Prescription biennale : Vente immobilière et protection des consommateurs

1. Résumé succinct

Contexte :
L’affaire oppose la société Etoile Marine, professionnelle de la construction immobilière, à M. et Mme X., acheteurs d’un appartement en état futur d’achèvement. La société réclame le solde du prix de vente non payé par les acquéreurs.
Juridiction concernée : Cour de cassation, après une décision de la Cour d’appel de Poitiers (17 octobre 2014).

Impact principal :
La Cour de cassation confirme l’application de la prescription biennale de l’article L. 137-2 du Code de la consommation, applicable aux actions des professionnels contre les consommateurs, y compris en matière de ventes immobilières. Cette décision clarifie la portée de l’article, renforçant la protection des consommateurs.

2. Analyse détaillée

Les faits
En 2001, M. et Mme X. achètent un appartement en état futur d’achèvement auprès de la société Etoile Marine. Ces derniers ne s’acquittent pas de l’intégralité du prix de vente. En 2011, la société, en redressement judiciaire, assigne les acquéreurs en paiement du solde.

La procédure
Première instance :
Le tribunal rejette la demande, estimant l’action prescrite.
Appel :
La Cour d’appel confirme le jugement, arguant que l’action est soumise à la prescription biennale.
Pourvoi en cassation :
La société soutient que l’action devrait relever de la prescription quinquennale (art. 2224 C. civ.).

Contenu de la décision
Arguments des parties :

La société invoque l’article 2224 du Code civil pour justifier un délai quinquennal.
M. et Mme X. invoquent l’article L. 137-2 du Code de la consommation, limitant l’action à deux ans.

Raisonnement juridique :
L’article L. 137-2 s’applique sans distinction entre les biens meubles et immeubles. La vente d’un appartement à usage personnel relève de la consommation, donc de la prescription biennale.

Solution retenue :
La Cour de cassation rejette le pourvoi. L’action engagée plus de deux ans après la livraison est prescrite.

3. Références et articles juridiques
Décision citée :
Cass. civ. 1, 17 févr. 2016, n° 14-29.612. $
Articles juridiques cités :

Article L. 137-2 du Code de la consommation (désormais L. 218-2) : Prescription biennale pour les actions des professionnels contre les consommateurs.
Article 2224 du Code civil : Prescription quinquennale pour les actions personnelles.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique :

La Cour interprète l’article L. 137-2 de manière large, incluant les ventes immobilières aux consommateurs. Ce raisonnement repose sur une logique de protection accrue des débiteurs-consommateurs.

Conséquences juridiques :
Cette décision consacre une lecture extensive de la notion de « biens » dans le droit de la consommation, alignant les pratiques des juridictions inférieures. Elle impose aux professionnels une vigilance accrue quant au respect des délais pour agir.

5. Critique de la décision

Forces :Décision conforme au texte et à la jurisprudence récente.
Renforcement des droits des consommateurs.

Faiblesses :La généralisation à l’immobilier peut être discutée, car le législateur n’a pas explicitement inclus ces biens dans la prescription biennale.
Un risque d’insécurité juridique pour les professionnels.

6. Accompagnement juridique
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Cass 1ère 17 février 2016 n°14-29.612