ANALYSE RÉGLEMENTAIRE — DROIT IMMOBILIER ET SÉCURITÉ INCENDIE
Arrêté du 27 juillet 2026 modifiant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation
Publié au Journal officiel du 2 août 2026 — Entré en vigueur le 3 août 2026
1. Résumé : une interdiction ancienne devient une autorisation strictement encadrée
Jusqu'à présent, la réglementation de sécurité incendie applicable aux parcs de stationnement des bâtiments d'habitation reposait sur une distinction fondamentale : un parking était destiné au stationnement des véhicules, non à l'entreposage de biens mobiliers.
Cette règle résultait de l'article 78 de l'arrêté du 31 janvier 1986, qui définissait le parc de stationnement comme un emplacement destiné au remisage des véhicules automobiles et de leurs remorques, en excluant toute autre activité.
L'arrêté du 27 juillet 2026 assouplit cette réglementation.
Il autorise désormais l'affectation d'une partie des places de stationnement au stockage de biens mobiliers domestiques, dans des boxes spécialement aménagés.
Toutefois, cette possibilité est soumise à des conditions cumulatives particulièrement rigoureuses.
CAPACITÉ DU PARKING
100
places au maximum
STOCKAGE AUTORISÉ
10 %
des places au maximum
SURFACE PAR BOX
26 m²
au maximum
CHARGE CALORIFIQUE
450
MJ/m² au maximum
S'y ajoutent l'exigence d'un propriétaire unique du parc, des prescriptions de construction, une déclaration écrite de l'utilisateur et des contrôles réguliers.
La portée réelle de la réforme est donc double : elle ouvre une possibilité nouvelle aux propriétaires et bailleurs, tout en créant de nouvelles obligations de surveillance et de prévention des incendies.
2. Ce que modifie précisément l'arrêté du 27 juillet 2026
A. Avant la réforme : une définition restrictive du parking
L'article 78 de l'arrêté du 31 janvier 1986 définit le parc de stationnement comme un emplacement couvert réservé aux véhicules et à leurs remorques.
La disposition demeure en vigueur, mais elle est désormais assortie d'une exception.
B. Après la réforme : création de l'article 78-1
L'article premier de l'arrêté du 27 juillet 2026 introduit un nouvel article 78-1 dans l'arrêté du 31 janvier 1986.
Celui-ci dispose notamment :
« En atténuation des dispositions du premier alinéa de l'article 78, des places peuvent être affectées à un usage de stockage de biens mobiliers à usage domestique, sous réserve du respect des dispositions du présent article. »
La nouveauté juridique est importante : le stockage devient possible sans que le parc perde nécessairement sa qualification réglementaire de parc de stationnement, dès lors que toutes les conditions de la dérogation sont respectées.
En contrepartie, une place affectée au stockage ne peut plus servir au remisage d'un véhicule. Le cumul des deux usages est exclu.
3. Les nouvelles conditions imposées aux boxes de stockage
A. Un dispositif réservé aux parcs de 100 places maximum
Le nouvel article 78-1 impose deux limites cumulatives : le parking ne peut comporter plus de 100 places et les places affectées au stockage ne peuvent représenter plus de 10 % de sa capacité totale.
Ainsi, dans un parc comportant 50 emplacements, cinq places au maximum pourront être transformées en boxes de stockage. Dans un parc de 100 emplacements, dix pourront bénéficier de cette affectation.
Le seuil de 10 % s'apprécie sur l'ensemble des places du parc et non sur les seules places appartenant à un utilisateur ou situées à un étage donné.
La réglementation ne prévoit aucun mécanisme d'autorisation exceptionnelle permettant de dépasser ces seuils.
B. L'exigence d'un propriétaire unique : une restriction déterminante
C'est probablement la condition ayant les conséquences juridiques les plus importantes.
Le nouvel article 78-1 prévoit expressément que le parc de stationnement doit relever d'un propriétaire unique.
Cette condition favorise notamment les organismes de logement social, les bailleurs institutionnels et les propriétaires détenant l'intégralité d'un parking.
En revanche, elle exclut en principe les parkings dont les places appartiennent individuellement à plusieurs copropriétaires.
Il faut néanmoins distinguer la propriété de l'immeuble et celle du parc de stationnement. Le texte exige un propriétaire unique pour le parc, et pas nécessairement pour l'ensemble de l'immeuble. La situation d'un parking détenu intégralement par un seul propriétaire au sein d'un ensemble immobilier soumis à la copropriété devra donc être examinée au regard des titres de propriété.
Il convient de rappeler, par ailleurs, que l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 confie au règlement de copropriété la détermination de la destination des parties privatives et communes.
L'article 9 précise que l'usage des parties privatives ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Par conséquent, la réforme ne confère pas à chaque copropriétaire un droit individuel de transformer librement son garage en espace de stockage.
C. De nouvelles prescriptions de construction
Le texte prévoit plusieurs exigences techniques qui doivent être respectées simultanément.
Les parois et les portes. Les boxes doivent répondre à l'article 84, paragraphe 2, de l'arrêté du 31 janvier 1986. Leur cloisonnement doit être constitué de parois pleines maçonnées, sans perturber la ventilation du parking.
Chaque box affecté au stockage doit être fermé par une porte pleine métallique ou par une porte présentant une résistance au feu classée E 30.
Il faut souligner que la classification E 30 correspond à une exigence d'étanchéité au feu pendant 30 minutes : elle ne doit pas être confondue avec une classification EI 30, qui ajoute un critère d'isolation thermique.
Les installations électriques. Aucune installation électrique autre qu'un éclairage fixe n'est admise dans un box affecté au stockage.
Cette disposition exclut notamment la présence de prises électriques destinées à l'utilisation d'appareils ou à la recharge de batteries.
La surface. Chaque box est limité à 26 m².
La profondeur. Le stockage est admis, au plus bas, au deuxième niveau sous le niveau de référence, soit schématiquement N-2. Au-delà, il faut que les niveaux concernés soient équipés d'un système d'extinction automatique à eau répondant aux prescriptions de l'article 96, 3°.
Cette condition supplémentaire intéresse particulièrement les ensembles immobiliers comportant plusieurs niveaux souterrains.
D. Une limitation nouvelle de la quantité de biens stockés
La réforme ne se borne pas à autoriser certains biens : elle impose une mesure de leur potentiel combustible.
La charge calorifique moyenne surfacique des biens stockés est plafonnée à 450 mégajoules par mètre carré.
Cette valeur correspond à l'énergie susceptible d'être libérée par leur combustion, rapportée à la surface au sol du box.
Exemple de calcul pour un box de 12 m²
[ frac{text{Énergie totale des biens}}{text{Surface du box}}leq450 mathrm{MJ/m^2} ]
Charge maximale admissible
5 400 MJ
12 m² × 450 MJ/m²
L'annexe 4 nouvellement créée fournit des références indicatives pour apprécier cette charge :
Armoire en bois : 1 967 MJ.
Matelas de 140 × 200 cm : 770 MJ.
Bureau : 516 MJ.
Carton de déménagement rempli : 340 MJ.
Chaise ou fauteuil : 151 MJ.
Prenons l'exemple d'un box de 12 m² contenant une armoire en bois et dix cartons de déménagement. La charge calorifique totale estimée atteint 5 367 MJ, soit 447,25 MJ/m².
Dans cet exemple, le plafond réglementaire est respecté de justesse.
L'ajout d'un seul carton supplémentaire ferait passer cette charge à environ 475,6 MJ/m², au-delà du plafond autorisé.
La conformité dépend donc non seulement de la nature des objets, mais également de leur nombre et de la superficie du box.
L'annexe 4 admet cependant d'autres méthodes d'estimation reposant sur des données techniques reconnues ou sur une méthode équivalente permettant de justifier le respect du seuil.
E. Des produits expressément interdits
Le nouvel article 78-1 interdit notamment le stockage des explosifs, munitions et artifices, des gaz comprimés ou liquéfiés, des liquides inflammables tels que les carburants, solvants, peintures et huiles, ainsi que des produits chimiques toxiques ou corrosifs.
Le terme « notamment » montre que cette énumération n'est pas exhaustive.
Il ne suffit donc pas qu'un bien ne figure pas expressément parmi les produits interdits pour que son stockage soit autorisé. Il doit également relever des biens mobiliers à usage domestique et respecter le plafond de charge calorifique.
Les autres réglementations relatives aux substances dangereuses et à la sécurité des personnes restent applicables.
4. Une nouvelle obligation documentaire et de contrôle
A. L'utilisateur doit signer une attestation
L'arrêté crée une annexe 5 contenant un modèle d'attestation de respect des dispositions relatives au stockage.
Ce document doit identifier l'utilisateur, le box, sa localisation, sa superficie et son gestionnaire.
L'occupant déclare respecter la limite de 450 MJ/m² et les interdictions de stockage.
Il s'engage également à permettre au gestionnaire de procéder aux vérifications visuelles et à établir une nouvelle attestation lorsque le contenu du box connaît une modification substantielle susceptible d'affecter sa conformité.
Ce document présente une importance probatoire évidente. En cas d'incendie, il permettra notamment de rapprocher les déclarations de l'occupant, les biens réellement présents et les contrôles effectués.
B. Le gestionnaire doit contrôler les boxes
Le propriétaire unique ou le gestionnaire expressément désigné doit effectuer un contrôle visuel de chaque box de stockage au moins une fois par an, ainsi qu'à chaque changement d'utilisateur.
Les résultats doivent être consignés dans le registre de sécurité prévu à l'article 101 de l'arrêté du 31 janvier 1986.
Le gestionnaire doit également tenir à jour un document permettant de localiser les boxes concernés, niveau par niveau.
La nouveauté est substantielle : une simple mise à disposition d'un espace de stockage ne suffit plus. Le gestionnaire assume une obligation permanente de vérification et de traçabilité.
Cette obligation doit être distinguée des vérifications déjà imposées par l'article 101 pour les installations de sécurité incendie.
C. Le gestionnaire doit réagir aux manquements
Le dispositif organise deux situations.
En présence d'un manquement ordinaire, le gestionnaire doit mettre l'utilisateur en demeure de régulariser sa situation dans un délai adapté à la nature de l'irrégularité. À défaut de régularisation, il met fin à l'affectation du box au stockage.
En présence d'un danger pour les personnes ou les biens, il doit suspendre sans délai l'usage de stockage et prendre les mesures conservatoires nécessaires.
Cette suspension immédiate n'est donc pas laissée à sa seule appréciation d'opportunité lorsque le danger est caractérisé.
Il faut cependant distinguer la suppression de l'affectation réglementaire au stockage et la résiliation éventuelle d'un contrat de location : le texte n'organise pas, à lui seul, une procédure autonome de résiliation du bail.
5. Les conséquences juridiques de la réforme
A. Pour les propriétaires et les bailleurs sociaux
La réforme ouvre une possibilité de valorisation de certains espaces de stationnement, en permettant leur transformation partielle en espaces de rangement.
Cette évolution peut intéresser les organismes HLM et les bailleurs disposant de parkings dont une partie des emplacements demeure inutilisée.
Elle ne permet toutefois pas de convertir librement un parking en ensemble de caves.
Le propriétaire devra préalablement vérifier la capacité du parc, son régime de propriété, les caractéristiques des boxes, les possibilités d'aménagement et les contraintes résultant des autorisations d'urbanisme.
Il devra également organiser les contrôles, recueillir les attestations et tenir le registre de sécurité.
La création d'un espace de stockage peut ainsi générer des revenus supplémentaires, mais elle entraîne également des coûts d'aménagement, de gestion et de contrôle.
B. Pour les locataires
Les locataires pourront bénéficier d'espaces supplémentaires de stockage lorsque leur bailleur aura décidé de mettre en œuvre ce dispositif.
Mais cette possibilité ne constitue pas un droit opposable au bailleur.
Un locataire ne pourra donc pas se prévaloir du seul arrêté du 27 juillet 2026 pour transformer de sa propre initiative une place de stationnement en débarras.
Les conventions de location devront utilement préciser les biens autorisés, l'usage exclusivement domestique, les obligations déclaratives et les modalités d'accès pour les contrôles.
Elles devront également organiser les conséquences contractuelles d'une suspension de l'autorisation de stockage.
C. Pour les copropriétaires et les syndics
Il s'agit de l'un des points les plus sensibles de la réforme.
Dans une copropriété classique, les emplacements de stationnement peuvent constituer des lots privatifs appartenant à plusieurs personnes.
Dans cette hypothèse, la condition de propriété unique du parc n'est pas satisfaite.
Le vote d'une résolution en assemblée générale ne saurait, à lui seul, faire disparaître cette condition réglementaire.
Il demeure nécessaire de vérifier les titres, la configuration juridique du parc et le règlement de copropriété.
Ainsi, un copropriétaire possédant un garage fermé ne peut pas considérer que la réglementation autorise désormais automatiquement le stockage de meubles dans celui-ci.
L'arrêté ne supprime ni les restrictions liées à la sécurité incendie, ni celles résultant de la destination de l'immeuble.
D. Pour les assureurs et les responsabilités en cas d'incendie
La réforme présente également un enjeu important en matière d'assurance.
La transformation de places de stationnement en boxes de stockage modifie la nature de l'occupation des locaux et les risques correspondants.
Il sera prudent pour le propriétaire ou le gestionnaire de vérifier que son contrat d'assurance couvre cet usage et les biens concernés.
En cas de sinistre, plusieurs comportements pourraient être examinés : défaut de conformité du box, déclaration inexacte de son utilisateur, présence de produits interdits, absence de contrôle ou défaut de réaction à une situation dangereuse.
Le respect de la réglementation n'exclut pas, par lui-même, toute responsabilité civile. Inversement, sa méconnaissance ne suffit pas nécessairement à établir la responsabilité de son auteur : les conditions propres au régime juridique invoqué devront être caractérisées.
Il convient notamment de rappeler que l'article 1240 du Code civil régit la responsabilité extracontractuelle pour faute. Dans certaines relations locatives, l'article 1733 du même code peut également trouver à s'appliquer en cas d'incendie.
6. Les difficultés d'application et les limites du dispositif
Première difficulté : une réforme assez restrictive
Le dispositif est présenté comme un assouplissement de la réglementation, mais ses conditions cumulatives réduisent sensiblement son champ d'application.
Le plafond de 100 places, la limitation à 10 %, la propriété unique et les exigences techniques constituent autant de restrictions.
Dans les grandes résidences comportant des garages privatifs appartenant à de nombreux copropriétaires, l'évolution réglementaire pourrait ainsi rester sans conséquence pratique.
Deuxième difficulté : comment contrôler réellement la charge calorifique ?
Le gestionnaire doit contrôler visuellement le contenu des boxes. Or, un simple examen visuel ne permet pas toujours d'apprécier avec précision le potentiel calorifique d'objets hétérogènes.
Une difficulté probatoire pourrait en résulter en cas de contestation ou de sinistre.
L'attestation de l'occupant prend alors une importance particulière, mais elle ne remplace pas l'obligation de contrôle du gestionnaire.
Troisième difficulté : l'application aux immeubles existants
L'arrêté modificatif est entré en vigueur le 3 août 2026.
Il ne précise toutefois pas que tous les immeubles anciens, quelle que soit leur date de construction, bénéficieraient automatiquement de cette nouvelle faculté.
Il faut tenir compte du champ d'application de l'arrêté du 31 janvier 1986, notamment de ses articles 1er, 77 et 106.
L'article 1er vise notamment les parcs couverts annexes de bâtiments d'habitation, de plus de 100 m², principalement destinés aux résidents, sous réserve des exclusions qu'il prévoit.
L'article 106 contient des règles d'application dans le temps, liées notamment aux demandes de permis de construire et aux déclarations d'ouverture de chantier.
Pour un parc ancien, l'étude du dossier de construction et de la réglementation applicable demeure donc indispensable.
Quatrième difficulté : une incohérence rédactionnelle dans l'attestation
L'examen du texte révèle une imprécision qu'il convient de signaler.
Le modèle d'attestation figurant à l'annexe 5 indique que l'estimation de la charge calorifique a été réalisée conformément à la méthode figurant en « annexe I ».
Or, dans le texte modificatif, cette méthode figure à l'annexe 4 de l'arrêté du 31 janvier 1986.
Il s'agit manifestement d'une discordance de renvoi, qui mériterait une correction rédactionnelle afin d'éviter toute incertitude dans les documents utilisés par les gestionnaires.
Cette anomalie n'autorise évidemment pas à écarter l'exigence de respecter le plafond de 450 MJ/m².
7. Conséquences pratiques : comment sécuriser la transformation d'un parking ?
Pour un bailleur ou un gestionnaire, la mise en œuvre du nouveau dispositif appelle une démarche organisée.
En premier lieu, il convient de réaliser un audit juridique du parking, destiné à déterminer son propriétaire, son nombre total de places, son affectation et les éventuelles contraintes découlant du règlement de copropriété, des baux ou des autorisations administratives.
Un audit technique devra ensuite apprécier la conformité des cloisonnements, des portes, de la ventilation, des installations électriques et des dispositifs de sécurité incendie.
Le projet pourra alors prévoir la désignation précise des boxes affectés au stockage et la préparation des documents contractuels destinés aux utilisateurs.
Il faudra enfin organiser la traçabilité : attestations signées, inventaire des boxes, registre de sécurité, contrôles annuels et contrôles lors des changements d'utilisateur.
Cette méthodologie est particulièrement importante lorsque l'immeuble comporte des logements occupés : la sécurité des résidents reste prioritaire sur l'intérêt économique de la transformation.
8. Quelle appréciation porter sur la réforme ?
L'arrêté du 27 juillet 2026 traduit une évolution pragmatique de la réglementation applicable aux bâtiments d'habitation.
Il reconnaît qu'un parking peut, dans certaines conditions, accueillir une activité accessoire de stockage domestique sans compromettre nécessairement sa sécurité.
Mais le législateur réglementaire a retenu une méthode prudente : plutôt qu'une liberté générale de stockage, il crée une exception limitée et contrôlée.
Cette approche permet de préserver le principe d'affectation des parkings au stationnement tout en autorisant des utilisations ponctuelles répondant à des besoins réels.
Elle introduit néanmoins un mécanisme relativement complexe, dans lequel la responsabilité du propriétaire et du gestionnaire devient essentielle.
La réforme constitue donc moins une libéralisation du stockage dans les garages qu'une réglementation nouvelle de cette activité.
La distinction est fondamentale : un usage auparavant exclu devient possible sous conditions, mais il demeure interdit lorsque ces conditions ne sont pas réunies.
9. L'accompagnement juridique de la SELARL Philippe GONET à Saint-Nazaire
À Saint-Nazaire, Pornichet, La Baule-Escoublac, Trignac et plus largement sur le littoral de Loire-Atlantique, les ensembles immobiliers comportant des parkings couverts peuvent être concernés par ces nouvelles dispositions.
Les litiges relatifs à l'utilisation des garages, à la destination des lots, aux obligations des bailleurs ou aux responsabilités consécutives à un incendie présentent des enjeux juridiques et financiers importants.
La SELARL PHILIPPE GONET, située au 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier, en matière de copropriété, de baux d'habitation et de responsabilité civile.
Le cabinet peut accompagner les propriétaires, bailleurs, copropriétaires et gestionnaires confrontés à une difficulté d'interprétation de la réglementation, à un désaccord sur l'affectation d'un garage ou à un contentieux consécutif à un sinistre.