Lotissement : R.151-21 inapplicable sans transfert d’un lot (CE 13 févr. 2026)

le Conseil d’État juge que l’application de la règle du 3e alinéa de l’article R.151-21 (appréciation “globale” / ou, au contraire, “lot par lot” si le PLU s’y oppose) suppose, en matière de lotissement, que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un lot soit déjà acté à la date du permis de construire — même si ce transfert est assorti d’une condition suspensive (ex. obtention du permis).

La SELARL PHILIPPE GONET, société d’avocat inscrite au barreau de Saint-Nazaire, reçoit sur rendez-vous 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire et intervient notamment en droit immobilier / construction et dans les litiges liés à l’urbanisme (permis de construire, contestations, stratégies de sécurisation).

Dans une agglomération littorale comme Saint-Nazaire et sa périphérie, les projets de division parcellaire, de densification et de maisons sur “fonds divisés” génèrent régulièrement des tensions de voisinage (ensoleillement, vues, stationnement) et des contentieux sur le respect du PLU : la décision du 13 février 2026 donne une grille de lecture très opérationnelle pour sécuriser ces dossiers.

1) Résumé de la décision

Deux voisins contestent un permis de construire délivré après un permis d’aménager ayant créé deux lots. Le tribunal administratif applique les règles du PLU lot par lot, en se fondant sur une clause du PLU s’opposant à l’article R.151-21. Le Conseil d’État casse : sans transfert acté d’au moins un lot, on ne peut pas considérer que le permis s’inscrit dans un lotissement au sens déclenchant l’application de cette mécanique.

Parties impliquées
Demandeurs / requérants : M. C… E… et Mme D… E… (voisins)
Défendeurs : la commune de Gréasque et M. B… A… (bénéficiaire du permis de construire)

Juridiction : Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 13 février 2026, n° 501671 (Mentionné aux tables).

Nature du litige
Recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire (maison individuelle + terrasse + garage) délivré après un permis d’aménager de division foncière.

Effet direct sur la jurisprudence / les pratiques

La décision conditionne l’application, en matière d'urbanisme lemécanisme de l’article R.151-21 à un fait simple et vérifiable : l’existence d’un transfert acté d’au moins un lot à la date du permis de construire.
Conséquence pratique : certains dossiers “division puis permis” (sans vente/cession effective) ne pourront plus être traités comme si la logique de lotissement était pleinement activée pour raisonner “lot par lot”.

2) Analyse détaillée

2.1 Les faits 

Une parcelle initiale est divisée par permis d’aménager (2 lots à bâtir). Un permis de construire est délivré sur un des lots, mais aucun lot n’a encore été transféré au moment du permis.

Chronologie 
16 juillet 2018 : permis d’aménager accordé à M. B… A… pour diviser la parcelle AC 18 (4, chemin Lou Valadet) et détacher deux lots à bâtir.
13 décembre 2021 : permis de construire accordé pour une maison individuelle avec terrasse et garage sur l’un des lots.
Point factuel décisif (constaté par le CE) : à la date du permis de construire, le transfert en propriété ou en jouissance d’aucun des lots n’avait été acté.

2.2 La procédure (du tribunal au Conseil d’État)

Le tribunal administratif rejette le recours ; les requérants forment un pourvoi ; le Conseil d’État casse le jugement et renvoie l’affaire.

Tribunal administratif de Marseille, jugement n° 2204657 du 17 décembre 2024 : rejet de la demande d’annulation du permis de construire.

Conseil d’État, pourvoi enregistré 18 février 2025 (mémoire complémentaire 19 mai 2025) : le CE annule le jugement et renvoie au TA de Marseille.

2.3 Contenu de la décision 

Le tribunal s’est trompé de “déclencheur” : il a raisonné comme si l’opération relevait déjà d’un lotissement activant R.151-21 et la clause du PLU “anti-globalisation”, alors qu’aucun lot n’avait été transféré.

A) Arguments et moyens

Le jugement de première instance avait écarté des moyens tirés de la méconnaissance :

des règles relatives au coefficient d’emprise au sol maximal et
à la proportion minimale d’espaces verts (articles UD 9 et UD 13 du PLU).

Le tribunal avait jugé que ces règles s’appliquaient :

à l’échelle du seul lot d’implantation,
et non à l’échelle de la parcelle d’origine,
en raison d’une disposition générale du PLU (article 6) “s’opposant”, dans la zone concernée, à la règle du 3e alinéa de R.151-21.

B) Raisonnement du Conseil d’État (les points juridiques décisifs)

Définition du lotissement
Le Conseil d’État rappelle l’article L.442-1 :

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »
Condition posée pour appliquer le 3e alinéa de R.151-21 à un permis “dans un lotissement”

Il en déduit que l’application de la règle du 3e alinéa de R.151-21 à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un lot ait été acté à la date du permis, même si ce transfert est assorti d’une condition suspensive (ex. obtention du permis).

Erreur de droit du tribunal : l’achèvement des travaux ≠ le transfert

Le tribunal s’était fondé sur l’achèvement des travaux d’aménagement.

Le Conseil d’État rappelle que l’achèvement est exigé par R*442-18 pour pouvoir délivrer un permis sur les lots d’un lotissement autorisé par permis d’aménager, mais que cela ne permet pas, à lui seul, de faire jouer la mécanique du lotissement au sens discuté ici.

C) Solution retenue 

Annulation du jugement du TA de Marseille du 17 décembre 2024.
Renvoi de l’affaire au TA de Marseille.
Frais : 1 500 € à la charge de la commune + 1 500 € à la charge du bénéficiaire, au titre de L.761-1 CJA.

3) Références juridiques

3.1 Jurisprudence 

Décision analysée
CE, 10ème – 9ème chambres réunies, 13 févr. 2026, n° 501671

CE, 1ère – 4ème chambres réunies, 13 juin 2022, n° 452457 (M. et Mme B… / “Mottier” dans les renvois)

CE, 6ème – 5ème chambres réunies, 12 nov. 2020, n° 421590 (division primaire / appréciation au regard de l’unité foncière existante)

CE, 1ère – 4ème chambres réunies, 8 nov. 2019, n° 420324 (principe : appréciation d’ensemble sauf opposition du règlement ou opposition “par l’objet” de la règle)

CE, 6ème – 1ère SSR, 9 mars 2016, n° 376042 (exemple de règle du PLU qui, par son objet, s’oppose à l’appréciation d’ensemble)

CE, 2ème – 7ème chambres réunies, 10 juil. 2023, n° 463914 (règles d’implantation : application à l’ensemble du lotissement vis-à-vis de l’extérieur ; logique interne)

CE, 6ème chambre, 20 mars 2024, n° 454740 (affaire “Loire-Beaulieu / Île de Nantes”, rappel de R.151-21 ; contrôle des pièces du dossier)


3.2 Textes légaux 

Article L.442-1 du code de l’urbanisme (version en vigueur depuis 01/03/2012, applicable au litige de 2021)
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Article R.151-21 du code de l’urbanisme (version en vigueur depuis 01/01/2016, applicable au litige de 2021)
(3e alinéa, tel que cité par la décision) :
« Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. »

Article R*442-18 du code de l’urbanisme (version en vigueur depuis 01/03/2012, applicable au litige de 2021)
Début de l’article :
« Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager peut être accordé : a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; (…) »

Article L.761-1 du code de justice administrative (version en vigueur, applicable)
« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) »

4) Analyse juridique approfondie : ce que change (vraiment) CE 13 févr. 2026

4.1 Le “verrou” du transfert : une condition factuelle simple, mais décisive

Le Conseil d’État transforme un point parfois traité “comme allant de soi” en condition juridique explicite : tant qu’aucun lot n’est transféré (vente, cession de jouissance…), l’opération ne déclenche pas, pour ce permis, l’application de la règle R.151-21 “en tant que lotissement” (et donc, corrélativement, la discussion sur la clause du PLU qui s’y opposerait).

Pourquoi c’est structurant ?
Parce que, dans la pratique, de nombreux projets suivent la séquence :

permis d’aménager (division),
permis de construire sur un futur lot,
ventes des lots plus tard.
Désormais, l’ordre (et surtout la preuve) du transfert devient un point d’attaque/défense central.

4.2 Continuité avec la logique “pas de lotissement sans division en propriété ou jouissance”

La solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel où le Conseil d’État exige un ancrage réel de la division :

En 2022 (n° 452457), il refuse le bénéfice de mécanismes attachés au lotissement (cristallisation) sans transfert.

En 2026 (n° 501671), il applique une logique comparable : sans transfert, pas de déclenchement du régime utile au débat R.151-21 dans sa branche “lotissement”.

4.3 Comparaison : R.151-21 et les règles “qui s’opposent” (par le texte ou par leur objet)

Le Conseil d’État avait déjà encadré la portée de R.151-21 / ex-R.123-10-1 :

2019 (n° 420324) : appréciation d’ensemble sauf si le règlement en dispose autrement ou si la règle s’y oppose par son objet.

2016 (n° 376042) : exemple concret : une règle de superficie minimale liée à l’assainissement non collectif s’oppose, “par son objet”, à l’appréciation d’ensemble.

Apport 2026 : avant même de discuter de “l’opposition” du PLU, encore faut-il que la situation relève du champ d’application déclenché (ici, “lotissement” au sens nécessitant un transfert).

4.4 Interaction avec R*442-18 : ne pas confondre “permis possible” et “régime applicable”

Le CE distingue clairement :

R*442-18 = condition pour délivrer un permis sur les lots (achèvement des travaux d’aménagement)
Transfert d’un lot = condition pour traiter le permis comme relevant du lotissement pour l’application de la règle discutée (R.151-21, 3e alinéa)

C’est exactement l’erreur reprochée au tribunal.

5) Critique  de la décision 

La décision 2026 est cohérente avec la définition légale du lotissement (L.442-1).
Elle clarifie une zone grise pratique : la période “entre autorisation d’aménager” et “première cession”.

Pour les communes et pétitionnaires : la preuve du transfert (acte, date) devient un pivot.
Pour les voisins requérants : moyen “propre” si le tribunal a raisonné “lot par lot” alors qu’aucun lot n’était transféré.


6) Accompagnement personnalisé (droit immobilier / urbanisme)

Si vous êtes confronté à un contentieux de permis de construire (division parcellaire, lotissement, emprise au sol, espaces verts, voisinage), la SELARL PHILIPPE GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut :

analyser la stratégie requérant / défendeur au regard du PLU et de la chronologie (permis d’aménager, achèvement, transferts),
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vous accompagner devant la juridiction administrative compétente.

7) FAQ 
Un permis d’aménager suffit-il à “faire” un lotissement pour R.151-21 ?
D’après CE 13 févr. 2026, non : pour appliquer la règle du 3e alinéa de R.151-21 “dans un lotissement”, il faut qu’au moins un lot ait été transféré en propriété ou jouissance à la date du permis.

L’achèvement des travaux d’aménagement (R*442-18) remplace-t-il le transfert ?
Non : l’achèvement permet la délivrance du permis sur les lots, mais ne suffit pas à déclencher l’analyse “lotissement” pour la question R.151-21 posée dans cette affaire.