Saisie immobilière : commandement à chacun des époux, sinon irrecevabilité

La Cour de cassation juge qu’en application de l’article L. 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution, la saisie immobilière d’un immeuble commun doit être poursuivie contre les deux époux.
Conséquence pratique : le commandement de payer valant saisie immobilière doit être délivré à chacun des deux époux. À défaut, la procédure introduite par l’assignation à l’audience d’orientation consécutive à ce commandement est irrecevable.

1) Les faits 

M. [S] est marié sous le régime de la communauté légale (selon les constatations retenues dans l’arrêt).
Le 23 novembre 2007, un prêt immobilier est consenti (Crédit lyonnais) pour financer l’acquisition d’un bien.
La créance est ensuite reprise par la société Intrum Debt Finance AG (venant aux droits de la banque).
Le 7 août 2019, Intrum fait délivrer un commandement de payer valant saisie visant le bien immobilier, puis assigne à l’audience d’orientation.
Point décisif : le commandement n’a pas été délivré à chacun des deux époux, alors que la poursuite portait sur un immeuble commun au sens du CPCE.

2) La procédure
Juge de l’exécution (TJ Dijon, 20 octobre 2021) : la régularité du commandement est admise.
Cour d’appel de Dijon (6 septembre 2022) : elle retient que l’absence de délivrance au conjoint n’entraîne pas une nullité, et raisonne plutôt en termes d’inopposabilité au conjoint non destinataire.
Cass. 2e civ., 11 déc. 2025, n° 22-21.730

relève d’office le moyen tiré de l’article L. 311-7 du CPCE (après avis aux parties),
casse sans renvoi,
statue au fond,
et déclare irrecevable la procédure introduite par l’assignation à l’audience d’orientation consécutive au commandement du 7 août 2019.

3) Le raisonnement de la Cour de cassation
Le texte pivot
L’article L. 311-7 du CPCE impose que la saisie des immeubles communs soit poursuivie contre les deux époux.

La règle dégagée
Si le bien poursuivi est un immeuble commun, alors :

la poursuite doit être engagée contre les deux époux,
le commandement de payer valant saisie doit être délivré à chacun d’eux,
à défaut, la procédure d’orientation fondée sur ce commandement encourt l’irrecevabilité.
L’erreur de la cour d’appel
La cour d’appel a raisonné comme si l’irrégularité n’entraînait qu’une inopposabilité au conjoint non destinataire.
La Cour de cassation retient au contraire une sanction plus radicale : irrecevabilité de la procédure introduite par l’assignation consécutive au commandement.

4) Portée pratique : ce que l’arrêt change “sur le terrain”

Pour le créancier poursuivant
Il faut sécuriser immédiatement la qualification du bien (commun / propre / indivis).
Si le bien est commun : le commandement doit être délivré à chacun des époux, sinon l’orientation est exposée à une fin de non-recevoir.

Pour le débiteur poursuivi
Vérification prioritaire : à qui le commandement a-t-il été délivré ? (un seul époux ou les deux ?)
Si un seul époux est destinataire alors que le bien est commun : l’argument d’irrecevabilité peut être déterminant.

5) Comparaison avec les décisions antérieures citées en rapprochement

La Cour de cassation rapproche cette décision d’arrêts plus anciens relatifs aux exigences de poursuite et de signification en présence d’un immeuble dépendant de la communauté.
L’intérêt de l’arrêt du 11 décembre 2025 tient surtout à la qualification de la sanction : ce n’est pas seulement une question d’opposabilité au conjoint, mais bien d’irrecevabilité de la procédure d’orientation lorsque l’exigence “contre les deux époux” n’a pas été respectée.

6) Accompagnement (droit immobilier / saisie)

Une saisie immobilière se gagne souvent sur la régularité des actes et la qualification du bien (commun/propre/indivis).

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