Décision analysée : Cass. civ. 3e, 11 juin 2026, n° 23-22.360, publié au Bulletin,
1. Résumé de la décision
Un bâtiment présente des fissures et des dysfonctionnements affectant ses volets roulants. Le maître de l'ouvrage recherche la responsabilité du promoteur immobilier, alors même que les désordres ne relèvent pas nécessairement de la garantie décennale.
La question est essentielle : le promoteur doit-il répondre automatiquement des fautes commises par les entreprises auxquelles il a confié la construction ?
Par un arrêt du 11 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond par la négative.
Elle juge que la responsabilité contractuelle du promoteur au titre des désordres intermédiaires suppose la démonstration d'une faute personnelle.
Toutefois, la Cour apporte une précision déterminante : les stipulations du contrat de promotion immobilière doivent être examinées lorsqu'elles sont invoquées pour établir une responsabilité particulière du promoteur.
Elle censure également l'application au contrat de promotion immobilière du régime légal des retenues de garantie applicable aux marchés privés de travaux, lorsque le promoteur ne s'engage pas à exécuter lui-même une partie du programme.
Cet arrêt présente donc un double intérêt : il précise les conditions de responsabilité du promoteur immobilier et distingue le contrat de promotion immobilière du contrat de louage d'ouvrage.
2. Les faits et la procédure
La SCI Saint Augustinvest entreprend la construction d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Le 30 octobre 2007, elle conclut un contrat de promotion immobilière avec la société Résidence [Etablissement 1]. Elle confie également une mission d'ingénierie à la société Economie et technique du bâtiment (ETB), assurée auprès de la Mutuelle des architectes français.
Plusieurs entreprises interviennent dans la construction, notamment la société Compobaie pour les volets roulants et la société SAF pour les travaux d'enduit.
Les travaux sont réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008.
Des désordres apparaissent, notamment des fissures et des difficultés concernant les volets roulants. Après expertise, la SCI engage une action en réparation contre le promoteur et son assureur. Les autres constructeurs et assureurs sont appelés à la procédure.
Par arrêt du 27 juin 2023, la cour d'appel de Poitiers écarte notamment la responsabilité du promoteur concernant les fissures, faute de démonstration d'une faute personnelle. Elle fixe également au 9 décembre 2009 le point de départ des intérêts contractuels sur une somme de 314 223,66 euros.
La SCI forme un pourvoi le 14 novembre 2023.
La Cour de cassation prononce une cassation partielle et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Bordeaux.
3. La portée juridique de l'arrêt
A. La faute personnelle du promoteur reste nécessaire
La Cour distingue deux régimes.
Pour les désordres relevant des garanties légales des constructeurs, le promoteur peut être tenu des obligations prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil.
Pour les désordres intermédiaires, sa responsabilité contractuelle n'est pas automatiquement engagée par la faute d'une entreprise.
La faute de l'entrepreneur ne suffit donc pas, à elle seule, à établir la responsabilité contractuelle du promoteur.
B. Le contrat peut modifier l'analyse
En l'espèce, l'article 13 du contrat de promotion immobilière attribuait au promoteur des responsabilités concernant les études d'exécution, la construction, le choix des intervenants, les matériaux et la conformité des ouvrages.
La cour d'appel n'avait pas répondu aux conclusions invoquant ces stipulations.
La Cour de cassation sanctionne cette omission sur le fondement de l'article 455 du Code de procédure civile.
Il ne faut cependant pas déduire de cette cassation que la clause instituait nécessairement une responsabilité de plein droit : cette question demeure à examiner par la juridiction de renvoi.
C. La retenue de garantie de 5 % n'est pas automatiquement applicable
La Cour rappelle que le promoteur immobilier qui ne réalise pas lui-même une partie du programme n'est pas un locateur d'ouvrage au sens de l'article 1779, 3°, du Code civil.
Le régime de la loi du 16 juillet 1971 ne pouvait donc justifier, à lui seul, le point de départ des intérêts retenu par la cour d'appel.
La détermination de la date d'exigibilité doit être réexaminée au regard du régime effectivement applicable et des stipulations contractuelles.
4. Analyse approfondie des conséquences pratiques
La distinction entre garantie légale et responsabilité contractuelle
La solution retenue par la Cour de cassation impose de distinguer la nature du désordre avant d'engager la responsabilité du promoteur.
Lorsque le désordre compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, la garantie décennale peut être mobilisée si ses conditions sont réunies.
En revanche, lorsqu'un désordre ne présente pas cette gravité et ne relève pas d'une autre garantie légale, le maître de l'ouvrage doit établir le fondement contractuel de sa demande.
Cette distinction est particulièrement importante dans les litiges portant sur les fissures superficielles, les défauts de finition ou les dysfonctionnements d'équipements.
La qualification de désordre intermédiaire ne suffit pas à exclure toute indemnisation. Elle modifie principalement le régime de responsabilité et les exigences probatoires.
Une décision qui renforce l'importance du contrat
L'intérêt de cet arrêt réside également dans l'articulation entre la responsabilité légale du promoteur et ses engagements contractuels.
Le contrat peut prévoir des obligations plus précises que celles découlant du seul statut légal du promoteur.
En l'espèce, les stipulations relatives au choix des entreprises et à la conformité des travaux pouvaient avoir une incidence sur l'appréciation de sa responsabilité.
Il appartiendra à la cour de renvoi d'en déterminer la portée exacte.
Pour les praticiens, la conséquence est claire : une action en responsabilité pour désordres intermédiaires doit être construite autour des obligations contractuelles effectivement souscrites, des manquements allégués et des éléments de preuve.
5. Les limites et les enseignements de la décision
L'arrêt du 11 juin 2026 ne consacre pas une immunité du promoteur immobilier.
Il refuse simplement de déduire automatiquement sa responsabilité contractuelle de la faute d'une entreprise intervenant sur le chantier.
Cette solution appelle trois observations.
Premièrement, la responsabilité légale du promoteur demeure pleinement applicable lorsque les conditions des garanties des constructeurs sont réunies.
Deuxièmement, l'absence de faute personnelle ne peut être appréciée indépendamment des engagements contractuels invoqués.
Troisièmement, les conclusions des parties doivent recevoir une réponse lorsqu'elles soulèvent un moyen susceptible d'influencer la solution du litige.
Il faut également relever une difficulté procédurale propre à cette affaire : le pourvoi a été déclaré irrecevable à l'égard des sociétés SMA et SMABTP, parce qu'il avait été formé après l'expiration du délai de deux mois ayant couru à compter de la notification du 26 juillet 2023.
Enfin, la cassation ne concerne pas l'ensemble des désordres. Elle porte notamment sur le rejet de la demande relative aux fissures et sur le point de départ des intérêts contractuels concernant 314 223,66 euros.
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