Vente d’immeuble et assurance : mise en demeure au vendeur valable (2025)

Installée 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, la SELARL PHILIPPE GONET intervient notamment en droit immobilier, copropriété, construction, transactions immobilières et dossiers connexes (dont les litiges à la frontière assurance/immobilier, comme le transfert d’une police “multirisque immeuble” lors d’une vente).

1) Résumé 

Un immeuble change de mains. L’acquéreur ne prévient pas l’assureur. La prime n’est pas payée à temps. L’assureur met en demeure… l’ancien assuré (ou la personne “connue” de lui). Un sinistre survient. La Cour de cassation valide la résiliation et opère un revirement : la mise en demeure au vendeur (ou au payeur connu) peut produire effet si l’assureur n’a pas été informé de la vente.

Fiche d’identité de l’arrêt
Juridiction : Cour de cassation
Chambre : 2e chambre civile (formation de section)
Date : 6 novembre 2025
N° pourvoi : 23-13.984

Parties (principales) : SCI Immoram (demanderesse au pourvoi) / Assureur (Groupama Antilles Guyane) + courtier (Assurances Damoiseau).

Nature du litige

Assurance dommages – aliénation de la chose assurée – non-paiement de prime – validité d’une mise en demeure adressée à l’ancien assuré / vendeur – effet sur l’acquéreur.

Effet direct sur la jurisprudence / les pratiques

Revirement explicite : la Cour affirme “juger désormais” que, si l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation, il peut suspendre puis résilier après mise en demeure adressée au vendeur (ou au payeur des primes), à son dernier domicile connu.

Conséquence pratique immédiate : le risque de “vente non déclarée à l’assureur” bascule très clairement sur le couple vendeur/acquéreur (et, en pratique, sur la chaîne notariale/syndic/gestionnaire).

2) Analyse détaillée

2.1. Les faits : chronologie complète

Contrat d’assurance initial : le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier est assuré (assureur : Groupama Antilles Guyane ; courtier : Assurances Damoiseau).
24 juillet 2015 : par acte authentique, tous les lots sont réunis entre les mains de la SCI Immoram.
12 avril 2017 : l’assureur adresse une mise en demeure (LRAR) au syndicat des copropriétaires, indiquant :

suspension des garanties à 30 jours sans paiement,
résiliation à 40 jours.
Paiement tardif : la prime 2017 est versée par la SCI alors que le délai de résiliation est déjà acquis (selon les juges du fond).
6 septembre 2017 : sinistre (cyclone Irma) endommageant l’ensemble immobilier.
Action judiciaire : la SCI assigne l’assureur devant un tribunal de grande instance pour obtenir notamment la prise en charge du coût de remise en état.
Point d’attention “zéro invention” : la décision de première instance n’est pas reproduite dans l’arrêt de cassation (date/solution/motifs non accessibles dans le texte publié).

2.2. La procédure : déroulement intégral

Première instance (TGI) : assignation par la SCI (détails non reproduits).
Appel : Cour d’appel de Basse-Terre, 29 décembre 2022 (décision attaquée).

Pourvoi : n° 23-13.984.
Cassation : rejet.

Les 2e et 3e moyens ne sont pas examinés par une décision spécialement motivée (art. 1014, al. 2 CPC).

2.3. Contenu de la décision

2.3.1. Arguments des parties (moyen principal)

La SCI soutient, en substance :

Transfert automatique du contrat à l’acquéreur par l’effet de l’aliénation (L.121-10).
Une fois le transfert opéré, une mise en demeure adressée à une autre personne que l’acquéreur ne peut pas produire effet sur la garantie ; dès lors, la résiliation fondée sur une mise en demeure envoyée au syndicat serait inopérante à son égard.

2.3.2. Raisonnement de la Cour de cassation (le cœur du revirement)
La Cour procède par articulation de textes :

L.121-10 : l’assurance continue de plein droit au profit de l’acquéreur, à charge pour lui d’exécuter les obligations de l’assuré.
L.113-3 : en cas de défaut de paiement, suspension puis résiliation après mise en demeure.
Jurisprudence antérieure rappelée puis abandonnée : l’ancien propriétaire pouvait rester tenu des primes, mais la mise en demeure envoyée à lui était jugée sans effet sur la garantie, seule la mise en demeure adressée à l’acquéreur pouvant suspendre la couverture (arrêt de 1988).
Critique de l’ancienne solution (motif de politique jurisprudentielle assumé) :
elle paralyse la faculté légale de suspension/résiliation quand l’assureur ignore l’existence de l’acquéreur ;
alors même que, tant que l’assureur n’est pas informé, le vendeur demeure tenu des primes (principe tiré de L.121-10 dans la motivation).
R.113-1 : la mise en demeure résulte d’une LRAR adressée à l’assuré ou au payeur des primes, à leur dernier domicile connu de l’assureur.
Nouvelle règle (“désormais”) : si l’assureur n’a pas été informé de l’aliénation, il peut suspendre puis résilier après mise en demeure adressée au vendeur (ou au payeur des primes), à son dernier domicile connu.

2.3.3. Solution retenue (application au cas d’espèce)
La Cour approuve la cour d’appel : l’acquéreur (SCI), devenu propriétaire, n’avait pas averti l’assureur du changement de propriétaire ni de sa nouvelle adresse ; il n’était pas établi que l’assureur en ait eu connaissance ; la mise en demeure envoyée à la dernière adresse connue du syndicat permettait une résiliation régulière.
Pourvoi rejeté, dépens à la charge de la SCI, demandes art. 700 rejetées.

3) Références juridiques 

Trois textes forment le “triptyque” (L.121-10 / L.113-3 / R.113-1). Un arrêt de 1988 est identifié comme la solution désormais abandonnée.

3.1. Jurisprudence 

Arrêt commenté
Cass. civ. 2e, 6 nov. 2025, n° 23-13.984, publié au Bulletin, 

Jurisprudence antérieure expressément visée et abandonnée
Cass. civ. 1re, 28 juin 1988, n° 86-11.005, publié au Bulletin

3.2. Textes légaux 

Article L121-10 du code des assurances (version en vigueur du 01/05/1990 au 01/04/2018)

« En cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur, à charge par celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat.
Il est loisible, toutefois, soit à l'assureur, soit à l'héritier ou à l'acquéreur de résilier le contrat. L'assureur peut résilier le contrat dans un délai de trois mois à partir du jour où l'attributaire définitif des objets assurés a demandé le transfert de la police à son nom.
En cas d'aliénation de la chose assurée, celui qui aliène reste tenu vis-à-vis de l'assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l'assureur de l'aliénation par lettre recommandée.
Lorsqu'il y a plusieurs héritiers ou plusieurs acquéreurs, si l'assurance continue, ils sont tenus solidairement du paiement des primes.
Il ne peut être prévu le paiement d'une indemnité à l'assureur dans les cas de résiliation susmentionnés.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables au cas d'aliénation d'un véhicule terrestre à moteur. »

Article L113-3 du code des assurances (version en vigueur depuis le 24/05/2019)

« La prime est payable en numéraire au domicile de l'assureur ou du mandataire désigné par lui à cet effet. Toutefois, la prime peut être payable au domicile de l'assuré ou à tout autre lieu convenu dans les cas et conditions limitativement fixés par décret en Conseil d'Etat.
A défaut de paiement d'une prime, ou d'une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l'assureur de poursuivre l'exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l'assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d'une des fractions de prime, produit ses effets jusqu'à l'expiration de la période annuelle considérée.
La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l'assuré.
L'assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l'expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.
Le contrat non résilié reprend pour l'avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l'assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l'objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement.
Lorsque l'adhésion au contrat résulte d'une obligation prévue par une convention de branche ou un accord professionnel ou interprofessionnel, l'assureur ne peut faire usage des dispositions du présent article relatives à la suspension de la garantie et à la résiliation du contrat.
Les dispositions des deuxième à avant-dernier alinéas du présent article ne sont pas applicables aux assurances sur la vie. »

Article R113-1 du code des assurances (version en vigueur depuis le 29/12/1992)

« La mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l'article L. 113-3 résulte de l'envoi d'une lettre recommandée, adressée à l'assuré, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de l'assureur. »

4) Analyse juridique approfondie : ce que change vraiment l’arrêt

La Cour déplace le centre de gravité : quand l’assureur n’a pas été informé, il n’a plus à “deviner” l’acquéreur. La procédure L.113-3 redevient opérante grâce au critère du dernier domicile connu (R.113-1).

4.1. Le verrou levé : l’assureur paralysé par l’ignorance de l’acquéreur
La Cour assume une logique d’effectivité : l’ancienne solution rendait inapplicable la mise en demeure faute de destinataire identifiable, alors même que la loi organise une sanction extrajudiciaire graduée (30 jours / 40 jours).

4.2. Nouveau partage des risques
Avant (1988) : protection très forte de l’acquéreur “automatique”, même si l’assureur n’était pas informé.
Après (2025) : si vous achetez sans informer l’assureur (et sans sécuriser le paiement), vous pouvez découvrir après sinistre que le contrat a été suspendu/résilié via une mise en demeure envoyée au vendeur/dernier payeur connu.

4.3. Impacts opérationnels (immobilier, SCI, copropriété, notaires, syndics)
À retenir comme “check-list vente + assurance” :

notifier immédiatement l’assureur du transfert (identité acquéreur + adresse + coordonnées + RIB + échéancier) ;
exiger une preuve écrite de l’assureur (avenant, transfert de police, quittance) ;
en copropriété / ensembles immobiliers : sécuriser qui est “payeur des primes” et à quelle adresse l’assureur écrit ;
avant toute signature : audit express “assurance de l’immeuble” (prime payée ? mise en demeure en cours ? résiliation ?).

5) Critique de la décision 

La décision est solide textuellement (triptyque L.121-10 / L.113-3 / R.113-1) mais plus sévère socialement pour l’acquéreur “de bonne foi” : elle impose une discipline documentaire.

L’arrêt de 2025 identifie lui-même l’arrêt de principe antérieur (1988) et annonce expressément l’abandon.

Principe d’effectivité + critère “dernier domicile connu” : la sanction du non-paiement redevient applicable malgré l’aliénation non déclarée.

Construction cohérente : transfert automatique (L.121-10) + procédure non-paiement (L.113-3) + modalité de notification (R.113-1).


7) Accompagnement personnalisé (droit immobilier / assurance)

Dans ce type de dossier, les montants en jeu (valeur de l’immeuble, travaux, pertes) rendent la stratégie et la preuve déterminantes : transfert de police, suivi des mises en demeure, validité de la résiliation, contestation d’un refus de garantie, chiffrage du préjudice.

La SELARL PHILIPPE GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut vous assister :

en amont (vente / acquisition) : sécuriser la notification à l’assureur, clauses utiles, audit des risques ;
après sinistre : analyser la régularité des mises en demeure et délais, contester un refus, organiser l’expertise et le chiffrage.
CTA : si vous avez acheté (ou vendez) un immeuble déjà assuré, faites vérifier rapidement la situation (transfert + adresse + paiement) : c’est souvent ce contrôle qui évite la “mauvaise surprise” après sinistre