Responsabilité de l'acquéreur d'un immeuble des troubles de voisinage

L’exposé des faits tels que rapportés par la Cour de cassation sont les suivants ;

Mme [E] [Z] et M. [I] [Z] (les consorts [Z]) sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire d'un pavillon qui constitue l'habitation principale de Mme [Z], assurée en multi-risques habitation auprès de la société Filia-Maif.

Le 26 janvier 2007, le pavillon voisin a été vendu par MM. [S] et [L] [G] et Mme [D] épouse [G] (les consorts [G]) à M. et Mme [F], assurés depuis le même jour auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

Le 3 mars 2007, Mme [Z] a déclaré à son assureur un sinistre dégâts des eaux dans son pavillon, puis a assigné, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, M. et Mme [F], les consorts [G] et la société Axa en réalisation des travaux rendus nécessaires par les infiltrations et en paiement de dommages-intérêts.

M. et Mme [F] ont appelé en garantie les consorts [G] et la société Axa.

M. [Z] et la société Filia-Maif sont intervenus volontairement à l'instance.

Cette décision est pratiquement intéressante au regard de la responsabilité des propriétaires ainsi que des effets sur les assurances.

M. et Mme [F],  faisait grief à l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS de les avoir déclarés responsables sur le fondement  des troubles anormaux du voisinage des dommages occasionnés au pavillon de Mme Z dès lors que la cause génératrice du dommage résidait dans un événement continu puisqu'elle était constituée par des fuites d'eau intervenues depuis 1997 sur des canalisations enterrées de la propriété acquise par les assurés, fuites qui s'étaient poursuivies après la vente survenue en 2007

Pour la Cour de Cassation, l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit.

Ayant constaté que le trouble subsistait alors que M. et Mme [F] étaient devenus propriétaires du fonds à l'origine des désordres, la cour d'appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu'ils n'aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire.

Ce qui concerne les assurances appelées à la cause, la cour va infirmer la cour d’appel qui avait considéré que le fait dommageable qui constitue la cause génératrice des dommages en l’espèce des fuites sur le réseau dont l’origine est antérieure à 1997 et 2005 soit antérieurement au 27 janvier 2007 date de prise d'effet de l'assurance multirisques habitation.

Au visa de l’article L 124 – 5 alinéa 1er du code des assurances selon lequel la garantie est déclenchée soit par le fait dommageable soit par la réclamation, dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d'assurance

Cass 3 ème Civ 16 mars 2022  n°18-23.954

https://www.courdecassation.fr/recherche-judilibre?search_api_fulltext=Cass+3+ème+Civ+16++mars+2022++n°18-23.954+