Indivision et construction sans accord : renforcement des droits des coïndivisaires

1. Résumé succinct
Contexte :
La Cour de cassation (3e chambre civile) s’est prononcée, le 7 mai 2025 (n° 24-15.027), dans un litige opposant des coïndivisaires au sujet d’un aménagement réalisé unilatéralement sur une parcelle en indivision forcée. M. [H], coïndivisaire, avait assigné les autres propriétaires pour obtenir la démolition d’une rampe bétonnée construite sans son accord.

Impact principal :
La Cour rappelle avec force qu’un coïndivisaire peut demander la suppression des ouvrages édifiés sans son consentement sur un bien indivis, sans être contraint d’en devenir propriétaire, réaffirmant ainsi le caractère protecteur des articles 544 et 551 du Code civil en matière d’indivision forcée.

2. Analyse détaillée

Les faits
Trois propriétaires, M. [H], M. et Mme [X] ainsi que la SCI [Adresse 8], possèdent chacun une parcelle bâtie et détiennent en indivision forcée un chemin cadastré AR n° [Cadastre 3]. M. et Mme [X] ainsi que la SCI ont fait édifier une rampe bétonnée sur ce chemin commun, sans l’accord de M. [H], pour améliorer l’accès à leurs parcelles. Ce dernier assigne les autres indivisaires pour obtenir la démolition de l’ouvrage, la remise en état du chemin et une indemnisation.

La procédure
1re instance : non précisée dans l’arrêt.
Cour d’appel de Lyon, 12 mars 2024 : déboute M. [H] de ses demandes sauf pour une indemnisation de 2 000 € pour trouble de jouissance.
Pourvoi en cassation : formé par M. [H].

Contenu de la décision

Arguments des parties
Demandeur (M. [H]) : fait valoir l’absence d’accord sur la modification du bien indivis, invoquant l’article 551 C. civ. pour demander la démolition de la rampe.
Défendeurs (M. et Mme [X] + SCI) : soutiennent que l’aménagement ne change pas l’usage du chemin et ne cause aucun préjudice d’usage.

Raisonnement de la Cour de cassation
Rappel des articles 544 et 551 du Code civil :

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue… »
« Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire. »
En matière d’indivision forcée, aucun coïndivisaire ne peut être contraint de devenir propriétaire d’un ouvrage édifié sans son accord.
La cour d’appel, en constatant l’absence de consentement et la nature indivise du terrain, aurait dû faire droit à la demande de démolition, malgré l’absence de préjudice fonctionnel direct.

Solution retenue
Cassation partielle : la Cour casse l’arrêt d’appel pour avoir refusé à tort la démolition.
Renvoi : devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.
Confirmation partielle : maintien de l’indemnisation de 2 000 € au titre du préjudice de jouissance.
Condamnation aux dépens et à 3 000 € au titre de l’article 700 CPC.

3. Références et articles juridiques

Cass. civ. 3e, 7 mai 2025, n° 24-15.027, Publié au Bulletin

Textes juridiques cités
Article 544 du Code civil

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue [...] »

Article 551 du Code civil

« Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire. »

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour adopte une lecture stricte de l’indivision : tout acte de construction affectant le bien indivis suppose l’accord unanime. L’absence d’atteinte à la destination ou à l’usage ne suffit pas à légitimer une modification matérielle unilatérale. Le droit de propriété indivis s’oppose à toute appropriation de facto par un coïndivisaire.

Conséquences juridiques

Renforcement de la protection des indivisaires minoritaires.
Consolidation de la jurisprudence sur l’interdiction de modifier un bien indivis sans l’accord de tous les copropriétaires, même en l’absence de dommage concret.
Invitation aux praticiens à documenter expressément le consentement en indivision pour toute opération de construction.

5. Accompagnement juridique

Pour toute situation de blocage en indivision ou en cas de construction litigieuse sur un bien commun, la SELARL Philippe GONET, cabinet d’avocat expérimenté à Saint-Nazaire, vous accompagne :

Analyse de la situation juridique.
Représentation devant les juridictions civiles.
Négociation et protection des droits des indivisaires.