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L’infraction aux règles de l’urbanisme ne s’oppose pas à l’usucapion

Le 10 janvier 2023
L’infraction aux règles de l’urbanisme ne s’oppose pas à l’usucapion
prescription acquisitive – conditions – possession – caractères - caractère paisible - constatations nécessaires - non-respect des règles d'urbanisme - absence d'influence – conditions - portée

Un couple se disant propriétaire d'une parcelle occupée par les consorts K , les ont assignés en expulsion.

A titre reconventionnel, les consorts [K] ont revendiqué l'acquisition de la parcelle par prescription.

 L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi » 

L'article 2261 du code civil précise ainsi que, « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » La prescription acquisitive requiert que la possession soit utile.

La prescription trentenaire ne s'applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi dès lors qu'il occupe les lieux en sachant qu'il n'est pas le titulaire du droit qu'il exerce

Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire doit démontrer sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans en fournissant un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.).

Pour s’opposer à l’usucapion, il fut que cette possession soit équivoque c’est-à-dire qu’on ignore si les actes qui ont été commis l'étaient à titre de propriétaire ou simplement en qualité d'occupant précaire

Le non-respect de règles d'urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l'absence d'actes de possession illicites pour être contraires à l'ordre public ou aux bonnes moeurs, à ce que le possesseur du terrain d'assiette en acquiert la propriété par prescription

 

Dans le cas présent, le raisonnement de la cour de Cassation est le suivant

Les consorts [K] justifiaient d'actes de possession du terrain agricole en litige depuis 1969 par Mme [E] [R] épouse [K], qui s'était comportée en qualité de propriétaire exclusif de cette parcelle en la cultivant, avant d'y faire construire deux maisons d'habitation qu'elle a occupées avec ses enfants.

Elle a, ensuite, exactement énoncé que les manquements aux règles d'urbanisme dénoncés par les demandeurs n'excluaient pas l'intention du possesseur de se comporter comme propriétaire, faisant ainsi ressortir qu'ils n'entachaient pas la possession retenue d'équivoque.

Elle en a exactement déduit, sans retenir une possession résultant d'actes illicites, que l'absence de déclassement préalable du terrain agricole ne faisait pas obstacle à ce que le possesseur en acquiert la propriété par prescription.

 Cass 3 ème civ 21 sept 2022 n°21-17.409

https://www.courdecassation.fr/decision/632bfcc36ed81805da0b0135

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