L'article 480-13 du code de l'urbanisme est exclusif des servitudes de droit privé

De nombreux propriétaires sont confrontés aux conséquences dommageables de la construction de leurs voisins.

Pendant longtemps, la Cour de Cassation admettait la possibilité pour le juge judiciaire d’ordonner la démolition d’un immeuble dont le permis de construire n’avait pas été attaqué.

Face à cette incohérence, le législateur a exigé qu’avant toute démolition ou mise en conformité le permis de construire ait été préalablement annulé ou déclaré illégal par le juge administratif. C’est l’objet de l’article L480 – 13 du code d’urbanisme créé par la loi du 31 décembre 1976. Cet article a été modifié à plusieurs reprises pour déboucher sur la version actuelle depuis le 1er janvier 2019 sur la base de  laquelle des tribunaux judiciaires peuvent prononcer la démolition, même en dehors des zones de protection des sites et paysages (hypothèse antérieure) dès lors que l’action est intentée par le représentant de l’État dans le département.

Dans un arrêt du 21 mars 2019, la Cour de Cassation casse une décision du juge du fond qui avait ordonné la démolition en considérant que l’article L480 – 13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition de la construction édifiée conformément à un permis de construire annulé dès lors que la décision de démolition a été exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique.

Cet arrêt a l’avantage de définir le domaine d’application de l’article L 480 – 13 du code de l’urbanisme à savoir que son champ d’application se limite à la présence d’un permis de construire annulé.

Est ainsi exclue l’hypothèse d’une déclaration préalable.

Il est également nécessaire que les prescriptions du permis de construire aient été respectées ce qui signifie que si le pétitionnaire s’écarte du projet déposé en mairie, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article L480 – 13 du code de l’urbanisme.

Enfin, cet article ne s’applique que lorsque l’action est fondée exclusivement sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publiques.

Cela signifie que le constructeur qui ne respectera pas une servitude de vue ou de passage, ne pourra pas se prévaloir de l’article L480 – 13 du code de l’urbanisme.

De la même façon les troubles de voisinage relèvent de l’action en responsabilité extra contractuelle et non d’une action immobilière réelle la soumettant à la prescription de 5 ans.

Cass 3ème civile 21 mars 2019 numéro 18 – 13. 288

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000038322238