Concours d’actions de l’acquéreur en l’état futur d’achèvement et forclusion

L’acquéreur en l’état futur d’achèvement dispose d’un droit d’option entre l’action sur le fondement de la garantie décennale (articles 1646–1,1792 et 1792–2 du Code civil ou sur le fondement de la garantie des vices de construction apparents au sens de l’article 1642–1 du Code civil.

Il convient d’abord de rappeler que le vendeur d’immeubles à construire est tenu d’une garantie spécifique au sens de l’article 1642–1 du Code civil s’agissant des vices de construction apparents

Article 1642–1 du Code civil

« le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer »

Le vendeur d’immeubles est également tenu de garanties calquées sur celles des constructeurs en vertu des articles 1792, articles 1792-2et 1792–3 comme en dispose l’article 1646–1du Code civil

Article 1792 du Code civil

« tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

Sur le fondement de cet article, il est nécessaire d’apporter la preuve notamment du caractère caché des désordres dont il est demandé la réparation ou l’indemnisation.

Article 1792-2 du Code civil

« La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

Article 1792–3 du Code civil

« Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Article 1646–1 du Code civil

« Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3. »

Article 1648 du Code civil

L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Sur le fond l’engagement du vendeur de réaliser les travaux de reprise des vices de construction apparents lors de la livraison ou de la prise de possession n’est pas soumise au délai fixé par l’article 1648 alinéa 2 du Code civil.

Le vendeur d’immeubles est enfin tenu de de la garantie au titre des dommages intermédiaires.

Article 1792-3-4

En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux

Les deux premières garanties sont d’ordre public.

En l’espèce le litige opposait une société civile immobilière qui avait fait construire en vue de la vente d’appartements en état futur d’achèvement une résidence comportant plusieurs bâtiments dont la réception de chacun avait été prononcée entre le 28 juillet 2006 et le 30 juillet 2009.

La livraison des parties communes avait fait l’objet de plusieurs réunions entre le syndicat de copropriété assistée d’un expert et le représentant de la SCI venderesse, la dernière réunion s’étant tenue le 21 mai 2010.

Le 19 septembre 2013 le syndicat des copropriétaires assigne la SCI sur le fondement des articles 1147 et 1792 du Code civil.

Au cours de l’instance, un expert est nommé et relève des vices de construction et des défauts de conformité affectant des éléments d’équipement indissociables au sens de l’article 1792–3 des différents bâtiments. Il affirme qu’ils étaient cachés lors de la réception prononcée sans réserve, n’ayant été identifiés que lors de la livraison de l’ouvrage par la SCI aux propriétaires des appartements.

Tant le Tribunal de Grande instance que la Cour d’Appel, les juridictions du fond, vont faire droit aux demandes du syndicat sauf en ce qui concerne certaines demandes en raison du caractère tardif de l’assignation du 19 septembre 2013 tant au regard du délai visé par l’article 1648 alinéa 2 que de la garantie biennale édictée par l’article 1792–3 du Code civil.

Dans un arrêt en date du 14 janvier 2021, la Cour de cassation rend un arrêt important en affirmant que l’appréciation du caractère apparent des désordres s’apprécie en la personne du maître d’ouvrage, peu importe que le vice de construction ait été apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur.

La cassation a frappé l’arrêt de la cour d’appel qui rejetait comme forcloses les demandes du syndicat de copropriété au titre des désordres relatifs au fonctionnement du portail d’entrée de la résidence, aux trappes de désenfumage, aux finitions de peinture, aux carrelages ébréchés, au défaut de raccordement des gouttières, à la largeur insuffisante de certains garages, au fonctionnement de la station d’épuration et aux eaux de ruissellement.

Cass 1er civ 14 janvier 2021 n°19-21.130

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