Obligation du nouveau bailleur après adjudication – Cass. civ. 3e, 21 févr. 2019

1. Résumé succinct

Parties impliquées :

Demanderesse : SARL Le Mojito (locataire)
Défenderesse : SCI Côté Mer (ancien bailleur), SARL Pink Invest (nouveau bailleur adjudicataire)
Juridiction : Cour de cassation, 3e chambre civile
Date : 21 février 2019
N° pourvoi : 18-11.553
Décision : Rejet du pourvoi

Nature du litige : Exécution de travaux dans un immeuble loué après adjudication à un nouveau propriétaire

Effet jurisprudentiel : Confirmation de la transmission à l’adjudicataire des obligations de délivrance conforme à la date de l’adjudication, y compris lorsqu’un jugement antérieur en impose la charge.

2.  Analyse détaillée

Les faits

Bail initial : Un immeuble à usage mixte (commercial et habitation) est loué par la SCI Côté Mer à la SARL Le Mojito.
Inexécution : Par jugement du 26 avril 2016, la SCI Côté Mer est condamnée à réaliser d’importants travaux de remise en état.
Changement de propriétaire : Le 7 juin 2016, l’immeuble est adjugé à la SARL Pink Invest, qui devient bailleur.
Demande du locataire : Condamnation in solidum de Pink Invest avec Côté Mer pour la réalisation des travaux.

La procédure

TGI : Condamnation de la SCI Côté Mer à effectuer les travaux, assortie d’une astreinte.
Cour d’appel (Poitiers, 14 nov. 2017 et 13 févr. 2018) :

Pink Invest est condamnée in solidum avec Côté Mer.
La suspension partielle des loyers est accordée à hauteur de 200 €/mois.
Pourvoi en cassation : Introduit par Pink Invest, qui conteste son obligation de réaliser les travaux.

Le raisonnement de la Cour

Argument du pourvoi :

Pink Invest soutient que l’obligation de travaux incombe uniquement à l’ancien bailleur, en vertu de l’article 1743 du Code civil.

Réponse de la Cour :

Pink Invest, en tant qu’adjudicataire, est tenue des obligations du bailleur envers le locataire dès le jour de l’adjudication.

L’obligation de délivrance conforme subsiste et s’impose au nouveau bailleur.

Le fait que le jugement de condamnation ait été annexé au cahier des conditions de vente ne décharge pas le nouvel acquéreur de ses obligations.

Aucun manquement du locataire n’est établi quant à l’état d’entretien du logement.

La clause du bail relative à la prise des lieux « en l’état » ne décharge pas le bailleur de son obligation légale.

Solution
Rejet du pourvoi : La Cour valide la condamnation in solidum de Pink Invest et confirme son obligation de faire exécuter les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien.

Astreinte maintenue : 200 €/jour après 4 mois à compter de la signification de l’arrêt.

Suspension du loyer : Confirmée à hauteur de 200 €/mois.

3.  Références juridiques 
Jurisprudence principale :
Cass. civ. 3e, 21 févr. 2019, n° 18-11.553

Textes légaux appliqués :
Article 1743 du Code civil (transmission du bail en cas de vente)

Article 1720 du Code civil (obligation de délivrance conforme)

Article 1719 du Code civil (obligations générales du bailleur)


4. Analyse juridique approfondie
Portée de l’arrêt
L’arrêt confirme qu’en cas d’adjudication judiciaire, le nouveau propriétaire-bailleur devient automatiquement débiteur des obligations de délivrance envers le locataire.
La jurisprudence considère que l’obligation de délivrance conforme est continue et pèse sur tout bailleur, y compris successif.

5.  Critique de la décision

Analyse conforme à la ligne jurisprudentielle continue depuis les années 2000 sur l'obligation de délivrance du bailleur, y compris adjudicataire.

L’arrêt renforce la sécurité juridique du locataire.

Il précise que le cahier des charges ne peut exonérer le nouvel acquéreur des obligations vis-à-vis du locataire.

La Cour affirme un principe de continuité des obligations de délivrance.

La clause « pris en l’état » ne libère pas le bailleur de l’obligation de rendre les lieux habitables.


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