Garantie décennale, bon fonctionnement ou responsabilité de droit commun ? Comment qualifier les désordres post-réception

1. Résumé introductif
En droit de la construction, les dommages affectant un ouvrage peuvent relever de plusieurs régimes juridiques : la garantie décennale (article 1792 C. civ.), la garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3), ou la responsabilité contractuelle de droit commun pour les désordres dits « intermédiaires ». Chaque régime répond à des critères précis, a ses propres conditions d'engagement et surtout des délais d'action distincts, avec des effets procéduraux majeurs (forclusion vs prescription).

2. Trois régimes de responsabilité : définition et champs d'application

Garantie décennale (article 1792 C. civ.)
Texte : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Durée : 10 ans à compter de la réception.
Nature du délai : forclusion (Cass. civ. 3e, 12 nov. 2020, n° 19-22.376).
Responsabilité : objective (sans faute).
Exemples : fissures structurelles, infiltrations massives, effondrement.

Garantie biennale de bon fonctionnement (article 1792-3 C. civ.)
Texte : « Les éléments d’équipement dissociables du bâtiment font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement pendant un délai de deux ans à compter de la réception. »
Durée : 2 ans à compter de la réception.
Responsabilité : de plein droit.
Éléments concernés : chaudières, portes, fenêtres, volets, interphones, équipements de cuisine, etc.
Exclusion : ne couvre pas les éléments indissociables ni les désordres esthétiques.

Responsabilité contractuelle de droit commun (dommages intermédiaires)
Texte applicable : article 1231-1 C. civ. (ex-1147).
Nature : régime supplétif en l’absence de garantie décennale ou biennale.
Conditions : preuve d’une faute du constructeur, d’un dommage et d’un lien de causalité.
Exemples : malfaçons affectant l’usage, mais ne rendant pas l’ouvrage impropre à sa destination.

Jurisprudences clés :
Cass. civ. 3e, 13 févr. 2013, n° 12-12.016 : désordres sur carrelage = responsabilité contractuelle si pas d’impropriété.
Cass. civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-16.837 : forclusion de 10 ans post-réception (art. 1792-4-3).
Cass. civ. 3e, 19 mars 2020, n° 19-13.459 : prescription de 5 ans avant réception (art. 2224).

3. Effets procéduraux : prescription vs forclusion

 

4. Recommandations pratiques et contentieuses

En demande
Vérifier si le désordre remplit les conditions d’une garantie légale.
En cas de doute, toujours introduire une assignation au fond avant l’expiration des délais (référé ≠ interruption).
Anticiper l’irrecevabilité pour forclusion, en surveillant la date de réception.

En défense
Opposer utilement la fin de non-recevoir tirée de la forclusion.
Vérifier si l’action se fonde abusivement sur la décennale alors qu’un désordre n’en relève pas.
Examiner si le dommage résulte d’une usure normale ou d’un mauvais usage (exclusion possible).

5. Accompagnement juridique
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