Bail commercial et restitution des locaux : la preuve du préjudice précisée par la Cour de cassation

Résumé succinct
Contexte
Le litige oppose la société RPG (locataire) à la SCI du [Adresse 2] (bailleresse) à propos de la restitution d’un local commercial après résiliation du bail. La cour d’appel de Douai avait condamné la locataire à verser une indemnité de remise en état des locaux.

Impact principal
La Cour de cassation précise qu’une faute contractuelle du locataire ne suffit pas, à elle seule, à justifier une indemnisation : le bailleur doit prouver un préjudice distinct. Cette décision réaffirme le principe de réparation intégrale, renforçant ainsi la protection des locataires commerciaux face à des demandes indemnitaires abusives.

Analyse détaillée

Les faits
Bail commercial signé en 1992 entre la SCI bailleresse et la société RPG.
Congé donné pour le 30 septembre 2016, avec restitution effective des locaux à cette date.
Le bailleur assigne la locataire pour obtenir la prise en charge des travaux de remise en état, la régularisation des charges et le paiement d’impôts fonciers.

La procédure
Première instance : condamnation partielle de la locataire.
Cour d’appel de Douai (20 octobre 2022) : confirmation de la condamnation, estimant que les manquements contractuels justifiaient une indemnité correspondant aux devis de remise en état.
Pourvoi en cassation formé par la société RPG.

Contenu de la décision

Arguments des parties
Bailleur (SCI) : le locataire a restitué des locaux en mauvais état, entraînant un coût de remise en état.
Locataire (RPG) : conteste l’indemnisation, estimant qu’aucun préjudice réel n’a été prouvé, notamment en l’absence de preuve de dépenses ou de perte locative.

Raisonnement juridique de la Cour de cassation
Principe de réparation intégrale (articles 1147, 1149 et 1732 du code civil) : l’indemnisation du bailleur suppose la démonstration d’un préjudice réel et actuel.
Obligation du juge : évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, en tenant compte des circonstances postérieures (relocation, vente, etc.).
Cassation de l’arrêt d’appel pour avoir déduit automatiquement un préjudice du seul constat de dégradations, sans constater l’existence effective d’un préjudice pour le bailleur.

Solution retenue
Cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Douai.
Renvoi devant une autre formation de la cour d’appel.

Références et articles juridiques
Décision commentée
Cass. civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-24.502

Textes appliqués
Article 1732 du Code civil
Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Article 1147 du Code civil (ancien)
Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Article 1149 du Code civil (ancien)
Les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La Cour de cassation opère un rappel fondamental :

L’inexécution contractuelle ne suffit pas à elle seule à justifier une indemnisation.
Le juge doit toujours rechercher et constater l’existence d’un préjudice réel et prouvé.
L’indemnisation d’un coût de remise en état ne peut être automatique en l’absence de preuve d’une dévalorisation locative ou de frais réellement engagés.
Ce raisonnement s’inscrit dans la protection du principe de réparation intégrale, évitant toute forme d’enrichissement sans cause du bailleur.

Conséquences juridiques
Renforcement des droits des locataires commerciaux face à des demandes abusives.
Les juges du fond doivent désormais :

Démontrer l’existence d’un préjudice distinct.
Intégrer les éléments postérieurs à la libération des lieux (nouvelle location, vente, etc.).

Accompagnement juridique
Pourquoi consulter la SELARL Philippe GONET ?
La restitution d’un local commercial peut engendrer des litiges complexes. Une analyse juridique approfondie et personnalisée permet de :

Sécuriser la relation bailleur-locataire.
Prévenir les demandes indemnitaires abusives.
Assurer une défense adaptée en cas de contentieux.
Contactez la SELARL Philippe GONET pour une expertise sur mesure.