1. Résumé de la décision
Une copropriété n'a plus de syndic. Un copropriétaire saisit alors le président du tribunal judiciaire afin qu'un administrateur provisoire soit désigné. Mais, entre le dépôt de cette requête et la décision du juge, les copropriétaires se réunissent et nomment eux-mêmes un nouveau syndic.
Le juge peut-il néanmoins raisonner en se plaçant au jour où la requête avait été déposée, époque à laquelle la copropriété était effectivement privée de syndic ?
La Cour de cassation répond très nettement par la négative.
Dans son arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile pose le principe suivant :
« Lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. »
Cour de cassation 3ème civ 9 juillet 2026 Pourvoi n° 24-21.290
La règle est simple, mais ses conséquences pratiques sont importantes : la procédure de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ne cristallise pas la situation juridique au jour de la requête. Le juge doit vérifier si, au moment même où il rend son ordonnance, la copropriété demeure réellement dépourvue de syndic.
Ainsi, si une assemblée générale a entre-temps régulièrement désigné un syndic, la condition légale justifiant l'administrateur provisoire disparaît. Peu importe qu'une action en nullité de cette assemblée soit engagée : tant que la nullité n'a pas été judiciairement prononcée, la décision de l'assemblée générale produit ses effets.
L'apport essentiel de l'arrêt
L'arrêt transforme donc la question à poser au juge.
Il ne faut plus demander :
« La copropriété était-elle sans syndic lorsque la requête a été déposée ? »
mais :
« La copropriété est-elle encore sans syndic au moment où le juge statue ? »
C'est cette seconde question qui commande désormais expressément l'application de l'article 47.
2. Analyse détaillée
A. Les faits : une vacance du syndic finalement comblée avant l'ordonnance
La chronologie est déterminante.
M. [T], copropriétaire et syndic bénévole de la résidence, notifie sa démission avec effet au 13 juillet 2023.
Le même 13 juillet 2023, M. [A], propriétaire indivis de lots dans la copropriété, convoque une assemblée générale pour le 12 août 2023, avec notamment pour objet la désignation d'un syndic.
La SCI Cliff Gate, également copropriétaire, considère néanmoins que le syndicat est désormais dépourvu de syndic et saisit le président du tribunal judiciaire afin d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967.
L'arrêt de cassation mentionne une saisine du 20 juillet 2023.
Puis survient l'événement déterminant :
le 12 août 2023, l'assemblée générale désigne M. [T] comme syndic bénévole jusqu'au 11 août 2026.
Pourtant, le président du tribunal judiciaire rend le 15 septembre 2023 une ordonnance désignant un administrateur provisoire.
Une seconde ordonnance du 16 octobre 2023 remplace le premier administrateur par un autre et lui donne notamment mission de convoquer une assemblée générale afin de désigner... un syndic.
Or, précisément, un syndic avait déjà été désigné depuis le 12 août.
La contradiction était manifeste.
B. La procédure
MM. [A] et [T] demandent alors la rétractation de l'ordonnance du 16 octobre 2023.
Le contentieux aboutit devant la cour d'appel de Pau.
Par arrêt du 11 septembre 2024, RG n° 24/00372, la cour d'appel rétracte l'ordonnance.
Elle considère essentiellement que l'assemblée générale du 12 août 2023 avait désigné un syndic et que cette décision produisait ses effets tant qu'elle n'avait pas été annulée par une décision judiciaire.
La copropriété disposait donc d'un syndic lorsque le juge avait statué le 15 septembre 2023 et, à plus forte raison, lorsqu'il avait rendu la seconde ordonnance le 16 octobre.
Cour d'appel de Pau, 11 septembre 2024, RG n° 24/00372 – base officielle Cour de cassation/Judilibre
Statut : Lien vérifié – actif, exact, base officielle.
La SCI Cliff Gate forme alors un pourvoi.
La Cour de cassation indique que deux moyens avaient été soulevés. Le premier est écarté par application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, comme manifestement impropre à entraîner la cassation. Le texte publié ne permet pas d'en reconstituer avec certitude le contenu intégral : il serait donc méthodologiquement incorrect de lui attribuer un argument précis.
3. Le moyen décisif du pourvoi
La SCI développait une argumentation apparemment logique.
Elle soutenait que la condition prévue par l'article 47 devait être appréciée à la date de présentation de la requête.
Or, à cette date, l'ancien syndic avait démissionné et le nouveau syndic n'avait pas encore été désigné.
Selon cette analyse, la requête était donc juridiquement fondée lors de son introduction et les événements postérieurs — notamment l'assemblée générale du 12 août — ne devaient pas faire disparaître rétroactivement ce fondement.
La SCI reprochait ainsi à la cour d'appel d'avoir apprécié la situation au jour où le juge avait statué.
La question soumise à la Cour de cassation était donc très précisément une question de temporalité de la condition légale.
4. La réponse de la Cour de cassation
La Cour rejette le pourvoi.
Elle formule, au paragraphe 11 de son arrêt, une règle générale destinée à dépasser le seul litige Cliff Gate :
« Lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. »
Le raisonnement est ensuite appliqué aux faits.
L'assemblée générale avait désigné le syndic le 12 août 2023.
Lorsque le président du tribunal judiciaire statue le 15 septembre 2023, le syndicat n'est donc plus dépourvu de syndic.
Lorsque l'administrateur est remplacé le 16 octobre 2023, cette absence est encore plus clairement établie.
La condition de l'article 47 n'existant plus, l'ordonnance doit être rétractée.
La Cour confirme par ailleurs que la désignation du syndic par l'assemblée générale devait être prise en considération tant que la nullité de cette assemblée n'avait pas été judiciairement prononcée.
Le pourvoi est rejeté et la SCI Cliff Gate est condamnée aux dépens ainsi qu'à 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de MM. [A] et [T].
5. Les textes applicables
Article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
La version appliquée par la Cour est celle en vigueur depuis le 4 juillet 2020, issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.
Le passage reproduit dans la décision communiquée dispose :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9. »
Le second alinéa prévoit que les fonctions de l'administrateur cessent de plein droit lors de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné en assemblée générale.
Ce que révèle la rédaction du texte
Le législateur réglementaire ne vise pas la situation historique dans laquelle la copropriété « a été » dépourvue de syndic.
Le texte vise celle « où le syndicat est dépourvu de syndic ».
La Cour en tire une appréciation actuelle de la situation : l'administrateur provisoire répond à une carence présente, non à une carence simplement passée.
Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
L'article 17 complète très utilement le raisonnement puisqu'il permet, lorsque le syndicat est sans syndic, à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée générale afin de nommer un syndic.
Il prévoit ensuite, à défaut d'une telle convocation, la possibilité de recourir au président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire.
Ce texte éclaire directement les faits : un copropriétaire avait précisément utilisé le mécanisme permettant de remédier directement à la vacance du syndic, puisque l'assemblée du 12 août 2023 avait été convoquée pour désigner celui-ci.
6. Comparaison avec la jurisprudence antérieure
Les recherches effectuées sur les bases officielles montrent que l'arrêt du 9 juillet 2026 ne surgit pas isolément. Il explicite une logique déjà présente dans plusieurs décisions antérieures.
A. Le précédent décisif : 20 décembre 2018
Cass. 3e civ., 20 décembre 2018, n° 17-28.611, publié au Bulletin
Cette décision constitue le précédent le plus proche.
Une requête avait été déposée alors que le syndic était encore en fonction, mais son mandat devait expirer quelques jours plus tard.
La Cour de cassation juge qu'un administrateur provisoire ne peut être désigné sur le fondement de l'article 47 que lorsqu'aucun mandat de syndic n'est plus en cours. Elle valide néanmoins la désignation parce que la prise de fonction de l'administrateur devait intervenir après l'expiration du mandat.
Autrement dit, dès 2018, la seule situation existant le jour du dépôt de la requête n'était déjà pas déterminante.
L'arrêt de 2026 transforme cette logique en règle temporelle explicite : c'est le jour où le juge statue qui compte.
B. Une absence de syndic doit être réelle : 5 juillet 2018
Cass. 3e civ., 5 juillet 2018, n° 17-21.034, publié au Bulletin
Un copropriétaire soutenait que le mandat du syndic était nul de plein droit en raison de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé.
La Cour refuse que l'article 47 soit utilisé sur la seule affirmation de cette nullité : lorsque la prétendue absence de syndic dépend de la nullité de son mandat, cette nullité doit avoir été préalablement établie dans le cadre d'une procédure contradictoire.
Cette solution préfigure directement celle de 2026 : l'article 47 exige une vacance juridiquement établie, non une vacance hypothétique ou litigieuse.
C. L'existence d'un syndic interdit l'article 47 : 18 septembre 2012
Cass. 3e civ., 18 septembre 2012, n° 11-20.363, inédit
La Cour casse une décision qui avait admis la désignation d'un administrateur provisoire alors que les constatations des juges ne permettaient pas d'établir que la copropriété était réellement dépourvue de syndic.
Là encore, l'article 47 est conçu comme un mécanisme de substitution à une absence effective d'organe de gestion, et non comme un instrument permettant de contourner un syndic existant.
D. Le risque d'annulation du syndic ne suffit pas : 8 juin 2005
Cass. 3e civ., 8 juin 2005, n° 04-12.515, publié au Bulletin
La Cour sanctionne une cour d'appel qui avait raisonné à partir du risque d'annulation des assemblées ayant conduit à la désignation du syndic.
L'annulation de l'assemblée ayant désigné un ancien syndic n'entraîne pas automatiquement celle des assemblées postérieures et notamment de celle ayant nommé son successeur.
Cette décision est particulièrement cohérente avec l'arrêt du 9 juillet 2026 : on ne peut considérer une copropriété comme privée de syndic sur la base d'une invalidité simplement possible ou future.
E. Article 46 ou article 47 : 20 février 2002
Cass. 3e civ., 20 février 2002, n° 00-14.276, publié au Bulletin
La Cour distingue deux situations.
Lorsque l'assemblée a été régulièrement convoquée pour désigner un syndic mais n'y est pas parvenue, il convient de recourir à la procédure de désignation d'un syndic judiciaire, prévue par l'article 46 du décret, et non à l'administrateur provisoire de l'article 47.
Cette jurisprudence confirme le caractère strictement circonscrit de l'article 47.
F. Une décision d'assemblée générale produit ses effets tant qu'elle n'est pas annulée
Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 18-20.368
La troisième chambre civile rappelle que les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n'a pas été prononcée.
C'est précisément le principe que la cour d'appel de Pau, puis la Cour de cassation en 2026, appliquent à la nomination du syndic.
G. Un précédent ancien particulièrement révélateur : 18 novembre 1992
Cass. 3e civ., 18 novembre 1992, n° 90-21.616
Dans cette affaire, un nouveau syndic avait été désigné par une assemblée générale et il n'était ni établi ni allégué que cette désignation eût été contestée judiciairement. La Cour approuve le rejet du recours tendant à maintenir une désignation d'administrateur provisoire.
Cette décision annonçait déjà une idée centrale : la présence d'un syndic juridiquement en fonction neutralise la procédure exceptionnelle de l'article 47.
7. Une nuance importante : que se passe-t-il si l'assemblée est finalement annulée ?
Il faut éviter une lecture trop simpliste de la décision de 2026.
Dire qu'une délibération d'assemblée générale doit être respectée tant qu'elle n'est pas annulée ne signifie pas nécessairement que son annulation ultérieure sera dépourvue d'effet sur les actes accomplis entre-temps.
Cass. 3e civ., 9 septembre 2009, n° 08-16.109, publié au Bulletin
Dans cette affaire, la Cour a retenu l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée ayant désigné le syndic : celui-ci devait alors être considéré comme n'ayant plus eu qualité lors de la convocation d'une assemblée postérieure.
Il faut donc distinguer deux temps :
Au moment où le président statue sur la requête de l'article 47, une assemblée ayant désigné un syndic et non encore annulée doit être prise en considération.
Si cette assemblée est ensuite judiciairement annulée, la question des conséquences rétroactives de cette annulation peut se poser.
Cette distinction est essentielle et constitue probablement l'un des points les plus intéressants de l'arrêt du 9 juillet 2026.
8. Analyse juridique approfondie : quelle est véritablement la portée de l'arrêt ?
L'article 47 devient une procédure de nécessité actuelle
L'arrêt paraît faire de l'article 47 une procédure gouvernée par un principe de nécessité actuelle.
L'administrateur provisoire n'est pas institué pour sanctionner une irrégularité passée.
Il n'est pas davantage nommé parce que la copropriété a connu, durant quelques semaines, une période sans syndic.
Il est désigné pour résoudre une carence qui existe encore lorsque le juge intervient.
Dès que cette carence est réparée, la mesure perd son fondement.
Cette interprétation est cohérente avec la fonction même de l'administrateur provisoire : son rôle est notamment de provoquer la désignation d'un syndic. Dès lors que ce syndic existe déjà, pourquoi désigner judiciairement un administrateur avec pour mission de faire ce qui vient précisément d'être accompli ?
Le juge de la requête doit disposer d'une information actualisée
L'arrêt entraîne également, selon moi, une conséquence procédurale pratique importante, même si la Cour ne la formule pas expressément sous forme d'obligation autonome.
Entre le dépôt d'une requête et le prononcé de l'ordonnance, la situation de la copropriété peut évoluer.
Le dossier présenté au président doit donc être actualisé.
La nomination d'un syndic dans cet intervalle constitue évidemment une circonstance décisive.
En pratique, poursuivre une demande fondée sur l'absence de syndic alors qu'une assemblée vient d'en désigner un expose très sérieusement l'ordonnance obtenue à une rétractation.
Il s'agit ici d'une conséquence pratique déduite de l'arrêt, et non d'un considérant énonçant expressément un devoir général d'information.
La contestation de l'assemblée générale ne vaut pas annulation
C'est probablement le second enseignement majeur.
Une partie ne peut pas soutenir :
« Cette assemblée est irrégulière, donc je fais comme si elle n'existait pas. »
Une contestation judiciaire n'est pas une annulation judiciaire.
Tant que le tribunal n'a pas prononcé la nullité, la résolution désignant le syndic s'impose.
Cette solution protège la continuité de l'administration des copropriétés : l'existence de simples contestations ne saurait suffire à créer artificiellement une vacance du syndic.
9. Évolution jurisprudentielle
À l'issue de la recherche menée sur les bases officielles, je n'ai pas identifié de décision antérieure de la Cour de cassation formulant dans des termes aussi explicites la proposition selon laquelle la condition d'absence de syndic s'apprécie « au jour où le juge statue et non à la date de la requête ».
En revanche, la solution était largement préparée :
1992 : la nomination d'un nouveau syndic non annulée fait obstacle à l'administration provisoire ;
2005 : un risque d'annulation ne suffit pas à caractériser l'absence de syndic ;
2012 : l'existence réelle de la vacance doit être caractérisée ;
2018 : aucun administrateur provisoire ne peut prendre fonction tant qu'un mandat de syndic est en cours ;
2020 : les décisions d'assemblée générale s'imposent jusqu'à leur annulation ;
2026 : la Cour fixe expressément le moment auquel cette absence doit être appréciée.
L'arrêt du 9 juillet 2026 doit donc être qualifié davantage de clarification de principe et d'aboutissement d'une ligne jurisprudentielle que de rupture.
Sa publication au Bulletin et son prononcé en formation de section lui donnent cependant une importance jurisprudentielle particulière.
10. Critique
Un point mérite une attention particulière.
L'arrêt de la Cour de cassation indique une saisine par requête le 20 juillet 2023.
La décision de la cour d'appel de Pau fait apparaître une requête du 21 juillet 2023.
Il existe donc une divergence d'un jour entre les sources juridictionnelles.
Elle est sans incidence sur le raisonnement puisque, dans les deux hypothèses, la requête est antérieure à l'assemblée générale du 12 août 2023.
Mais cette discordance doit être signalée plutôt que corrigée arbitrairement.
Pour une publication consacrée à l'arrêt de cassation, je retiendrais le 20 juillet 2023 dans la chronologie principale, tout en conservant cette réserve documentaire.
11. Conséquences pratiques pour les copropriétaires et les syndics
L'arrêt impose plusieurs réflexes.
Avant de déposer une requête fondée sur l'article 47, il convient évidemment de vérifier l'absence actuelle de syndic, mais également de rechercher si une assemblée destinée à en désigner un n'est pas déjà convoquée.
Après le dépôt, la situation doit rester sous surveillance jusqu'au prononcé de l'ordonnance.
Si un syndic est désigné pendant cet intervalle, le fondement de la demande disparaît en principe.
Inversement, celui qui sollicite la rétractation d'une ordonnance disposera désormais d'un moyen particulièrement solide s'il démontre qu'à la date de l'ordonnance, un syndic avait déjà été désigné.
Enfin, la partie contestant la validité de cette désignation ne peut simplement invoquer les irrégularités affectant, selon elle, l'assemblée : elle doit obtenir son annulation.
12. Accompagnement en droit de la copropriété à Saint-Nazaire
Cette décision concerne directement le droit immobilier et le contentieux de la copropriété.
La SELARL Philippe GONET, société d'avocat, 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, intervient notamment en droit immobilier, copropriété, construction, vente et baux. Le site du cabinet présente expressément l'accompagnement proposé en conseil comme en contentieux et la nécessité de structurer les preuves et la stratégie en présence d'un litige immobilier.
Cabinet Philippe GONET – droit immobilier et copropriété à Saint-Nazaire
Une intervention peut notamment être utile pour apprécier la régularité d'une désignation de syndic, contester une assemblée générale, solliciter ou combattre la désignation d'un administrateur provisoire, ou déterminer la procédure adaptée lorsqu'une copropriété se retrouve momentanément sans syndic.