Cass. civ. 3e, 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin
Une décision majeure pour les propriétaires victimes d'une construction irrégulière
Une construction édifiée en violation des règles d'urbanisme peut-elle échapper à la démolition au seul motif que le préjudice subi par le voisin est relativement faible ?
Par un arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une réponse particulièrement nette : dès lors qu'un préjudice personnel, directement causé par la violation d'une règle d'urbanisme, est établi, sa faible gravité ne permet pas au juge de refuser la démolition nécessaire à la mise en conformité.
Cette décision, rendue au visa de l'article L. 480-13, 1°, du code de l'urbanisme, précise les pouvoirs du juge judiciaire lorsqu'un permis de construire a été annulé par la juridiction administrative.
Elle présente un intérêt pratique considérable pour les propriétaires confrontés à une construction voisine qui porte atteinte à leur ensoleillement, à leur luminosité ou à leur intimité.
Mais elle comporte également une limite essentielle : l'annulation d'un permis de construire ne suffit pas, à elle seule, à obtenir la démolition. Le demandeur doit établir un préjudice personnel directement lié à la règle d'urbanisme méconnue, et les conditions légales de l'action doivent être réunies.
I. Les faits : une construction autorisée, puis contestée par les voisins
Le 8 mars 2008, des propriétaires, désignés dans l'arrêt comme les époux [O], obtiennent un permis de construire pour réaliser, sur leur propriété, un nouveau bâtiment comprenant notamment une pergola, un parking en toiture et des panneaux solaires.
Leurs voisins, les époux [P], contestent cette autorisation.
Le permis de construire est finalement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.
Le litige trouve notamment son origine dans la méconnaissance des règles de hauteur applicables aux constructions annexes, résultant d'une servitude non altius tollendi prévue par le plan d'occupation des sols.
La construction litigieuse provoque deux conséquences sur la propriété voisine.
D'abord, elle aggrave les vues existantes sur le fonds des époux [P]. L'augmentation de l'angle de vue demeure néanmoins limitée, notamment à environ un mètre au niveau d'une partie de la terrasse.
Ensuite, elle réduit l'ensoleillement et la luminosité d'une construction annexe de 11 m² appartenant aux voisins. Cette perte intervient entre mars et novembre, pendant une durée n'excédant pas deux heures trente par jour.
Estimant que ces atteintes résultent de la violation des règles d'urbanisme, les époux [P] assignent leurs voisins en démolition sur le fondement de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.
Subsidiairement, ils sollicitent une indemnisation au titre des troubles anormaux du voisinage.
II. La procédure : un contentieux ayant déjà donné lieu à une cassation
Le contentieux connaît plusieurs étapes.
Une première décision intervient devant les juridictions du fond, puis l'affaire est portée devant la Cour de cassation.
Le 16 novembre 2022, la troisième chambre civile prononce une première cassation (pourvoi n° 21-24.473).
Sur renvoi, la cour d'appel de Nîmes statue le 7 mars 2024, sous le numéro RG 23/00166.
Elle rejette la demande de démolition.
Les juges reconnaissent pourtant l'existence d'une aggravation des vues ainsi que d'une perte d'ensoleillement. Ils considèrent cependant que ces atteintes ne sont pas suffisamment importantes pour caractériser un préjudice justifiant la démolition.
Les époux [P] forment alors un nouveau pourvoi.
Le 1er octobre 2026, la Cour de cassation censure cette analyse et renvoie l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
La cassation est partielle : la disposition selon laquelle la cour d'appel de Nîmes n'était pas saisie de la demande indemnitaire subsidiaire fondée sur les troubles anormaux du voisinage est maintenue.
Le document communiqué ne précise ni la date de l'assignation initiale, ni les motifs complets du jugement de première instance. Ces éléments ne peuvent donc être reconstitués.
III. La solution : le juge ne peut pas exiger un préjudice suffisamment grave
La Cour de cassation rappelle d'abord que l'action en démolition poursuit une finalité réparatrice : faire cesser la situation illicite à l'origine du préjudice personnel.
Elle énonce ensuite le principe central de sa décision :
« Le juge qui retient l'existence d'un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d'ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d'urbanisme méconnue. »
Cette formulation mérite une attention particulière.
La gravité du préjudice n'est pas une condition autonome de l'action en démolition.
La cour d'appel avait elle-même constaté que la construction aggravait les vues sur la propriété voisine et entraînait une perte d'ensoleillement.
Elle ne pouvait donc, après avoir caractérisé ces atteintes et leur lien avec la violation de la règle de hauteur, rejeter la demande au motif qu'elles demeuraient limitées.
Il convient toutefois de souligner que la Cour de cassation ne prononce pas elle-même la démolition de l'ensemble du bâtiment.
Elle impose au juge de renvoi d'appliquer la règle qu'elle vient de préciser : rechercher la mesure nécessaire et suffisante pour rétablir la conformité, sous réserve de son caractère possible.
Il peut ainsi être question d'une démolition partielle, dès lors que celle-ci permet de mettre fin à la violation concernée.
IV. L'analyse juridique : une obligation de réparation en nature
L'intérêt de cet arrêt réside dans la distinction entre l'existence du préjudice et son intensité.
La Cour de cassation ne dispense nullement le voisin de démontrer l'atteinte qu'il subit.
Elle exige toujours une relation causale directe entre le dommage et la violation de la règle d'urbanisme.
En revanche, lorsque cette relation est établie, le juge ne dispose pas d'un pouvoir général lui permettant d'écarter la démolition en raison de la faible importance du dommage.
Cette solution appelle trois observations.
1. L'irrégularité administrative ne suffit pas
Un permis annulé n'entraîne pas automatiquement la démolition de la construction.
Le propriétaire voisin doit notamment établir que l'irrégularité lui cause personnellement un dommage.
Une construction peut être illégale sans nécessairement porter atteinte aux droits d'un voisin déterminé.
2. Une atteinte modeste peut justifier une démolition
C'est l'apport décisif de l'arrêt.
En l'espèce, les juges du fond avaient reconnu l'aggravation des vues et la diminution de luminosité, mais avaient considéré ces atteintes insuffisamment significatives.
Or, le tribunal ne peut ajouter à la loi une condition tenant à la gravité minimale du dommage.
La distinction est fondamentale : un préjudice faible demeure un préjudice juridiquement réparable.
3. La démolition doit être limitée à ce qui est nécessaire
La solution ne consacre pas un droit absolu à la destruction intégrale de toute construction irrégulière.
La Cour de cassation précise que la démolition doit intervenir dans la mesure suffisante pour assurer la conformité à la règle méconnue.
Le principe de réparation en nature est ainsi concilié avec la nécessité de ne pas imposer une démolition excédant ce qu'exige le rétablissement de la légalité.
V. La place de cet arrêt dans l'évolution de la jurisprudence
La décision du 1er octobre 2026 s'inscrit dans une construction jurisprudentielle qui distingue deux questions : les conditions d'ouverture de l'action et les conséquences de la constatation d'un préjudice.
Une décision antérieure présente une importance particulière.
Cass. civ. 3e, 16 novembre 2022, n° 21-24.473, publié au Bulletin.
Cet arrêt, intervenu dans le même contentieux, concernait notamment les conditions de localisation de la construction dans les zones protégées visées à l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.
La Cour avait considéré que, pour certaines zones relevant d'un plan de prévention des risques naturels, la loi n'imposait pas que la construction litigieuse contrevienne elle-même aux prescriptions particulières de ce plan.
La décision de 2026 prolonge cette approche : le juge ne peut ajouter aux conditions légales de la démolition une exigence que le législateur n'a pas prévue.
Elle apporte toutefois une précision distincte, relative cette fois à l'intensité du préjudice personnel.
L'arrêt du 1er octobre 2026 mentionne également trois précédents concernant le lien de causalité entre le préjudice et la violation des règles d'urbanisme :
Cass. civ. 3e, 11 mai 2000, n° 98-18.385.
Cass. civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-19.778.
Cass. civ. 3e, 25 avril 2024, n° 24-10.256.
VI. Le cadre légal et les limites pratiques
Le fondement principal est l'article L. 480-13, 1°, du code de l'urbanisme, dans sa version applicable depuis le 29 décembre 2019.
Le texte organise un régime particulier pour les constructions édifiées conformément à un permis ultérieurement annulé.
L'action en démolition suppose notamment une annulation préalable du permis par le juge administratif et, hors exception légale, la localisation de la construction dans une zone limitativement énumérée par le texte.
Cette restriction territoriale est particulièrement importante.
Un propriétaire qui subit une perte d'ensoleillement ne peut pas invoquer cet arrêt pour obtenir systématiquement la démolition de toute construction voisine, même si le permis a été annulé.
Il doit d'abord vérifier que son action entre dans le champ de l'article L. 480-13.
Il convient également d'examiner les règles de prescription, la date d'achèvement des travaux, la nature exacte de l'irrégularité et la possibilité technique de régulariser l'ouvrage.
VII. Quelles conséquences pour les propriétaires à Saint-Nazaire et sur le littoral ?
À Saint-Nazaire, Pornichet, La Baule-Escoublac, Guérande ou encore sur la presqu'île guérandaise, les projets de construction et d'extension peuvent susciter des conflits entre propriétaires voisins.
La densification des quartiers résidentiels, les surélévations, les terrasses en hauteur et les constructions annexes sont autant de situations susceptibles de provoquer des pertes de luminosité ou des atteintes à l'intimité.
L'arrêt du 1er octobre 2026 présente donc un intérêt particulier dans les litiges où la hauteur d'une construction méconnaît une règle d'urbanisme et occasionne un préjudice direct.
Pour le voisin demandeur, la stratégie probatoire doit porter sur la règle méconnue, l'annulation du permis, les conditions légales de l'action et la démonstration précise du dommage.
Pour le propriétaire constructeur, la défense ne peut se limiter à soutenir que la gêne subie par son voisin est insignifiante.
Il lui appartient notamment de discuter le lien causal, les conditions d'application du texte et l'étendue des travaux nécessaires à la mise en conformité.
La véritable question n'est donc plus seulement de savoir si le dommage est important, mais s'il existe, s'il résulte directement de l'irrégularité et si les conditions de l'action en démolition sont satisfaites.
VIII. L'accompagnement de la SELARL PHILIPPE GONET
La SELARL PHILIPPE GONET, cabinet d'avocat situé 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier et dans les litiges de construction.
Lorsqu'un permis de construire est contesté, qu'une construction voisine porte atteinte à l'ensoleillement d'une propriété ou qu'un ouvrage est suspecté de méconnaître les règles d'urbanisme, une analyse juridique préalable permet de déterminer les recours envisageables.
Le cabinet peut accompagner les propriétaires dans l'examen des autorisations d'urbanisme, l'analyse des préjudices, les expertises et les procédures judiciaires relatives aux constructions irrégulières.