Congé pour vente : précisions sur la nullité des mandats immobiliers.

1. Résumé succinct

Contexte :

Parties impliquées : Mme Corinne X, locataire, contre la SCI Lepante, représentée par l’agence Immobilière Parnasse.
Juridiction concernée : Cour de cassation, Chambre mixte.
Nature du litige : Contestation par Mme X de la validité d’un congé pour vente délivré par la SCI Lepante, avec demande en nullité et opposition à son expulsion.

Impact principal :
Cette décision redéfinit la portée des nullités applicables aux mandats délivrés aux agents immobiliers, en précisant que les irrégularités doivent être sanctionnées par une nullité relative, sauf si elles portent atteinte à l'intérêt général.

2. Analyse détaillée
Les faits
Mme X louait un appartement appartenant à la SCI Lepante.
La SCI, via la société Immobilière Parnasse, a délivré un congé pour vente avec offre d'achat.
Mme X a contesté la validité du congé en invoquant des irrégularités dans le mandat donné à l'agent immobilier (absence de numéro d'inscription et de durée).

La procédure
Cour d’appel d’Aix-en-Provence (23 avril 2015) :Rejet de la demande de Mme X. La cour considère que le mandat était valide et autorisait l’agent à délivrer le congé.
Cour de cassation, Chambre mixte (24 février 2017) :Rejet du pourvoi de Mme X. La Cour affirme que les irrégularités relevées relèvent de la nullité relative, protégeant les intérêts des parties, et non de la nullité absolue.

Contenu de la décision

Arguments des parties :

Mme X :Invoque l’absence de conformité du mandat avec les règles de la loi Hoguet (articles 1 et 6).
Conteste la clarté du congé pour vente.
SCI Lepante : Défend la régularité du mandat et la validité de l’offre de vente.

Raisonnement juridique :

Les irrégularités du mandat (absence de durée ou numéro d’inscription) relèvent d’un intérêt privé et n’entraînent qu’une nullité relative.
La description de l’objet de la vente est suffisante pour respecter l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Solution retenue :Rejet du pourvoi et confirmation de la décision d’appel. Mme X est condamnée aux dépens.

3. Références et articles juridiques

Références
Décision : Cass. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411,

Textes appliqués
Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : Régit les congés pour vente et leurs formalités.
Articles 1 et 6 de la loi Hoguet (2 janvier 1970) : Encadrent les obligations des mandats confiés aux agents immobiliers.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

Nature des nullités :La Cour distingue les nullités absolues, protégeant l’intérêt général, et les nullités relatives, destinées à protéger les parties.

Finalité de la loi Hoguet :Les règles invoquées visent à protéger le mandant (SCI Lepante) et non le locataire (Mme X).

Conséquences juridiques

Impact sur la jurisprudence :Réduction des cas de nullité absolue dans les contentieux immobiliers.

Évolution des pratiques :Les agents immobiliers doivent respecter scrupuleusement les règles formelles pour éviter des litiges futurs.

5. Critique des sources et de la décision

Points faibles ou controversés
La décision pourrait être perçue comme affaiblissant le contrôle sur les pratiques des agents immobiliers.

Fiabilité
La décision repose sur des principes juridiques clairs, bien que la révision de la jurisprudence soulève des interrogations quant à la protection des locataires.

6. Accompagnement juridique

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Cass ch mixte 24 février 2017 n°15-20.411