Péremption en saisie immobilière : l’article 386 CPC ne s’applique pas

1) Présentation
Parties
Débiteurs saisis / demandeurs au pourvoi : M. et Mme C.
Créancier poursuivant / défendeur : Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Alpes-Provence.

Juridiction :Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 octobre 2025, n° 22-24.252, 

Nature du litige

Dans une procédure de saisie immobilière, les débiteurs demandaient au juge de constater la péremption d’instance sur le fondement du code de procédure civile (art. 386), tandis que le créancier sollicitait la péremption du commandement de payer valant saisie (régime propre du CPCE).

Effet direct sur la pratique
La Cour tranche nettement : l’article 386 CPC (péremption d’instance) ne s’applique pas à la saisie immobilière ; seule est encourue la péremption du commandement selon les articles R. 321-20 et R. 321-21 du CPCE.

2) Analyse détaillée

Les faits 
20 avril 2015 : délivrance d’un commandement de payer valant saisie immobilière aux débiteurs.
7 août 2015 : assignation à l’audience d’orientation.
28 avril 2016 : radiation de l’affaire.
2 septembre 2021 : les débiteurs déposent des conclusions aux fins de péremption d’instance ; la banque demande la péremption du commandement.

La procédure
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1er décembre 2022 : arrêt attaqué (sur la péremption d’instance / du commandement).
Cour de cassation (2 oct. 2025) : rejet du pourvoi.

Contenu de la décision

Arguments des parties 

Les débiteurs soutenaient que la péremption d’instance (CPC) devait être constatée et qu’elle dessaisit le juge, lequel ne pourrait ensuite statuer sur autre chose.
Ils reprochaient à la cour d’appel d’avoir écarté cette péremption au motif que la saisie immobilière relèverait d’un régime propre, en privilégiant la péremption du commandement.

Raisonnement de la Cour de cassation

La Cour pose la question : l’article 386 CPC (péremption d’instance, Livre Ier « dispositions communes ») est-il applicable à la saisie immobilière, notamment après l’assignation à l’audience d’orientation ?

Elle rappelle que, devant le JEX, les dispositions communes du CPC sont applicables via l’article R. 121-5 CPCE, mais sans que cela suffise à absorber un régime spécial.
Elle qualifie la saisie immobilière de procédure d’exécution (vente forcée en vue de la distribution du prix), au visa de l’article L. 311-1 CPCE.

Elle s’appuie sur une jurisprudence « constante » : saisie immobilière et distribution du prix sont les deux phases d’une même procédure (Avis, 16 mai 2008).

Surtout, elle constate que le CPCE organise un dispositif propre : le commandement cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, aucun jugement constatant la vente n’a été mentionné en marge (art. R. 321-20), et toute partie intéressée peut faire constater cette péremption (art. R. 321-21).

Conclusion : l’article 386 CPC est inapplicable en saisie immobilière ; seule la péremption du commandement peut être constatée selon R. 321-20 / R. 321-21 CPCE.
Solution retenue
Rejet du pourvoi (motif de pur droit substitué).

3) Références juridiques 

3.1 Jurisprudence 

Cass. civ. 2, 2 oct. 2025, n° 22-24.252

Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08-00.002 (saisie immobilière + distribution du prix = deux phases d’une même procédure)

Cass. civ. 2, 7 sept. 2017, n° 16-17.824 (péremption du commandement : règles de suspension/prorogation)

Cass. civ. 2, 19 mars 2020, n° 19-11.722 (péremption du commandement : opère de plein droit, met fin à la procédure ; priorité d’examen)

Cass. civ. 2, 11 avr. 2019, n° 17-27.212 (un commandement périmé ne permet pas de poursuivre la saisie ; radiation, mais effet interruptif de prescription discuté)

Remarque de méthode : ces décisions antérieures ne portaient pas toutes sur l’exclusion de l’article 386 CPC, mais elles construisent le socle logique repris en 2025 : autonomie du régime de péremption du commandement et effet extinctif sur la procédure de saisie.

3.2 Textes légaux 

Code de procédure civile – article 386 :
« L'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans. »

CPCE – article L. 311-1 :
« La saisie immobilière tend à la vente forcée de l'immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix. »

CPCE – article R. 321-20 :
« Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n'a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi. »

CPCE – article R. 321-21 :
« A l'expiration du délai prévu à l'article R. 321-20 et jusqu'à la publication du titre de vente, toute partie intéressée peut demander au juge de l'exécution de constater la péremption du commandement et d'ordonner la mention de celle-ci en marge de la copie du commandement publié au fichier immobilier. »

CPCE – article R. 121-5 (applicabilité des dispositions communes du CPC devant le JEX) :
« Sauf dispositions contraires, les dispositions communes du livre Ier et du livre V du code de procédure civile sont applicables, devant le juge de l'exécution, aux procédures civiles d'exécution à l'exclusion des articles 481-1 et 484 à 492. »

4) Analyse juridique approfondie

Pourquoi l’article 386 CPC est écarté
L’arrêt du 2 octobre 2025 est une décision de frontière : même si le JEX applique en principe les dispositions communes du CPC (R. 121-5 CPCE), la saisie immobilière dispose d’un mécanisme spécial d’extinction — la péremption du commandement — organisé par R. 321-20 / R. 321-21 CPCE. Dès lors, la péremption d’instance « généraliste » (art. 386 CPC) est évincée.

Cohérence avec la jurisprudence antérieure
Depuis longtemps, la Cour souligne que la péremption du commandement opère de plein droit et met fin à la procédure de saisie, ce qui impose au juge de la constater et conditionne l’examen des autres incidents.

Elle encadre aussi strictement les hypothèses de suspension / prorogation du délai de péremption du commandement.

En 2025, la Cour franchit un pas supplémentaire : elle ne se contente pas de dire que la péremption du commandement prime « en pratique », elle affirme que l’outil CPC (art. 386) n’a pas vocation à s’appliquer à la saisie immobilière.

Conséquences pratiques (créanciers, débiteurs, avocats)

Pour le débiteur : invoquer l’article 386 CPC pour « faire tomber » la procédure est une impasse ; la stratégie utile porte sur la péremption du commandement (et, selon les cas, sur les causes de suspension/prorogation).

Pour le créancier poursuivant : vigilance absolue sur le calendrier de la publicité foncière et des mentions exigées : passé le délai, le commandement cesse de produire effet.

Pour la pratique du JEX : clarification de la grille de lecture : le contentieux d’extinction se traite via le CPCE et non via les incidents d’instance « classiques ».

5) Critique de la décision

La décision est cohérente avec l’idée d’un régime spécial, complet et autonome de la saisie immobilière, déjà alimenté par les arrêts sur la péremption du commandement.

La SELARL PHILIPPE GONET, société d’avocat inscrite au barreau de Saint-Nazaire, exerce notamment en droit de l’immobilier et accompagne ses clients dans les dossiers à enjeux patrimoniaux et contentieux. Le cabinet est situé 2 rue du Corps de Garde, 44600 Saint-Nazaire, reçoit sur rendez-vous et est joignable par téléphone (coordonnées publiées sur le site).

En matière de saisie immobilière, les conséquences d’une péremption (radiation, reprise éventuelle des poursuites, articulation avec d’autres délais) sont très concrètes. L’arrêt du 2 octobre 2025 sécurise la stratégie contentieuse : il faut raisonner d’abord en CPCE (péremption du commandement), et non en péremption d’instance « CPC ».

6) Conclusion et accompagnement
Si vous êtes confronté à une saisie immobilière (côté débiteur ou créancier), l’enjeu est souvent de vérifier à la date près la vie du commandement publié, les mentions en marge, et les actes susceptibles d’avoir suspendu ou prorogé les effets.

La SELARL PHILIPPE GONET, avocat à Saint-Nazaire, peut vous assister pour :

auditer la procédure (publicité foncière, actes, délais, incidents),
construire une stratégie devant le JEX (contestation, demandes de constat, radiation),
sécuriser la reprise des poursuites ou la défense contre celles-ci.