Le vendeur en VEFA doit agir contre les constructeurs dans les dix ans de la réception
Un vendeur d’immeuble à construire peut être considéré de deux manières différentes dans une même opération.
À l’égard des acquéreurs, il est réputé constructeur et répond des garanties légales attachées à l’immeuble.
À l’égard des entreprises, bureaux d’études et autres professionnels auxquels il a confié les travaux, il conserve cependant sa qualité de maître de l’ouvrage.
Cette double qualité produit une conséquence importante : lorsqu’il recherche la responsabilité des constructeurs, son action est enfermée dans le délai de dix ans courant à compter de la réception des travaux.
Dans un arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme cette règle et rejette le pourvoi d’un promoteur ayant engagé ses appels en garantie après l’expiration du délai décennal.
Décision analysée :
Cour de cassation – troisième chambre civile – 7 mai 2026 – pourvoi n° 24-15.726 – arrêt n° 274 F-D – ECLI:FR:CCASS:2026 – rejet – décision non publiée au Bulletin.
Résumé de la décision
Une société civile immobilière avait fait construire un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement et placé sous le statut de la copropriété.
Un bureau d’études de structure et un contrôleur technique étaient notamment intervenus dans l’opération.
Après la réception des travaux, le syndicat des copropriétaires a signalé des désordres et obtenu une expertise judiciaire. Le vendeur en l’état futur d’achèvement a ensuite été condamné à verser une provision au syndicat.
Lorsque le syndicat a engagé l’action indemnitaire au fond, le vendeur a appelé le bureau d’études et le contrôleur technique en garantie.
Ces professionnels ont opposé la prescription.
Le promoteur soutenait que son recours devait suivre le régime applicable aux recours entre constructeurs : une prescription de cinq ans courant à compter de l’assignation mettant en cause sa responsabilité.
La Cour de cassation refuse ce raisonnement.
Elle considère que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’agit pas ici comme un constructeur recherchant un autre constructeur. Dans ses relations avec les professionnels auxquels il a confié la conception et l’exécution de l’immeuble, il demeure le maître de l’ouvrage.
Son action est donc soumise à l’article 1792-4-3 du Code civil : elle se prescrit dix ans à compter de la réception.
L’appel en garantie ayant été engagé plus de dix ans après la réception des parties communes, il était prescrit.
Les parties impliquées
La demanderesse au pourvoi était la société Crédit agricole immobilier promotion, venant aux droits de la société civile immobilière maître d’ouvrage et vendeur en l’état futur d’achèvement.
Les défenderesses au pourvoi étaient :
la société Socotec construction, contrôleur technique ;
la société Bureau d’études techniques Yves Garnier, bureau d’études de structure.
Le syndicat des copropriétaires, à l’origine de l’expertise puis de l’action indemnitaire, n’était pas défendeur au pourvoi examiné par la Cour de cassation.
Les faits : la chronologie de l’opération immobilière
La construction et la vente de l’ensemble immobilier
La SCI avait fait édifier un ensemble immobilier destiné à être vendu en l’état futur d’achèvement.
L’immeuble était soumis au statut de la copropriété.
La société Bureau d’études techniques Yves Garnier avait reçu une mission de bureau d’études de structure.
La société Socotec construction intervenait en qualité de contrôleur technique.
La nature détaillée des désordres affectant l’immeuble n’est pas exposée dans l’arrêt de cassation. Elle ne peut donc être précisée sans utiliser une source complémentaire qui n’est pas publiée avec la décision.
Les réceptions des travaux
Deux dates de réception sont mentionnées :
le 12 juillet 2010 pour les parties privatives ;
le 29 septembre 2010 pour les parties communes.
La seconde date constituait, au plus tard, le point de départ du délai décennal retenu pour les recours concernant l’opération.
Sous réserve d’un acte interruptif utile intervenu avant son expiration, le délai prenait donc fin le 29 septembre 2020.
La procédure judiciaire
L’expertise en référé
Le 2 décembre 2011, une expertise judiciaire a été ordonnée en référé à la demande du syndicat des copropriétaires.
Cette expertise avait été engagée contradictoirement à l’égard de la SCI.
La condamnation provisionnelle du vendeur
Par une ordonnance du 17 juin 2016, le vendeur en l’état futur d’achèvement a été condamné à payer une provision au syndicat des copropriétaires.
À la demande du vendeur, les opérations d’expertise ont également été rendues communes et opposables au bureau d’études et au contrôleur technique.
Le moyen de cassation indique que l’assignation en paiement de la provision avait été délivrée au vendeur le 22 mars 2016.
L’action indemnitaire du syndicat des copropriétaires
Les 1er et 2 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a notamment assigné le vendeur en indemnisation.
Ces assignations ont été délivrées après le 29 septembre 2020, date correspondant au dixième anniversaire de la réception des parties communes.
Les appels en garantie du vendeur
Le vendeur a appelé les professionnels de la construction en garantie :
le bureau d’études le 26 janvier 2022 ;
le contrôleur technique le 31 janvier 2022.
Ces derniers ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La décision de la cour d’appel
Par un arrêt du 28 mars 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-3, a déclaré les demandes en garantie prescrites et constaté l’extinction de l’instance.
Le numéro de l’affaire devant la cour d’appel était le n° 23/11317.
Les arguments du vendeur en l’état futur d’achèvement
Le pourvoi comprenait trois branches.
Premier argument : faire courir le délai à compter de l’assignation
Le vendeur soutenait que son action contre le bureau d’études et le contrôleur technique constituait une action récursoire.
Selon lui, le délai applicable devait courir à compter de l’assignation par laquelle le syndicat des copropriétaires avait recherché sa responsabilité, soit à compter du 22 mars 2016.
Il considérait donc que ses appels en garantie des 26 et 31 janvier 2022 avaient été introduits dans le délai.
Cette argumentation transposait au vendeur en VEFA la jurisprudence applicable au recours d’un constructeur contre un autre constructeur.
Deuxième argument : appliquer la prescription quinquennale
À titre subsidiaire, le vendeur invoquait l’article 2224 du Code civil.
Il soutenait que son recours était soumis à une prescription de cinq ans courant à compter du jour où il avait connu les faits lui permettant d’agir.
Il invoquait également l’effet interruptif de demandes en garantie qu’il affirmait avoir formulées devant le juge des référés.
Selon lui, l’ordonnance du 17 juin 2016 n’avait ni expressément rejeté ces demandes, ni constaté un désistement ou une péremption.
Troisième argument : reconnaître l’effet interruptif des demandes orales
Concernant la société Socotec construction, le vendeur soutenait que les conclusions ou demandes reconventionnelles présentées dans le cadre de la procédure orale de référé pouvaient interrompre la prescription.
Il estimait que l’absence de constitution ou de comparution du contrôleur technique ne suffisait pas à supprimer cet effet interruptif.
Le raisonnement de la Cour de cassation
Le vendeur est réputé constructeur envers les acquéreurs
La Cour commence par rappeler que le vendeur d’un immeuble à construire est réputé constructeur à l’égard des maîtres ou acquéreurs de l’ouvrage.
Il est donc tenu envers eux des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil.
Cette qualité résulte notamment de l’article 1792-1 du Code civil et du régime propre à la vente d’immeuble à construire.
Il demeure maître de l’ouvrage envers les locateurs d’ouvrage
La qualité de constructeur à l’égard des acquéreurs ne fait pas disparaître la qualité de maître de l’ouvrage que le vendeur possède dans ses relations avec les entreprises et techniciens auxquels il a confié les travaux.
Le vendeur peut donc exercer contre eux une action en réparation des désordres apparus après réception lorsqu’il justifie d’un intérêt direct et certain.
Un tel intérêt existe notamment lorsqu’il a été condamné à réparer les désordres de l’immeuble.
Le recours relève de l’article 1792-4-3 du Code civil
La Cour en déduit que le recours exercé par le vendeur contre les constructeurs n’est pas un simple recours contributif entre professionnels coresponsables.
Il s’agit de l’action d’un maître de l’ouvrage contre ses locateurs d’ouvrage.
Cette action est soumise au délai prévu par l’article 1792-4-3 du Code civil, soit dix ans à compter de la réception des travaux.
La Cour écarte donc la thèse selon laquelle le délai commencerait avec l’assignation délivrée au vendeur par le syndicat des copropriétaires.
La prescription de cinq ans est inapplicable
Les deuxième et troisième branches du moyen invoquaient le délai de cinq ans de l’article 2224 du Code civil.
La Cour les déclare inopérantes.
Dès lors que l’action est soumise au délai décennal de l’article 1792-4-3, les discussions relatives au point de départ ou à l’interruption d’une prescription quinquennale ne peuvent modifier l’issue du litige.
La solution retenue
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle condamne la société Crédit agricole immobilier promotion aux dépens.
Elle rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le promoteur ne peut donc plus obtenir la garantie du bureau d’études et du contrôleur technique dans cette instance.
La règle juridique dégagée
La solution peut être formulée ainsi :
Le vendeur d’un immeuble à construire, réputé constructeur à l’égard des acquéreurs, conserve sa qualité de maître de l’ouvrage à l’égard des professionnels auxquels il a confié la conception et la réalisation des travaux. Son recours contre ces professionnels est soumis au délai de dix ans de l’article 1792-4-3 du Code civil, courant à compter de la réception.
La date à laquelle le syndicat des copropriétaires assigne le vendeur ne reporte pas le point de départ de ce délai.
Pourquoi l’arrêt est important
La décision trace une frontière entre deux catégories de recours.
Le recours d’un constructeur contre un autre constructeur
Lorsqu’un constructeur agit contre un autre intervenant afin de répartir la charge définitive de la réparation, son recours relève normalement de l’article 2224 du Code civil.
Le délai est alors de cinq ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. L’assignation en référé-expertise peut constituer ce point de départ.
L’action du vendeur-maître d’ouvrage contre ses constructeurs
Le vendeur en VEFA occupe une position particulière.
Même s’il est assimilé à un constructeur envers les acquéreurs, il a lui-même commandé la réalisation de l’immeuble.
Dans ses rapports avec les entreprises et techniciens qu’il a contractuellement missionnés, il reste maître de l’ouvrage.
Son action est donc soumise aux délais attachés aux garanties de construction, et non au régime général des recours entre constructeurs.
Cette qualification peut entraîner une prescription avant même que le vendeur soit assigné au fond ou définitivement condamné par les acquéreurs.
Comparaison avec les jurisprudences antérieures
Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 avril 1982, n° 81-10.026
Dans cet arrêt fondateur, la Cour de cassation avait jugé que l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble, mais que le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer lorsqu’il conserve un intérêt direct et certain.
Tel est notamment le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de l’immeuble vendu.
L’arrêt du 7 mai 2026 reprend expressément ce principe pour reconnaître au vendeur son droit d’action en qualité de maître de l’ouvrage.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 janvier 2020, n° 18-25.915
Cet arrêt a établi que le recours d’un constructeur contre un autre constructeur ou un sous-traitant ne relève pas de l’article 1792-4-3.
Il est soumis à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
Le point de départ correspond au jour où le constructeur a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d’exercer son recours. Une assignation en référé-expertise mettant en cause sa responsabilité peut constituer ce point de départ.
L’arrêt du 7 mai 2026 ne remet pas en cause cette jurisprudence. Il refuse seulement de l’appliquer au vendeur en VEFA parce que celui-ci agit, envers ses locateurs d’ouvrage, en qualité de maître de l’ouvrage.
Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2022, n° 21-19.377 et n° 21-19.547
La Cour avait déjà affirmé que le vendeur d’immeuble à construire condamné sur le fondement d’une garantie légale ne pouvait exercer son recours contre les locateurs d’ouvrage que sur le même fondement et dans le délai propre à cette garantie.
Dans cette affaire, le litige concernait notamment la garantie biennale de bon fonctionnement.
L’arrêt du 7 mai 2026 s’inscrit directement dans cette construction jurisprudentielle. Il l’applique au délai décennal de l’article 1792-4-3.
Les textes légaux applicables
Article 1792-1 du Code civil
Version en vigueur depuis le 1er janvier 1979, applicable au litige :
« Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »
Article 1792-4-3 du Code civil
Version en vigueur depuis le 19 juin 2008, applicable aux réceptions intervenues en 2010 :
« En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux. »
Lien Légifrance – article 1792-4-3 du Code civil
Version en vigueur depuis le 19 juin 2008 :
« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Cet article régit les recours entre constructeurs, mais il est écarté dans l’arrêt du 7 mai 2026 en raison de la qualité de maître de l’ouvrage conservée par le vendeur.
Analyse juridique approfondie
Une double qualité qui ne doit pas être confondue
La difficulté provient du fait que le promoteur-vendeur est légalement assimilé à un constructeur à l’égard des acquéreurs.
Cette assimilation protège les acquéreurs : ils peuvent rechercher directement le vendeur au titre des garanties légales.
Mais cette qualification ne modifie pas nécessairement les rapports internes de l’opération.
Le vendeur a commandé les travaux, choisi les professionnels et conclu les contrats de louage d’ouvrage. Il demeure donc le maître de l’ouvrage dans ses relations avec eux.
La qualité juridique doit ainsi être appréciée en fonction de la relation concernée :
constructeur dans ses rapports avec les acquéreurs ;
maître de l’ouvrage dans ses rapports avec les locateurs d’ouvrage.
Une solution sévère pour le promoteur
Le délai commence à courir à la réception, même si le promoteur n’a pas encore été définitivement condamné.
Dans cette affaire, les parties communes avaient été réceptionnées le 29 septembre 2010.
Le promoteur devait donc préserver ses recours avant le 29 septembre 2020.
Or ses assignations en garantie n’ont été délivrées qu’en janvier 2022.
La difficulté pratique est évidente : le vendeur peut être assigné par les copropriétaires à l’approche de l’expiration du délai, voire après celle-ci, alors que ses propres recours contre les professionnels sont déjà menacés ou prescrits.
L’expertise commune ne suffit pas nécessairement
Le fait de rendre une expertise commune et opposable à un professionnel ne doit pas être confondu avec l’exercice d’une véritable demande en responsabilité ou en garantie.
Une ordonnance de référé rendant les opérations d’expertise communes permet au professionnel de participer aux opérations et de discuter les constatations de l’expert.
Elle ne constitue pas nécessairement une demande au fond tendant à sa condamnation.
La prudence impose donc de ne pas se limiter à une extension des opérations d’expertise lorsque le délai décennal approche de son terme.
L’importance du dispositif des décisions de référé
Le pourvoi soutenait que des demandes reconventionnelles en garantie avaient déjà été présentées lors de la procédure ayant abouti à l’ordonnance du 17 juin 2016.
La cour d’appel avait cependant estimé que ces demandes n’avaient pas produit l’effet interruptif invoqué, notamment parce qu’elles n’avaient pas été accueillies ou régulièrement dénoncées.
La Cour de cassation ne tranche pas directement cette discussion. Elle considère les arguments inopérants parce qu’ils étaient développés sur le fondement de la prescription quinquennale.
L’arrêt ne permet donc pas d’affirmer, de manière générale, que toute demande en garantie formulée en référé serait dépourvue d’effet interruptif.
Il confirme en revanche que l’identification du délai applicable doit précéder toute discussion relative à son interruption.
Portée pratique de la décision
Pour les promoteurs, vendeurs en VEFA, syndics, assureurs et professionnels de la construction, plusieurs précautions ressortent de cet arrêt.
Identifier toutes les dates de réception
La réception constitue le point de départ des délais légaux.
En présence de réceptions distinctes selon les bâtiments, lots, parties privatives ou parties communes, chaque date doit être recensée et rapprochée des désordres concernés.
Mettre en cause rapidement tous les intervenants
Lorsqu’une expertise révèle qu’un désordre peut être imputable à un bureau d’études, un architecte, un contrôleur technique ou une entreprise, il ne faut pas attendre la fin de l’expertise ni la condamnation définitive du vendeur.
Une action utile doit être engagée avant l’expiration du délai applicable.
Formuler une véritable demande
Une simple participation aux opérations d’expertise, une mise en cause aux seules fins d’opposabilité ou une demande imprécise peut ne pas suffire à préserver le recours.
La demande doit être juridiquement identifiable et dirigée contre la personne dont la responsabilité ou la garantie est recherchée.
Ne pas confondre les différents délais
Le délai peut varier selon :
la qualité de la personne qui agit ;
la qualité de la personne poursuivie ;
le fondement de l’action ;
la nature du désordre ;
la garantie légale applicable ;
la date de réception ;
les actes interruptifs régulièrement accomplis.
Le délai de cinq ans applicable à certains recours entre constructeurs ne peut pas être automatiquement invoqué par le vendeur en VEFA contre ses propres locateurs d’ouvrage.
Critique de la décision
Une solution juridiquement cohérente
La solution respecte la structure de l’opération immobilière.
Le vendeur ne peut pas revendiquer uniquement sa qualité de constructeur lorsque celle-ci lui permettrait de bénéficier d’un point de départ plus favorable.
À l’égard des entreprises qu’il a missionnées, il demeure le cocontractant ayant commandé l’ouvrage.
L’application de l’article 1792-4-3 est donc cohérente avec cette qualité.
La Cour ne développe pas les conséquences pratiques de sa solution sur les opérations complexes dans lesquelles les réclamations des copropriétaires interviennent très tardivement.
Elle ne détaille pas davantage le régime des actes accomplis en référé avant l’expiration du délai.
Une vigilance accrue imposée aux maîtres d’ouvrage professionnels
La solution fait peser sur le promoteur une obligation de surveillance contentieuse très forte.
Il doit anticiper un recours qui peut ne devenir financièrement nécessaire que plusieurs années après la réception.
Cette sévérité peut toutefois être expliquée par l’objectif de stabilité poursuivi par les délais de responsabilité en matière de construction.
Ce qu’il faut retenir
Le vendeur en état futur d’achèvement est réputé constructeur envers les acquéreurs, mais reste maître de l’ouvrage envers les entreprises et techniciens qu’il a missionnés.
Son recours contre ces professionnels est soumis au délai de dix ans courant à compter de la réception.
L’assignation ultérieure du vendeur par le syndicat des copropriétaires ne fait pas naître un nouveau délai de dix ans.
Le régime de cinq ans applicable aux recours entre constructeurs ne peut pas être automatiquement transposé au vendeur en VEFA.
Avant l’expiration du délai décennal, il convient d’engager une action suffisamment précise contre tous les intervenants susceptibles d’être responsables.
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Les litiges de construction exigent une analyse rapide des contrats, des procès-verbaux de réception, des opérations d’expertise et des actes déjà délivrés.
La prescription peut entraîner la perte définitive d’un recours, même lorsque la responsabilité technique d’une entreprise ou d’un bureau d’études paraît établie.
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Le cabinet peut notamment :
analyser les dates de réception et de prescription ;
assister le maître d’ouvrage, le vendeur, l’acquéreur ou le syndicat des copropriétaires ;
intervenir dans une expertise judiciaire ;
engager les recours contre les entreprises, bureaux d’études, maîtres d’œuvre, contrôleurs techniques et assureurs ;
vérifier l’effet interruptif des assignations et demandes déjà formulées.
Une consultation en amont permet souvent d’éviter qu’un recours soit déclaré irrecevable pour avoir été engagé trop tard.