Bail commercial : refus d’expulsion malgré clause résolutoire

Le juge des référés refuse la résiliation du bail commercial et l'expulsion du locataire en raison de la privation de jouissance des lieux par le bailleur

Dans un contentieux particulièrement tendu de bail commercial, opposant un nouveau bailleur à la SARL locataire exploitant un bar à Saint-Nazaire, le juge des référés rejette la demande d’expulsion et ordonne la restitution des étages privatisés, sous astreinte.

Points-clés de la décision :

Refus de la résiliation du bail commercial malgré une clause résolutoire et des loyers impayés ;

Constat d’un trouble manifestement illicite : le bailleur avait illégalement privatisé le premier étage et le grenier, sans avenant formel ni accord écrit régulier ;

Obligation de restitution des étages au preneur, sous astreinte de 50 €/jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

Limitation de la provision à 9.740,22 €, uniquement pour les loyers postérieurs à la fin des travaux (du 15 janvier au 30 juin 2025), écartant toute demande de loyers pendant la période d'inexploitation ;

Rejet des demandes accessoires : indemnité d’occupation, factures de travaux, et dommages-intérêts.

Analyse juridique
L’ordonnance rappelle que la clause résolutoire ne peut produire effet lorsque le bailleur, de mauvaise foi, prive le preneur de la jouissance paisible des lieux. La clause dite de « souffrance » ne saurait valider l’impossibilité totale d’exploiter les locaux, comme ici pendant trois mois de travaux.

Surtout, l’atteinte au périmètre contractuel du bail sans signature d’avenant constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la restitution sous contrainte.

Cette affaire illustre combien la jurisprudence veille à l’équilibre contractuel : un bailleur ne saurait s’octroyer le droit de modifier unilatéralement le périmètre des lieux loués sans s’exposer à une sanction en référé.

Portée pratique pour les preneurs

Pour les commerçants victimes de travaux imposés sans concertation, cette décision rappelle qu’ils peuvent :

contester le non-respect de la jouissance paisible

obtenir la restitution de locaux annexes évincés abusivement ;

faire obstacle à une expulsion même en cas d’impayé, si l’impossibilité d’exploiter est avérée ;

obtenir l’instauration d’astreintes coercitives contre le bailleur.


La SELARL PHILIPPE GONET a su démontrer, pièce à l’appui :

l’absence d’avenant régulier,

la réalité de la fermeture imposée par les travaux,

l’inopposabilité des décisions unilatérales du bailleur,

et le caractère abusif de la procédure d’expulsion.

Une victoire contentieuse probante, obtenue dans un domaine où la jurisprudence reste rigoureuse et peu encline à suspendre les effets des clauses résolutoires sans fondement juridique précis.