CE 30 déc. 2025 n°500942 : Google Earth et principe du contradictoire

En droit de l’urbanisme, un dossier se gagne rarement sur une seule idée. Il se construit : un accès, une desserte, une sécurité, une pièce versée au bon moment… et surtout une procédure irréprochable.
La SELARL Philippe GONET, avocat à Saint-Nazaire (2 rue du Corps de Garde, 44600), intervient justement dans ces contentieux immobiliers / construction / urbanisme où la technique du terrain rencontre la rigueur du contradictoire : contestation d’un permis, défense d’un projet, stratégie contentieuse, sécurisation des pièces et de l’argumentation.

Résumé : l’arrêt commenté montre qu’une procédure mal tenue peut faire tomber un jugement, même lorsque le débat paraît “évident” sur le fond.

1) Le récit juridique : une décision qui rappelle une règle simple

Dans cette affaire, le décor est celui — très concret — d’un projet immobilier : à Sanary-sur-Mer, un permis est délivré le 13 juin 2023 pour réhabiliter un bâtiment et construire 30 logements ainsi qu’un local de bureau, allée Thérèse.
Des voisins et une société civile immobilière contestent. Le dossier suit sa route jusqu’au tribunal administratif. Et, le 26 novembre 2024, le TA de Toulon annule le permis.

Mais c’est au Conseil d’État que l’histoire prend un tournant décisif : non pas parce que le fond serait déjà tranché, mais parce que la manière de juger a dérapé.

Le Conseil d’État (1re-4e chambres réunies), par décision du 30 décembre 2025 (n° 500942), rappelle un principe d’une netteté presque brutale : on ne décide pas sur une “preuve” que les parties n’ont pas pu discuter.
Or, le tribunal s’était appuyé sur des éléments issus de Google Earth, consulté de sa propre initiative, sans les communiquer aux parties, tout en considérant que l’outil est accessible à tous. À cela s’ajoute un second accroc : une pièce produite après clôture de l’instruction, non communiquée aux sociétés, alors qu’elle portait sur un point sensible.

Conclusion du Conseil d’État : le jugement est annulé et l’affaire est renvoyée au TA de Toulon.

Résumé : l’arrêt ne dit pas “Google Earth interdit”, il dit : si cela sert à juger, cela doit être discuté.

2) Les faits et la procédure, comme une chronologie de dossier

2.1 Les faits (ce que l’on peut affirmer à partir de la décision publiée)

13 juin 2023 : délivrance du permis (Sanary-sur-Mer, allée Thérèse, 30 logements + bureau).
Recours de voisins et de la SCI contre le permis et contre le rejet du recours gracieux.
Point technique mis en avant par le juge de 1re instance : l’accès (allée Thérèse), sa largeur/sa configuration et la sécurité au regard du trafic induit.
Résumé : le litige, tel qu’il apparaît dans la décision, se cristallise autour d’un sujet “terrain” : l’accès et la sécurité.

2.2 La procédure (le chemin contentieux)

TA Toulon, jugement n° 2303705, 26 novembre 2024 : annulation du permis.
Pourvoi en cassation : 27 janvier 2025 (sommaire), 28 avril 2025 (complémentaire).
Audience : 15 décembre 2025.
Conseil d’État, 30 décembre 2025 : annulation du jugement et renvoi au TA.
Résumé : le Conseil d’État ne tranche pas le permis au fond ; il sanctionne une irrégularité de jugement.

3) Le cœur “littéraire” de la motivation : la règle du débat loyal

3.1 Ce que le Conseil d’État rappelle

Le juge administratif dirige l’instruction. Il peut demander, vérifier, éclairer. Mais cette puissance a une limite : l’égalité des armes et le contradictoire.
Le Conseil d’État le dit autrement : le juge ne peut pas statuer au vu de pièces que l’une des parties n’a pas été mise en mesure de connaître et de discuter.

3.2 Pourquoi Google Earth “fait tomber” le jugement

Le problème n’est pas l’existence de l’outil, ni le fait que l’outil soit public.
Le problème est l’usage : le tribunal a consulté Google Earth d’office, puis s’en est servi pour asseoir une appréciation déterminante sans communication préalable. Or, dès qu’un élément devient une brique de la solution, il doit entrer dans la maison du contradictoire : communiqué, discuté, critiqué, éventuellement contredit.

3.3 Le second défaut : une pièce après clôture, non communiquée

L’arrêt souligne aussi un autre point, plus “pratique”, que connaissent tous les contentieux : une pièce déposée trop tard, après clôture, peut être inopérante… mais si le juge s’en sert, encore faut-il qu’elle ait été communiquée à l’adversaire quand elle apporte un élément nouveau.

Résumé : ici, deux fois, la décision de 1re instance s’est appuyée sur des éléments qui n’étaient pas entrés correctement dans le débat contradictoire.

4) Ce que l’arrêt change en pratique : le message aux justiciables et aux avocats

Cet arrêt donne une leçon immédiatement exploitable :

Pour les requérants (voisins, riverains) : une argumentation solide ne suffit pas ; il faut aussi veiller à la régularité de la manière dont les éléments sont apportés et discutés.
Pour les pétitionnaires (promoteurs, bénéficiaires du permis) : un jugement défavorable peut être renversé si l’on identifie un vice de procédure déterminant, notamment sur la communication des pièces.
Pour tous : une “preuve internet”, même triviale, même accessible au grand public, ne devient pas automatiquement une preuve juridiquement recevable si elle n’a pas été soumise au débat loyal.
Résumé : l’arrêt renforce l’idée que la justice administrative ne se rend pas “à partir d’une impression”, mais à partir d’un dossier contradictoire.

5) Références

5.1 Décision commentée 

CE, 1re–4e ch. réunies, 30 déc. 2025, n° 500942

5.2 Textes

Article L. 5 du code de justice administrative :
« L'instruction des affaires est contradictoire. Les exigences de la contradiction sont adaptées à celles de l'urgence, du secret de la défense nationale et de la protection de la sécurité des personnes. »

Article R. 611-1 du code de justice administrative :
« La requête et les mémoires, ainsi que les pièces produites par les parties, sont déposés ou adressés au greffe.
La requête, le mémoire complémentaire annoncé dans la requête et le premier mémoire de chaque défendeur sont communiqués aux parties avec les pièces jointes…
Les répliques, autres mémoires et pièces sont communiqués s'ils contiennent des éléments nouveaux. »

Article L. 761-1 du code de justice administrative :
« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine… »


6) Accompagnement (urbanisme / immobilier / construction) – appel à l’action

Si vous êtes confronté à un recours contre un permis, ou si vous souhaitez contester un projet (accès, sécurité, desserte), l’enjeu est double : le fond et la procédure.
La SELARL Philippe GONET peut vous aider à bâtir un dossier clair, à sécuriser la communication des pièces, et à choisir une stratégie efficace (annulation, défense, régularisation, référé)