Charges de copropriété (art. 19-2) : reconventionnelle exclue, cassation

Saisi sur le fondement de l’article 19-2 (procédure accélérée au fond), le président du tribunal judiciaire ne peut pas connaître d’une demande reconventionnelle hors champ ; et, si la solidarité est écartée, le juge doit statuer dans les limites des prétentions des parties (article 4 CPC).

1) Résumé 

Un syndicat de copropriétaires enclenche la voie rapide de l’article 19-2 pour recouvrer des charges : c’est une procédure conçue pour aller vite, à condition de rester dans un cadre strict.

En défense, les copropriétaires et l’usufruitière tentent de répliquer au fond (demandes reconventionnelles : restitution de charges/frais indus, dommages-intérêts, compensation). La Cour de cassation rappelle que cette riposte reconventionnelle n’a pas sa place dans ce couloir procédural : le juge saisi au titre de l’article 19-2 est verrouillé par ses attributions.

Mais la Cour sanctionne aussi un autre point, très concret : la cour d’appel avait écarté la solidarité entre nus-propriétaires et usufruitière… tout en condamnant sans répartition, alors que le syndicat demandait précisément une répartition “subsidiaire”. Résultat : cassation partielle pour violation de l’article 4 CPC (le juge ne peut pas changer l’objet du litige).

2) Analyse détaillée

A. Les faits

Un immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires assigne des consorts, nus-propriétaires de lots, tandis qu’une autre personne en a l’usufruit, en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (procédure accélérée au fond).

En réponse, les défendeurs forment des demandes reconventionnelles, notamment :

condamnation du syndicat à payer à l’usufruitière des sommes correspondant à des charges/frais/honoraires prétendument indus ;
compensation avec la créance de charges revendiquée par le syndicat.

L’usufruitière décède en cours d’instance ; l’instance est reprise par ses héritiers.

B. La procédure 

Saisine du président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond (fondement : art. 19-2).

Deux décisions attaquées sont mentionnées :

une ordonnance (délégué du premier président) du 31 mai 2023 ;
un arrêt de la cour d’appel de Rouen du 20 septembre 2023.

La Cour de cassation :

rejette le pourvoi dirigé contre l’ordonnance du 31 mai 2023 ;
rectifie une erreur matérielle dans le dispositif de l’arrêt d’appel (art. 462 CPC) ;
casse partiellement l’arrêt d’appel sur le terrain de l’article 4 CPC (objet du litige), et renvoie devant la cour d’appel de Caen.

C. Contenu de la décision 

1) Sur les demandes reconventionnelles : irrecevables hors champ 19-2

Argumentation des défendeurs au recouvrement
Ils soutenaient notamment qu’une demande reconventionnelle est recevable si elle se rattache aux prétentions originaires (art. 70 CPC), et que la compensation devrait être recevable ; ils contestaient aussi que la sanction soit l’irrecevabilité (ils plaidaient l’incompétence).

Raisonnement de la Cour

La procédure accélérée au fond n’existe que si la loi ou le règlement confère expressément ce pouvoir au président du tribunal judiciaire (référence aux articles 481-1 et 839 CPC).

L’article 19-2 encadre précisément ce que le président peut faire : constater l’approbation (budget/travaux/comptes) et la défaillance du copropriétaire, puis condamner au paiement des provisions/sommes exigibles.

Donc : saisi au titre de 19-2, le président ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut pas connaître d’une reconventionnelle qui sort du champ de cette procédure.

Solution

La Cour valide l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles : ce “défaut de pouvoir juridictionnel” est une fin de non-recevoir, pas une exception d’incompétence.

2) Sur la condamnation au paiement : le juge doit respecter les prétentions (art. 4 CPC)
Le point de bascule
La cour d’appel avait écarté la solidarité, mais a condamné “globalement”, alors que le syndicat demandait, à défaut de solidarité, une répartition entre nus-propriétaires et usufruitière (montants distincts).

Raisonnement et solution
En ne procédant pas à la répartition sollicitée “subsidiairement” par le syndicat après avoir écarté la solidarité, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige tel que déterminé par les prétentions : violation de l’article 4 CPC, d’où cassation partielle.

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, pourvoi_n°24-10.778 (publié au Bulletin)

Cass. 3e civ., avis, 12 déc. 2024, n° 24-70.007 (Bull.)

Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988 (inédit)

Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315 (publié au Bulletin)

3.2 Textes légaux

Article 19-2 – Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (version en vigueur depuis le 01/01/2023) :

Article 481-1 – Code de procédure civile (procédure accélérée au fond) :

Article 839 – Code de procédure civile (procédure accélérée au fond au tribunal judiciaire) :

Article 4 – Code de procédure civile (objet du litige) :
« L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. »

Article 462 – Code de procédure civile (rectification d’erreur matérielle) :


4) Analyse juridique approfondie (ce que la décision change “en pratique”)

A. Le message procédural : l’article 19-2 est un outil efficace… mais étroit

La Cour verrouille l’idée suivante : l’article 19-2 sert à recouvrer, pas à rejouer tout le litige de gestion (frais indus, honoraires, dommages-intérêts) dans la même instance.

Conséquence pratique immédiate : si un copropriétaire veut contester des postes (ou réclamer restitution/DI), il devra en principe engager une instance distincte, hors du cadre 19-2.

B. La qualification “fin de non-recevoir”

Point technique mais important : la Cour qualifie l’absence de pouvoir juridictionnel du président saisi sur 19-2 de fin de non-recevoir (et non d’incompétence).

Effet concret : on ne “déplace” pas le débat reconventionnel vers une autre juridiction par un jeu de compétence ; il est écarté du cadre 19-2.

C. L’autre apport : article 4 CPC = le juge ne peut pas “refaire” la demande

La cassation partielle rappelle une règle de bon sens pour les copropriétés :

soit la condamnation est solidaire (si fondement) ;
soit, si la solidarité est écartée, la décision doit respecter la répartition demandée (et débattue).

5) Accompagnement (droit immobilier / copropriété)

Si vous êtes confronté à des charges impayées (côté syndicat) ou à une stratégie de défense (côté copropriétaire/indivision/usufruit), l’enjeu est double :

sécuriser la procédure 19-2 (mise en demeure, pièces, approbations, périmètre des sommes exigibles) ;
choisir la bonne voie pour les contestations “hors champ” (actions séparées, demandes indemnitaires, restitution, etc.).
La SELARL PHILIPPE GONET, avocat à Saint-Nazaire (2 rue du Corps de Garde, 44600), intervient notamment en droit immobilier et en contentieux de copropriété