Vice caché et toiture-terrasse défectueuse : confirmation de la responsabilité du vendeur rénovateur

La Cour d’appel de Rennes sanctionne un vendeur ayant réalisé lui-même les travaux de rénovation.

Par un arrêt du 28 avril 2026, la Cour d’appel de Rennes a confirmé la condamnation d’un vendeur et de sa SCI après la découverte d’importants désordres affectant un appartement vendu à Guérande.

Cette décision illustre avec force la protection accordée aux acquéreurs confrontés à des travaux de rénovation défectueux, notamment lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux.

Une acquisition immobilière rapidement marquée par de graves désordres
L’acquéreuse avait acheté en 2015 un appartement situé à Guérande pour un montant de 295.000 €. Quelques mois plus tard, plusieurs désordres sont apparus :

infiltrations d’eau importantes,
défauts d’étanchéité de la toiture-terrasse,
installation de chaudière dangereuse,
problèmes de ventilation,
humidité persistante.
Une expertise judiciaire a été ordonnée après une procédure de référé engagée devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Le rapport d’expertise a mis en évidence des malfaçons importantes concernant notamment :

l’étanchéité de la toiture,
la pose des matériaux,
les relevés d’étanchéité,
la conformité de la chaudière,
les règles de sécurité liées à l’évacuation des fumées.

Le vendeur considéré comme un professionnel de l’immobilier

L’un des points essentiels du dossier résidait dans la qualification du vendeur.

La Cour retient que la SCI venderesse et son gérant devaient être considérés comme des professionnels de l’immobilier car :

l’immeuble avait été entièrement rénové avant revente,
le gérant avait personnellement réalisé une partie des travaux,
il intervenait dans le domaine du bâtiment,
la SCI avait acquis puis divisé l’immeuble avant revente.
Cette qualification est déterminante puisque le vendeur professionnel est présumé connaître les vices affectant le bien vendu.

La clause d’exonération des vices cachés prévue dans l’acte de vente devenait donc inefficace.

La toiture-terrasse : un vice caché caractérisé

La Cour d’appel retient que les infiltrations trouvaient leur origine dans des malfaçons graves affectant la toiture-terrasse :

matériaux inadaptés,
pose non conforme,
défaut de protection des relevés,
erreurs d’exécution.
Le vendeur soutenait que l’acquéreuse connaissait l’existence d’anciennes infiltrations.

Mais la Cour distingue clairement :

la connaissance d’anciennes traces d’humidité,
et la connaissance réelle des graves défauts structurels d’étanchéité.
Les juges rappellent qu’un acquéreur peut parfaitement ignorer l’ampleur technique d’un désordre lorsqu’il s’en remet aux affirmations du vendeur ayant prétendument réparé le problème.

La Cour souligne également que le coût des travaux représentait plus de 12 % du prix d’acquisition, démontrant l’importance du vice caché.

Une chaudière jugée dangereuse

L’installation de la chaudière a également été considérée comme affectée d’un vice caché.

L’expert judiciaire avait constaté :

une absence de ventilation réglementaire,
une évacuation des fumées non conforme,
un danger pour la sécurité des occupants.
La société chargée de l’entretien avait même refusé d’intervenir en raison des risques identifiés.

La Cour confirme ainsi que l’acquéreuse n’aurait jamais acheté le bien au même prix si elle avait connu ces défauts.

Plus de 65.000 € d’indemnisation confirmés
La Cour d’appel confirme les condamnations prononcées en première instance :

50.206,80 € pour les travaux de reprise de la toiture-terrasse,
2.850 € pour la chaudière,
4.244,54 € de maîtrise d’œuvre,
8.000 € pour le préjudice de jouissance,
ainsi que les frais d’expertise et frais de procédure.
Elle confirme également la responsabilité personnelle du gérant ayant réalisé lui-même les travaux litigieux.

Une décision importante pour les acquéreurs victimes de rénovations défectueuses

Cette affaire illustre parfaitement les difficultés rencontrées dans les dossiers de vices cachés immobiliers :

les désordres apparaissent souvent plusieurs mois après la vente ;
les vendeurs tentent fréquemment d’invoquer des clauses d’exonération ;
la preuve technique nécessite presque toujours une expertise judiciaire ;
les travaux réalisés par des vendeurs “bricoleurs” ou auto-constructeurs génèrent des contentieux complexes.
L’arrêt rappelle aussi une règle essentielle : un vendeur ayant lui-même rénové un bien peut être assimilé à un professionnel et voir sa responsabilité fortement aggravée.

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Une expertise judiciaire permet souvent de démontrer :

l’existence du vice,
son antériorité à la vente,
son caractère caché,
et le coût réel des réparations.
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