Vente d’un terrain avec blockhaus : pas de défaut de délivrance en cas de projet non contractualisé

Cette affaire posait une question fréquente en droit de la vente immobilière : le vendeur est-il responsable si l’acheteur ne peut pas pleinement réaliser son projet de construction à cause d’un obstacle connu mais mal estimé ? Et peut-on engager la responsabilité du géomètre ayant effectué le bornage dans ce contexte ?

Faits : un blockhaus, une erreur d’emprise, et une bande de terrain à racheter

Les demandeurs avaient acquis en 2017 un lot à bâtir issu d’une division parcellaire effectuée en 2015, dont l’une des particularités était la présence d’un blockhaus partiellement visible. Ce bunker, dont seule la façade nord émergeait, empiétait de manière concave sur la parcelle, réduisant le passage avec le lot voisin à 2 mètres au lieu des 3 mètres prévus.

Après décaissement du terrain pour réaliser leur maison, les acquéreurs constatent le problème et doivent racheter une bande de terrain voisine pour maintenir l’accès à leur garage. Ils réclament alors aux vendeurs et au géomètre 7 266 € de surcoût, 5 000 € de préjudice moral, et des frais au titre de l’article 700.

Moyens des parties

Les acquéreurs invoquent un manquement à l’obligation de délivrance conforme (articles 1603 et 1604 C. civ.), en ce que la distance utile pour l’accès n’était pas conforme au plan.

Ils reprochent également au géomètre une erreur de mesure et un défaut de conseil sur l’emprise réelle du blockhaus.
Les vendeurs opposent que le bunker était parfaitement visible et connu avant la vente, et que le projet de construction ne faisait pas partie du contrat.

Le géomètre rappelle qu’il a correctement reporté les limites visibles au moment du bornage, sans être tenu d’évaluer les structures enfouies.

Décision du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire (26 janvier 2023)
Le tribunal rejette l’ensemble des demandes des acquéreurs :

Recevabilité : L’action est recevable tant contre les vendeurs (fondement contractuel) que contre le géomètre (fondement délictuel).

Sur le fond :

Le bien vendu était conforme à ce qui était prévu à l’acte.

Le plan de division, le permis de construire et le PV de bornage ne suffisent pas à intégrer le projet de construction dans le champ contractuel.

La difficulté est née des travaux postérieurs, qui ont mis au jour une emprise concave non visible à l’origine.

Le géomètre n’a commis aucune faute, ni erreur de mesure, ni manquement à une obligation d’alerte qu’il n’avait pas dans le cadre de sa mission.

Demande de procédure abusive rejetée : la mauvaise foi des acquéreurs n’est pas démontrée.

Condamnation : les acquéreurs sont condamnés à payer :

2 000 € au géomètre
4 000 € aux vendeurs

Les dépens

Enseignements

Cette décision illustre la rigueur du juge dans l’appréciation de la délivrance conforme, surtout lorsque le projet de construction n’est pas expressément intégré au contrat de vente. Elle souligne aussi les limites de la responsabilité du géomètre lorsque sa mission se limite à la division parcellaire, sans obligation d’alerter sur des obstacles enterrés.