Exception d'inexécution : précisions sur la jouissance des locaux loués

1. Résumé succinct

Contexte :

La société civile immobilière du Pavillon de Flore, bailleresse, avait donné à bail à Mme Z. un local commercial dans un immeuble en copropriété. En raison d’infiltrations non réparées, la locataire avait cessé de payer les loyers.

Décision :

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de Douai, qui avait admis l’exception d’inexécution sans vérifier si les désordres rendaient les locaux impropres à l’usage prévu.

Impact :

Cet arrêt réaffirme que l’exception d’inexécution, pour être recevable, suppose une atteinte suffisamment grave à la jouissance des lieux loués.

2. Analyse détaillée

Les faits
Le 1er mars 2002, un bail commercial est consenti par la SCI du Pavillon de Flore à Mme Z. Des infiltrations d’eau sont signalées par la locataire, qui cesse le paiement des loyers.

La bailleresse agit en résiliation du bail, expulsion et indemnité d’occupation. La locataire réplique par une exception d’inexécution et demande la consignation des loyers.

La procédure

1re instance : décision non précisée.
Cour d’appel de Douai (10 mars 2022) : rejette la demande de résiliation et ordonne la consignation des loyers, en retenant que le manquement du bailleur justifie l’exception d’inexécution, sans exiger une impossibilité totale d’usage.

Pourvoi en cassation :

Principal (SCI) : critique la méconnaissance des conditions de l’exception d’inexécution.
Incident (Mme Z.) : irrecevable.

Contenu de la décision

Arguments des parties
Bailleresse : l’exception d’inexécution suppose une jouissance impossible.
Locataire : le manquement du bailleur à ses obligations essentielles (réparations, entretien, jouissance paisible) justifie la suspension des loyers.

Raisonnement juridique de la Cour
La Cour rappelle :

Art. 1719 C. civ. : le bailleur doit délivrer, entretenir et garantir la jouissance paisible.
Art. 1184 C. civ. ancien : la condition résolutoire est impliquée dans les contrats synallagmatiques.
La cour d’appel a considéré que le manquement du bailleur permettait à la locataire de retenir les loyers même si l’exploitation n’était pas impossible. Or, la Cour de cassation juge que la cour d’appel aurait dû vérifier si les locaux étaient devenus impropres à l’usage prévu.

Solution retenue
Cassation intégrale : l’arrêt est annulé pour défaut de base légale.

3. Références et articles juridiques
Arrêt analysé :
Cass. civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15.923

Textes juridiques cités :

Article 1719 du Code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1184 alinéa 1 ancien du Code civil :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait point à son engagement.

Article 1728 du Code civil (cité dans le moyen) :

Le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

4. Analyse juridique approfondie

Raisonnement juridique

La décision confirme que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur que si le manquement du bailleur est tel qu’il rend la jouissance des lieux impossible ou gravement altérée. En se contentant de retenir l’existence de désordres, la cour d’appel a omis d’apprécier leur impact sur l’usage du local.

Conséquences juridiques
Clarification des conditions d’application de l’exception d’inexécution dans le cadre des baux commerciaux.
Obligation pour les juridictions du fond de caractériser précisément l’atteinte à la jouissance et son lien avec l’usage contractuel.

5. Critique  de la décision
La décision renforce l’exigence de gravité dans l’appréciation du manquement du bailleur.
Il s'agit d'un arrêt pédagogique sur les obligations respectives des parties dans les baux commerciaux.

6. Accompagnement juridique
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