Modalités de l’acquisition forcée de la mitoyenneté article 661 du code civil

Les faits rapportés par La Cour de Cassation sont les suivants.

Par acte des 23 et 25 février 1895, le comte et la comtesse [O] ont vendu au comte [W] un hôtel particulier situé [Adresse 2], qui a ensuite été acquis sur adjudication des 28 juin et 27 juillet 1920 par la marquise [K] et qui appartient désormais à M. [C] [K] pour la moitié en pleine propriété et pour l'autre en usufruit.

Le domaine comporte à l'arrière du bâtiment un jardin ceint de murs le séparant d'un immeuble en copropriété comportant trois corps de bâtiment et une cour en son milieu.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a déposé une déclaration préalable de travaux d'arasement du mur séparant la cour du jardin de la propriété voisine, suivie d'un arrêté de non-opposition vainement contesté devant la juridiction administrative.

Après suspension des travaux ordonnée en référé, M. [K] a assigné le syndicat en revendication de la mitoyenneté du mur litigieux et en interdiction des travaux d'arasement.

L’article 661 du code civil dispose que « Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve. »

Dès 1954 la Cour de cassation avait déclaré qu’en l’absence de convention la cession de mitoyenneté s’opérait par le fait de la demande d’acquisition et à cette date.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation précise que la cession de mitoyenneté s'opère par l'effet de la demande d'acquisition et à sa date, à la seule condition imposée au bénéficiaire de payer le prix de la mitoyenneté à acquérir, sans formalisme pouvant donner lieu aux formalités de publicité foncière.

Cette solution est la conséquence du régime spécifique de l'acquisition forcée de la mitoyenneté dont le fondement est uniquement légal ce qui permet de déroger aux règles de publicité foncière

 Cass 3ème civ 30 septembre 2021  n° 20-18.778

https://www.courdecassation.fr/decision/615552de31e3e013882fcffb?search_api_