Opposabilité des restrictons au droit de propriété par la publicité foncière

Une société civile de construction vente a obtenu l'autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle était propriétaire, qu'elle a divisé et vendu par lots en l'état futur d'achèvement.

Se plaignant d'une violation, par la SCCV et un propriétaire, de règles contractuelles du groupement d'habitations, d’autres propriétaires les ont assignés aux fins de démolition de la maison du premier et paiement de dommages-intérêts.

La SCCV a été mise en liquidation judiciaire par jugement du 16 avril 2021

La Cour de cassation vise l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

L’article 1134 du code civil version antérieure à 2016 (remplacé par les articles 1103 à 1104 du code civil)

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 28 vise les documents obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles et l’article 30 concerne l’opposabilité des actes non publiés.

La Cour de Cassation va tirer de ces trois textes que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d'un groupement d'habitations ont un caractère réel et s'imposent aux acquéreurs des lots de ce groupement, même si elles ne figurent pas dans leur acte de vente, dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au fichier immobilier.

Cette décision extrêmement importante lorsqu’il s’agit de contestations souvent virulentes entre propriétaires.

La Cour de cassation a en plusieurs reprises, rappelé par exemple les servitudes sont opposables acquéreurs dès lors qu’elles ont fait l’objet d’une publicité foncière, qu’elles figurent dans l’acte ou que l’acquéreur en a eu connaissance ces conditions étant alternatives comme indiqué dans un arrêt du 25 mars 2021 de la troisième chambre n°20-13.846.

Cass 3 eme civ 13 juillet 2023 n°22-13.233

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