de la pièce n° 9 ; (ii) pour exigence illégale d’une mise en demeure préalable avant exception d’inexécution.

Contenu de la décision

Arguments des parties 

Bailleresse : résiliation/expulsion ; paiement pas-de-porte (12 000 €) si nouveau bail ; loyers 2015 & 2016.

Locataire : exception d’inexécution (infiltrations rendant le local impropre), D-I matériels ; conteste avoir été indemnisée sur la base de la pièce n° 9.

Raisonnement de la Cour de cassation

Dénaturation d’un écrit : L’arrêt d’appel a lu à tort la pièce n° 9 comme proposition d’indemnisation acceptée et payée, alors qu’il s’agissait d’un courrier de l’expert mandaté avant l’offre de l’assureur. Violation du principe de non-dénaturation.
Exception d’inexécution & mise en demeure :

Visas : art. 1184, al. 1er (anc.), 1719 et 1728 C. civ.

Principe : Le preneur peut suspendre le paiement des loyers, sans mise en demeure préalable, à compter du jour où, du fait du manquement du bailleur (délivrance/entretien), les locaux deviennent impropres à l’usage convenu. Exiger une mise en demeure ajoute à la loi.

Solution

Cassation partielle de l’arrêt du 21 mars 2023 :

Censures :

Rejet des D-I matériels → cassé (dénaturation).

Condamnation aux loyers 2016 (7 620 €) → cassé (exception d’inexécution sans mise en demeure).

Maintenu : 1 270 € de loyers mars–avril 2015 (motifs indépendants).
Renvoi : CA Fort-de-France, autrement composée.

3.  Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Cass. civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, n° 420 FS-B (cassation partielle, publié au Bull.) 

Cass. civ. 3e, 3 juin 2021, n° 19-18.489 (renvoi antérieur, même litige) 
Cass. civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15.901 (exception d’inexécution : exigence d’impropriété à l’usage) 

NB : Plusieurs notes/actu pro commentent ce principe constant (sources doctrinales, non officielles). Non citées comme fondement.
Statut des liens : tous ✅ vérifiés (bases officielles).

3.2 Textes légaux 

Art. 1184 C. civ. (ancien, avant le 1er oct. 2016) — « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques… » (fondant l’exception d’inexécution avant la réforme).

Art. 1719 C. civ. (obligation de délivrance/entretien/jouissance paisible) 

Art. 1728 C. civ. (obligation de payer le loyer) — Version en vigueur au 06/08/2014 (période du litige).

Contexte post-réforme (hors litige) : art. 1219 et 1220 C. civ. ont consacré l’exception et l’anticipation d’inexécution 

4.Analyse juridique approfondie

Décryptage du raisonnement

Non-dénaturation : la Cour rappelle sa ligne rouge : le juge du fond ne peut transformer une évaluation d’expert en décision d’indemnisation acceptée. La pièce n° 9 n’était pas une preuve de paiement — la CA a dénaturé l’écrit. Impact : réouverture de la discussion indemnitaire du préjudice matériel de la locataire.

Exception d’inexécution (bail commercial) : articulation des art. 1719/1728 (délivrance vs paiement du loyer) avec 1184 anc. :

Seuil : impropriété à l’usage (jurisprudence 2023 confirmée). 

Aucune mise en demeure préalable exigée quand l’impropriété est constituée : la CA a ajouté à la loi → cassation.

Comparaison avec la jurisprudence antérieure

Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901 : contrôle strict de l’exception — il faut caractériser l’impropriété à l’usage (infiltrations ≠ suffisent pas si l’exploitation reste possible). L’arrêt du 18/09/2025 s’inscrit dans cette ligne et précise la non-exigence d’une mise en demeure préalable.

Cass. 3e civ., 3 juin 2021, n° 19-18.489 : même dossier (renvoi) — l’arrêt 2025 parachève le contrôle de légalité (dénaturation + exception). 

Évolutions de pratique

Pour les preneurs : possibilité de suspension des loyers sans mise en demeure dès l’impropriété ; preuve exigeante de cette impropriété (constat, expertise, traçabilité des désordres).
Pour les bailleurs : vigilance accrue sur l’obligation de délivrance et la preuve des réparations ; rédaction des baux (clauses de maintenance, délais d’intervention, consignation amiable) à sécuriser.

5. Accompagnement personnalisé

La SELARL Philippe GONET (Saint-Nazaire) peut :

Auditer vos baux commerciaux (clauses « délivrance/entretien », gestion des sinistres, consignation/loyers).

Construire la preuve d’impropriété à l’usage (constats, expertises) ou, côté bailleur, sécuriser la délivrance et la réactivité.

Plaider l’exception d’inexécution ou la défense aux impayés (stratégie probatoire et procédurale)